Щойно я почав розмову про право власності з кимось, хто купує своє перше житло, і зрозумів, скільки людей насправді не розуміють різницю між грантором і гренті — або чому це важливо для їхнього захисту.

В основному, у будь-якій угоді з нерухомістю є дві сторони: грантор (це продавець або орендодавець, який передає майно) і гренті (це покупець або орендар, який його отримує). Звучить досить просто, але справжня складність полягає у тому, який тип акту використовується для офіційного оформлення цієї передачі. І чесно кажучи, саме тут багато покупців потрапляють у неприємності.

Дозвольте мені пояснити основні типи актів, з якими ви, ймовірно, стикнетеся, бо вони не всі однакові у плані захисту вас як гренті.

Перший — це гарантійний акт — це найкращий стандарт для захисту покупця. Грантор фактично каже: «Я гарантую, що у цій нерухомості немає прихованих юридичних проблем», і якщо згодом виникнуть проблеми (наприклад, обтяження, сервітут або незакриті іпотеки), грантор має покрити юридичні витрати, щоб захистити вас. Цей захист навіть поширюється на проблеми, що були до того, як грантор став власником. Досить надійно.

Далі йде спеціальний гарантійний акт, який більш обмежений. Грантор обіцяє лише те, що проблем не було під час його володіння — все, що було раніше, — це ваша відповідальність. Це часто трапляється, коли банки конфісковують і перепродають нерухомість.

Грантовий акт — це щось середнє. Грантор підтверджує, що він не продав цю нерухомість комусь іншому і не мав проблем із титулом під час свого володіння, але він не несе відповідальності за захист титулу пізніше. Менше захисту, ніж гарантійний акт.

Акти відмови від претензій — це, по суті, варіант «покупець, будь обережний». Тут немає жодних гарантій щодо титулу. Ви просто приймаєте будь-які права, які має грантор, без питань. Зазвичай їх використовують лише між членами родини або у ситуаціях високої довіри.

Є також особливі ситуації — наприклад, коли хтось передає нерухомість від імені спадщини (спеціальний акт), або коли власник хоче уникнути конфіскації, передаючи нерухомість назад кредитору (акт у заміну на конфіскацію). А якщо ви проходите через розлучення, існує міжподружній акт для цього.

Ось у чому справа: розуміння різниці між грантором і гренті та типу акту, з яким ви маєте справу, може буквально заощадити вам тисячі несподіваних юридичних витрат. Перед будь-якою угодою обов’язково зробіть пошук титулу. Це підтвердить, хто фактично володіє майном і чи є на нього претензії. І навіть якщо ви отримуєте гарантійний акт із надійним захистом, розгляньте можливість страхування титулу — це додатковий захист від речей, які ви можете пропустити на початку.

Головне? Не підписуйте просто будь-який акт, який вам подають. Знайте, який це тип і що це означає для вашого захисту як гренті. Це різниця між гладкою угодою і серйозними проблемами у майбутньому.