Виступ заступника голови з нагляду Бомана щодо відновлення іпотечного кредитування банків

Мені приємно знову приєднатися до вас цього року на Конференції спільнотних банкірів Американської асоціації банкірів. Як колишній спільнотний банкір, я завжди з задоволенням витрачаю час на вивчення вашого досвіду, щоб інформувати свою роботу у Федеральній резервній системі.1

Сьогодні я хотів би обговорити тривожну тенденцію у нашій фінансовій системі, яка має значні наслідки для банківської галузі, стабільності ринку іпотечного кредитування та споживачів. Чи то через свідоме рішення у відповідь на регуляторне середовище, чи з інших причин, ми спостерігаємо значну міграцію видачі і обслуговування іпотечних кредитів з банківського сектору. Дані розповідають чітку історію. У 2008 році банки видавали близько 60 відсотків іпотек і володіли правами на обслуговування приблизно 95 відсотків іпотечних залишків. З того часу цей процес суттєво скоротився. Станом на 2023 рік банки видавали лише 35 відсотків іпотек і обслуговували близько 45 відсотків іпотечних залишків.2

Зробивши крок назад, щоб зрозуміти масштаб цієї зміни, як регулятори, ми маємо відповідальність визначити, чи не спричинили ці зміни prudential regulations. Також слід розглянути, чи належним чином налаштовані ці регуляції відповідно до ризиків, які несе видача і обслуговування іпотек для банківської системи. Ця міграція видачі та обслуговування була дорогою для банків, споживачів і загальної іпотечної системи. Частково це пов’язано з надмірним регулюванням капіталу для цих видів діяльності, що призводить до вимог, які є надмірними щодо ризику і роблять іпотечну діяльність занадто дорогою для банків. Я бачу шлях вперед, який поєднує відновлення участі банків у ринку іпотечного кредитування та створення безпечної і стабільної банківської системи.

Чому ця міграція важлива

Для банків: Іпотека є важливою складовою бізнес-моделі. Це не лише з точки зору доходів, але й тому, що банкінг — це в основному бізнес на основі стосунків. Купівля житла — важлива життєва подія, і банки повинні мати можливість пропонувати цю послугу своїм клієнтам. Крім того, більшість банків віддають перевагу зберіганню обслуговування іпотеки в межах власної організації, щоб забезпечити позитивний досвід клієнтів. Ми знаємо, що якісне обслуговування сприяє лояльності клієнтів, але погане обслуговування може викликати значне розчарування.

Переваги стосунків, які пропонує іпотечний бізнес, є значними. Клієнти з міцними зв’язками з банком природно звертаються до нього для інших фінансових потреб — від поточних рахунків до інвестиційних послуг. Це може створити позитивний цикл — хороший сервіс у іпотечному бізнесі може призвести до міцніших стосунків і підвищення фінансової стабільності банку. Обслуговування іпотеки також має чіткі фінансові переваги. Доходи від комісій за обслуговування іпотеки диверсифікують дохід банку, зменшуючи залежність від доходів від кредитування, і забезпечують більш стабільний дохід незалежно від рівня відсоткових ставок.

Банки також мають структурні переваги у обслуговуванні. Стосунки з клієнтами, сформовані через видачу іпотек, можуть бути більш цінними для банків, ніж для небанківських організацій, оскільки вони можуть пропонувати більше продуктів і послуг. Баланси по ескроу повинні зберігатися на застрахованих рахунках, що забезпечує банкам кошти для підтримки кредитної діяльності, так само як і будь-які інші депозити. Багато контрактів на обслуговування вимагають від сервісера авансування основної суми, відсотків та інших платежів від імені боржників із простроченням. Банки можуть легше дотримуватися цих вимог, оскільки мають доступ до стабільних, недорогих джерел фінансування.

Що стосується споживачів: Зменшення кількості банків, що займаються видачею та обслуговуванням іпотек, зменшило вибір і конкуренцію, що сприяє зниженню вартості. Крім того, боржники, які зазнають фінансових труднощів, здається, переживають гірше під час економічних спадів, якщо їх обслуговують небанківські компанії. Під час COVID-19 боржники з банківськими сервісерами частіше отримували відстрочку по платежах, ніж ті, що обслуговувалися небанківськими компаніями.3

Що стосується фінансової стабільності: Небанківські сервісери мають інші вразливості, як описано у недавньому звіті Ради з нагляду за фінансовою стабільністю.4 Можливо, найбільший ризик полягає в тому, що регуляторні та процедурні рамки для цих іпотечних компаній не встигли за їхнім зростанням. Коли великий банківський сервісер зазнає краху, регулятори мають інструменти для забезпечення продовження ключових функцій обслуговування — правильного зарахування платежів іпотеки боржників і надання відповідних змін. Небанківські сервісери піддаються набагато менше захистів.

Проблема регулювання капіталу

З академічних досліджень і відгуків галузі чітко видно, що зміна регулювання капіталу для прав на обслуговування іпотеки у 2013 році стала фактором виходу банків з іпотечного ринку.5 Коли фінансова установа сек’юритизує іпотеку, продаючи її трасту, вона отримує “право на обслуговування іпотеки” або MSR, як побічний продукт продажу. Це право представляє очікувану теперішню вартість чистого доходу від обслуговування, який установа отримає протягом усього терміну іпотеки — включаючи передбачувані комісії за обслуговування мінус витрати.

Зміни у регулюванні капіталу для MSR були двох видів. По-перше, більшість банків зазнали помірного або середнього підвищення ризикових ваг для MSR, залежно від того, як вони враховували їх у балансі.6 По-друге, банки, що володіли значною кількістю MSR, стикалися з ще більш жорстким регулюванням капіталу, оскільки будь-які MSR, що перевищували певний відсоток капіталу (так званий “порог відрахування”), отримували надмірно високі ризикові ваги.

Перегляд балансу

На той час регулятори посилили регулювання капіталу для MSR з обґрунтованих причин. Оцінка MSR може бути складною, оскільки вона не базується на цінах у ліквідних ринках. Замість цього вона виводиться з моделей, що залежать від суб’єктивних припущень щодо передоплати іпотеки та ймовірності дефолту. Це робить оцінки волатильними, особливо під час коливань відсоткових ставок, і ми спостерігали, що під час періодів високих дефолтів ринки MSR можуть зазнавати стресу або навіть зупинятися.

Ці питання є цілком обґрунтованими, і я хочу чітко зазначити, що володіння MSR не є правильним для кожного банку. Успішне управління волатильністю оцінок MSR при зміні відсоткових ставок вимагає складних хеджувальних стратегій або ефективної стратегії утримання позичальників під час хвиль рефінансування. Обслуговування також несе значний операційний ризик і відповідальність щодо відповідності. Банки, що займаються обслуговуванням іпотек, повинні мати достатню експертизу і ресурси для безпечного управління цими ризиками.

Однак регулятори з 2013 року краще ознайомилися з MSR, і ми багато дізналися про те, як регулювання капіталу вплинуло на рішення банків щодо видачі іпотек і обслуговування. Що стосується видачі, то при ухваленні рішення про видачу і ціноутворення іпотек банки враховують цінність MSR, яку вони отримують після сек’юритизації. Регулювання зменшує цінність цього права. Оскільки банки сек’юритизують приблизно 75 відсотків своїх іпотечних видач, орієнтованих на позичальників з низьким і середнім доходом (LMI), регулювання може особливо впливати на доступність іпотеки та її доступність для цих груп.

Що стосується обслуговування, ми дізналися, що поріг відрахування може перешкоджати банкам у створенні прибуткового бізнесу з обслуговування. Це може бути особливо важливим для менших банків. Обслуговування іпотеки вимагає значних фіксованих інвестицій у персонал і технології, що робить його більш економічно вигідним при великих обсягах. Однак менші банки можуть не мати можливості створити портфель обслуговування такого розміру без створення MSR, що перевищує поріг відрахування.

Ризикові ваги для іпотек у портфелях банків також впливають на рішення щодо участі у ринку іпотечного кредитування та ціноутворення. Чи належним чином ці ваги налаштовані відповідно до реального ризику? Розглянемо співвідношення кредиту до вартості (LTV). Правила капіталу застосовують однакову ризикову вагу незалежно від LTV, але ймовірність дефолту і ступінь збитків суттєво залежать від LTV. Іпотеки з низьким LTV мають низький очікуваний збиток — боржники мають сильний стимул захищати свою власність, а вартість застави значно перевищує кредитне зобов’язання. Крім того, ризик дефолту зменшується з часом, оскільки основна сума погашається, і іпотека переходить у нижчі LTV-класи.

Це невідповідність між регулятивними вимогами і реальним ризиком має важливі наслідки. Банки володіють значною кількістю іпотек з низьким LTV. Вимагаючи надмірно високий капітал, ми зменшуємо здатність банків використовувати капітал для підтримки потреб своїх спільнот. У світлі цих міркувань я відкритий до перегляду того, чи належним чином налаштовані регулювання капіталу для MSR і іпотек і чи вони відповідають рівню ризику.

Запропонований шлях вперед

Хоча існує багато правил, що регулюють видачу і обслуговування іпотек банками, моя сьогоднішня дискусія зосереджена на регулятивному капітальному регулюванні банків, яке становить лише малу частину ширшої проблеми іпотечного ринку. Комплексне вирішення проблем іпотечного ринку також вимагатиме перегляду правил Бюро захисту фінансових споживачів і законодавчих вимог. Дозвольте мені виділити кілька напрямків у рамках Базельської угоди, які могли б ефективно вирішити деякі виклики і які ми розглядаємо для потенційних змін.

Незабаром будуть запропоновані два регулятивні проекти, які, серед інших змін у регулятивній системі капіталу, стимулюватимуть банки більше займатися видачею іпотек і обслуговуванням. По-перше, ці пропозиції знімуть вимогу відраховувати активи на обслуговування іпотеки з регулятивного капіталу, зберігши при цьому ризикову вагу у 250 відсотків для цих активів. Ми запрошуємо коментарі щодо відповідної ризикової ваги для цих активів. Це змінить підхід до регулювання активів на обслуговування іпотеки і сприятиме участі банків у цьому бізнесі, враховуючи невизначеність щодо їхньої вартості протягом економічного циклу.

По-друге, пропозиції також передбачають підвищення чутливості капітальних вимог до ризику для іпотечних кредитів на балансі банків. Один із підходів — використовувати співвідношення кредиту до вартості (LTV) для визначення відповідної ризикової ваги для іпотечних кредитів, а не застосовувати однакову вагу незалежно від LTV. Це може краще узгодити регулювання капіталу з реальним ризиком, підтримати кредитування на балансі банків і потенційно повернути тенденцію міграції іпотечної діяльності до небанківських організацій за останні 15 років.

Ці потенційні зміни допоможуть вирішити обґрунтовані проблеми структури іпотечного ринку, зберігаючи при цьому відповідні prudential safeguards. Я з нетерпінням очікую отримати відгуки від галузі та інших зацікавлених сторін щодо цих змін.

Заключні думки

Створюючи стійкий іпотечний ринок із активною участю усіх типів фінансових установ, ми можемо забезпечити доступне кредитування і високоякісне обслуговування позичальників незалежно від економічних умов. Зміцнення участі банків у цих сферах не загрожує безпеці та стабільності банківської системи. Ці цілі є сумісними.

Я з нетерпінням очікую співпраці з колегами-регуляторами для розгляду можливостей створення шляхів повернення банків до їхніх традиційних і основних бізнес-послуг, включно з роздрібним іпотечним кредитуванням.

Ще раз дякую за запрошення приєднатися сьогодні, і з нетерпінням очікую нашої дискусії.

1. Висловлені тут погляди є моїми особистими і не обов’язково відображають позицію моїх колег по Раді Федеральної резервної системи або Комітету з відкритого ринку. Дякую Карен Пенс за допомогу у підготовці цих зауважень. Повернутися до тексту

2. Статистичні дані зібрано з даних Закону про розкриття інформації про іпотечне кредитування (HMDA) (видача) та Inside Mortgage Finance (обслуговування). Табуляції HMDA стосуються закритих, первинних іпотек з першим іпотечним забезпеченням, забезпечених житлом, побудованим для власного проживання, односімейних або багатосімейних будинків. Банки включають комерційні банки, ощадні установи та кредитні спілки. Частка банків на ринку у 2008 році була дещо високою за історичними стандартами через вихід з ринку деяких великих небанківських організацій у 2007-2008 роках. Рада з нагляду за фінансовою стабільністю (FSOC) опублікувала звіт про небанківське обслуговування іпотек, що містить довший часовий ряд. Див. FSOC, Звіт про небанківське обслуговування іпотек 2024 (PDF). Повернутися до тексту

3. Див. Сюзан Черрі, Еріки Цзян, Грегор Матвос, Томаш Піскорські та Аміт Серу, “Державне та приватне списання боргів домогосподарств під час COVID-19” (PDF), Брукінгські дослідження з економічної активності (осінь 2021); Ю Сук Кім, Донгхун Лі, Тесс Шарлеман та Джеймс Вікері, “Межі посередництва у списанні боргів: докази з програми відстрочки за законом CARES”, Журнал фінансової економіки 158 (2024), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2024.103873. Повернутися до тексту

4. Див. https://home.treasury.gov/system/files/261/FSOC-2024-Nonbank-Mortgage-Servicing-Report.pdf. Повернутися до тексту

5. Грег Букзак, Грегор Матвос, Томаш Піскорські та Аміт Серу, “Фінтех, регуляторний арбітраж і зростання тіньових банків”, Журнал фінансової економіки 130 (2018), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.03.011_._ Повернутися до тексту

6. Детальніше про зміни у регулюванні капіталу для MSR див. Звіт до Конгресу про вплив правил капіталу на активи з обслуговування іпотек (PDF) (Рада губернаторів, червень 2016). Повернутися до тексту

7. Обчислення зроблено на основі даних HMDA щодо житла, що займається власником, з першим іпотечним забезпеченням за фіксованою ставкою. Повернутися до тексту