Приватизація JinKe Services, інвестиції в Starbucks China, поглинання SKP. Яка стратегія у BoYu Capital?

Фінансове агентство 20 лютого повідомляє (журналіст Лі Цзе). Після понад п’яти років торгівлі, компанія JinKe Service, створена «західною королівською нерухомістю» Хуан Хуньюнь, офіційно знята з біржі.

Група розумних сервісів JinKe (09666.HK) 20 лютого опублікувала повідомлення, що її статус листингу на Гонконгській біржі буде відкликаний після закінчення робочого часу. Таким чином, ця компанія попрощається з гонконгським ринком акцій.

Ця компанія, яка колись оцінювалася понад 55 мільярдів гонконгських доларів і була названою «першою компанією з нерухомості на південному заході», після глибокої корекції в секторі нерухомості, дефолту пов’язаних сторін і різкого скорочення прибутків, після п’яти років торгівлі залишає ринок, ставши ще однією компанією з обслуговування нерухомості, яка завершила приватизацію та зняття з торгів.

«Зняття з біржі відбувається з урахуванням загальної стратегії, і після цього бізнес-план і управлінська структура наразі не зазнали суттєвих змін», — повідомив один із близьких до JinKe Service джерел журналістам фінансового агентства.

Варто зазначити, що зняття JinKe Service з біржі не є результатом провалу бізнесу, а є ініціативою головного акціонера BoYu Capital, який ініціював і просував повну пропозицію викупу акцій, що є добровільною приватизацією.

Що стосується приватизації JinKe Service під керівництвом PE-інвестора, то з урахуванням поступового усунення ризиків і виходу бізнесу управління нерухомістю на незалежний шлях розвитку, залишається питання, чи стане ця приватизація класичним прикладом капіталовкладень — ще потрібно спостерігати.

Від «білої рицарки» до контролера

Від входу в капітал до просування зняття з біржі, BoYu Capital пройшов через чотири етапи: стратегічне інвестування, зниження ціни, судовий аукціон і повний викуп пропозицією, завершивши повний контроль над JinKe Service за майже п’ять років.

Спочатку JinKe Service був підрозділом обслуговування нерухомості компанії JinKe, фактичним контролером якої був Хуан Хуньюнь. У жовтні 2020 року компанія була зареєстрована на Гонконгській біржі з ціною розміщення 44,8 гонконгських доларів за акцію, а її перший день торгівлі приніс капітал понад 28 мільярдів гонконгських доларів, а коефіцієнт P/E перевищував 80.

Як частина стратегії «легкої та важкої» для материнської компанії у секторі нерухомості, на початку торгів JinKe Service ціна акцій зросла до 85 гонконгських доларів, а капіталізація перевищила 55 мільярдів гонконгських доларів, створюючи разом з компаніями Country Garden Services і Greentown Service «золотий вік» управління нерухомістю на гонконгській біржі.

Однак після пікових часів, через боргову кризу материнської компанії JinKe, ситуація різко змінилася.

У другій половині 2021 року сектор нерухомості зазнав глибокої корекції, і JinKe Holdings, яка опинилася у кризі ліквідності, у грудні 2021 року передала 22% акцій JinKe Service, а покупцем став BoYu Capital, який викупив їх за 3,734 мільярда гонконгських доларів, ставши другим за величиною акціонером JinKe Service.

Тоді ринок вважав, що ця дія — лише спосіб JinKe Holdings полегшити грошовий потік, і JinKe Service залишалася під контролем Хуан Хуньюня, а роль BoYu Capital розглядалася як фінансового інвестора.

Проте з подальшим скороченням бізнесу розробки материнської компанії JinKe, BoYu поступово виходила з тіні. У листопаді 2022 року BoYu Capital ініціювала частковий викуп за ціною 12 гонконгських доларів за акцію, збільшивши свою частку до 11,94%, витративши близько 930 мільйонів гонконгських доларів. Після завершення угоди її частка зросла до 34,63%, ставши першим за величиною акціонером, і роль перейшла від фінансового інвестора до стратегічного контролю.

У березні 2025 року, через тривале порушення боргових зобов’язань JinKe Holdings, акції JinKe Service були примусово продані через суд. BoYu Capital викупила 108 мільйонів акцій за 667 мільйонів гонконгських доларів, збільшивши свою частку до 55,91%, офіційно ставши фактичним контролером JinKe Service. Загалом, інвестиції BoYu перевищили 5,3 мільярда гонконгських доларів.

Після здобуття контролю, BoYu почала процес приватизації.

31 жовтня 2025 року BoYu подала пропозицію повного викупу, а 18 листопада оновила її, пропонуючи 8,69 гонконгських доларів за акцію для викупу залишкових обігу акцій. До 16 січня 2026 року ця пропозиція була прийнята 95,56% акціонерів без зацікавлених сторін, і умови приватизації були виконані, що призвело до офіційного зняття з торгів 20 лютого.

Таким чином, BoYu отримала повний контроль над лідером у сфері управління нерухомістю. Перед зняттям з біржі ціна JinKe Service стабілізувалася на рівні 8,69 гонконгських доларів, а капіталізація становила близько 5,2 мільярда гонконгських доларів, що зменшилася більш ніж на 90% від історичного максимуму.

З точки зору фінансових показників, у піврічній звітності JinKe Service за 2025 рік компанія показала загальний дохід у 2,335 мільярда юанів, що на 3,1% менше порівняно з попереднім роком, але грошові та ліквідні активи залишилися на рівні 2,65 мільярда юанів, а обсяг управління залишався приблизно 219 мільйонів квадратних метрів, що свідчить про певну стійкість бізнесу.

Щодо мотивів приватизації, головний економіст China Enterprise Capital Alliance Бай Веньсі зазначив: «Останнім часом результати JinKe Service зазнають тиску, за останні три роки збитки склали близько 3,4 мільярда юанів, а ринкова вартість значно знизилася. Платформа для залучення фінансування та брендова функція вже суттєво послаблені. Після контролю BoYu, компанія прагне позбавитися регуляторних обмежень і ринкових очікувань, щоб підвищити швидкість прийняття рішень і знизити витрати на відповідність».

Він додав, що після зняття з біржі BoYu зможе більш гнучко управляти активами, скорочувати бізнес або реорганізовувати об’єднання, поступово перетворюючи JinKe Service на «грошову корову» або «пакет активів», залишаючи більше можливостей для подальшого виходу з капіталу.

Мапа BoYu Capital

Приватизація JinKe Service стала типовим прикладом розгортання капіталовкладень BoYu Capital у різних сферах.

Від скромного початку до рішучих дій, завдяки ряду знакових угод, у 2025–2026 роках BoYu Capital продемонструвала глибину та терпіння своєї стратегії.

Згідно з відкритими даними, як приватний фонд, заснований у 2011 році, BoYu Capital був створений колишнім генеральним директором China Ping An Group Чжан Цзісіним і колишнім керівником TPG Capital у Китаї Ма Сюцзином. Їх інвестиційний портфель охоплює біомедицину, споживчий ритейл, технології, нерухомість і логістику.

Як один із провідних PE, що довго працює на китайському ринку, BoYu Capital залишила помітний слід у багатьох сферах.

Згідно з інформацією, її історія та поточний портфель охоплює понад 200 компаній. BoYu була одним із перших інвесторів Alibaba на американській біржі, володіла часткою у Wanyun (дочірня компанія Vanke), а також інвестувала у Kuaishou, NetEase Cloud Music, Jitu Express, Perfect Diary, Yuanfudao, Huolala, Mixue Bingcheng, Hengrui Medicine, Haitan Weiye та інші провідні компанії у технологічній і споживчій сферах.

Звертає увагу, що у 2025–2026 роках BoYu Capital активно здійснює великі інвестиції, що підкреслює її наміри щодо розгортання у секторі споживчого ритейлу.

У листопаді 2025 року BoYu Capital створила спільне підприємство з Starbucks, оцінюючи компанію у близько 4 мільярдів доларів, і придбала 60% роздрібного бізнесу Starbucks у Китаї, плануючи збільшити кількість магазинів у країні з приблизно 8000 до 20000.

Крім того, у першій половині 2025 року BoYu придбала близько 42–45% акцій Beijing SKP, що оцінюється у 4–5 мільярдів доларів, а у січні 2026 року знову вийшла на ринок, плануючи придбати 75% акцій Beijing Bada Ling Outlet.

За даними Tianyancha, наразі BoYu управляє 12 фондами, включаючи BoYu Haiming (Shanghai) Private Equity Partnership, а також має участь у 13 зовнішніх інвестиційних фондах.

Приватизація JinKe Service стала типовим прикладом її стратегії у секторі нерухомості. Аналітики вважають, що з моменту входу у 2022 році до пропозиції приватизації і до завершення зняття з торгів у 2026 році, цикл виходу може тривати від 8 до 10 років.

З макроекономічної точки зору, зняття JinKe Service з біржі є яскравою ілюстрацією того, що ринок нерухомості та сектор управління нерухомістю входять у еру збереження активів.

З 2023 року компанії, такі як Blue Sky Jiabao Service, також завершили приватизацію або злиття і поглинання з метою виходу з біржі. Подібно JinKe Service, ці компанії стикаються з довгостроковим зниженням цін акцій, втратою можливості рефінансування і кризою ліквідності материнських компаній.

Фахівці вважають, що для головних акціонерів або стратегічних інвесторів приватизація і вихід з біржі — це спосіб переоцінки активів, що мають низьку оцінку на відкритому ринку, і після реорганізації активів у приватному режимі можна чекати відновлення галузі.

Щодо JinKe Service, хоча вона знята з Гонконгської біржі цим способом, ця компанія з ринковою капіталізацією у сотні мільярдів юанів і далі працюватиме у формі приватної платформи. А для тих, хто керує цією угодою, відкривається нова стратегічна гра.