Який рівень співвідношення особистих активів і зобов’язань є розумним?

Особистий рівень заборгованості: що є розумним

Останнім часом “лінія розгрому” стала дуже популярною, особливо щодо ризику падіння американського класу, що пов’язано з низькою заощаджуваністю в США. Американські сім’ї щороку витрачають близько 80% доходу, а базові споживчі бар’єри високі (податки на нерухомість, медичне страхування, житлові витрати). Якщо середній клас втратить джерело доходу або станеться серйозна непередбачена ситуація, це швидко призведе до падіння соціального рівня.
У Китаї рівень заощаджень у сімей високий, а базові споживчі бар’єри низькі, але для сімей із великими іпотечними кредитами, у разі значного зниження цін на нерухомість, деякі вже наблизилися або перейшли у стан негативного активу. При втраті роботи це може спричинити розрив у фінансовій ланцюжку, і саме це є причиною тривоги деяких сімей середнього класу.
Як уникнути ризику падіння соціального рівня? Важливо мати розумний рівень заборгованості. Тому: скільки є розумним рівень співвідношення особистих активів і зобов’язань? Ось відповідь від Юаньбао:

Загалом рекомендується тримати співвідношення особистих активів і зобов’язань у межах 30%–50%, не більше 60%.

1. Формула та значення
   Особистий рівень заборгованості = (загальна сума зобов’язань ÷ загальна сума активів) × 100%
   Де:
   Зобов’язання: включають іпотеку, автокредити, кредитні картки, споживчі кредити, онлайн-кредити тощо.
   Активи: включають готівку, банківські депозити, нерухомість (за поточною ринковою оцінкою), транспортні засоби (за ринковою вартістю), акції, фонди та інвестиційні активи.
   Цей коефіцієнт дозволяє наочно побачити, скільки активів куплено за позикові кошти.

2. Значення у різних діапазонах
   1, <30%: дуже стабільний фінансовий стан
   Малий рівень боргу, сильна здатність протистояти ризикам, але можливо не використовують низькі відсотки (наприклад, іпотеку) для збільшення активів або доходів.
   2, 30%–50%: більшості фізичних осіб і сімей цей діапазон є розумним, оскільки він дозволяє помірно брати борги для покращення життя (купівля житла, автомобіля), не створюючи надмірного тиску на грошовий потік.
   3, 50%–70%: борг високий, потрібно стежити за навантаженням по погашенню та аналізувати структуру боргу (чи переважно це високовідсоткові споживчі кредити або онлайн-кредити), щоб уникнути труднощів при коливаннях доходів.
   4, >70%: високий ризик, слабка фінансова гнучкість, при зниженні доходу або падінні активів легко потрапити у стан “недостатності активів” або ризик прострочення. Банки та інші установи зазвичай вважають такий рівень дуже ризикованим.

3. Коригування відповідно до особистих обставин
   1, Люди з стабільним доходом і високоякісними активами (наприклад, нерухомість у ключових районах) можуть дозволити собі збільшити рівень до 50%;
   2, Люди з нестабільним доходом і високим боргом (особливо високовідсоткові споживчі кредити або онлайн-кредити) рекомендується тримати рівень у межах 30%;
   3, Якщо рівень вже перевищує 60%, потрібно спершу погасити високовідсоткові борги, зменшити непотрібні витрати та намагатися збільшити доходи або активи, поступово знижуючи рівень заборгованості до безпечних меж.
   Рекомендується спочатку порахувати свій рівень за допомогою наведеної формули, враховуючи стабільність доходу та структуру боргу, і визначити, чи потрібно його коригувати.

З урахуванням відповіді Юаньбао я розробив умовну “жовту” і “червону” лінію” для купівлі житла та споживчих кредитів:

1. Жовта лінія — 50%, червона — 60%.
   Якщо борг перевищує 50%, не рекомендується брати додаткові кредити; при перевищенні 60% — починається скорочення активів.
2. Рівень боргу слід оцінювати щороку, а при важливих рішеннях або непередбачених обставинах — терміново переоцінювати.
3. Стандарти оцінки вартості активів:
   Нерухомість — за 80% ринкової ціни;
   Акції, фонди, конвертовані облігації — за брокерськими гарантійними ставками, або 70% від ринкової ціни для акцій і 90% для широких індексів;
   Особисті або приватні позики — за 50%, якщо термін понад рік і не погашений — вважається дефолтом.

Приклад:

1. Вирішення щодо купівлі нерухомості середнім класом (оцінка приблизна)
   Міська сім’я з доходом понад 30 тисяч, один дитина, оренда житла (орендна плата 70 тисяч), річний дохід 350 тисяч, витрати 200 тисяч, готівка 100 тисяч, батьки можуть підтримати до 100 тисяч, планують купити житло.
   Три роки тому купили нерухомість за 500 тисяч (порівняно з орендою), початковий внесок 150 тисяч, щомісячний платіж 1,7 тисяч, річна іпотека 20 тисяч, додаткові витрати 33 тисячі, очікуваний ріст доходів і цін на нерухомість.
   Обчислимо, чи варто було купувати тоді:
   З урахуванням підтримки батьків у 100 тисяч, загальні активи: 500×0.8 + 50 = 450 тисяч (якщо ринкова вартість — 550 тисяч), загальні зобов’язання — 350 тисяч, рівень боргу — 350/450 = 78% (якщо за ринковою оцінкою — 63%).
   Не рекомендується купувати.
   Сьогодні:
   Якщо зарплата зросте трохи, ціна нерухомості — 350 тисяч, борг — 320 тисяч, щомісячний платіж — 1,45 тисяч, річний дохід — 400 тисяч, витрати — 15 тисяч, готівка — 65 тисяч, рівень боргу — 320/345 = 92% (за ринковою оцінкою — 77%), ситуація ще гірша;
   Якщо зарплата знизиться — ціна нерухомості — 350 тисяч, борг — 320 тисяч, платіж — 1,45 тисяч, дохід — 300 тисяч, витрати — 12 тисяч, готівка — 50 тисяч, борг — 97% (за ринковою оцінкою — 80%), ситуація ще більш напружена.
   Уявити важко, що буде при втраті роботи.

За “жовтою” лінією — 50%, максимальна ціна нерухомості тоді становила б: початковий внесок 200 тисяч дозволив би купити нерухомість на 333 тисячі, тобто 133/ (333×0.8) = 50%. За ринковою оцінкою — максимум 400 тисяч.

2. Чи можна для консервативних сімей використовувати “5060” червону лінію?
   Сім’я з чистими активами 100 тисяч і готівкою 100 тисяч, планує залучати фінансування.
   Якщо купувати широкий індекс (за ринковою оцінкою), при 50% — максимум 200 тисяч позики, з готівкою — 3-кратний леверидж, що дуже ризиковано; якщо враховувати лише готівку — максимум 100 тисяч позики, 2-кратний леверидж, ризик все одно високий.
   Отже, “5060” явно не підходить для низькоризикових інвестицій.

З цього можна зробити висновок, що “5060” вже досить високий рівень левериджу. Для споживчих цілей, якщо є підтримка грошового потоку, можна розглядати купівлю нерухомості на 50%, але для інвестицій — це високий ризик. Добре, що грошовий потік підтримує — зазвичай житло не “лопне”.

3. Стратегії безпечної купівлі нерухомості
   Купуйте нерухомість за повну вартість і спрямовуйте частину кредиту у низькоризикові інвестиції. Коли інвестиції подвояться, погасіть кредит. Якщо обсяг коштів великий і можливості для низькоризикових інвестицій мало — частково погасіть кредит.

Якщо у вас невелика площа і не вистачає коштів для повної оплати — спершу орендуйте більшу квартиру, а коли зберете достатньо — купуйте. Недостатність коштів — ознака відсутності споживчої здатності.