Чи дійсно ви можете зробити двоквартирне інвестування самоплатним? Ось 5 міст, де це може спрацювати

Привабливість інвестування у дуплекси на папері є простою: купити нерухомість з двома квартирами, одну з них зайняти самостійно, а орендний дохід з іншої покриє вашу іпотеку. Теоретично, ви отримуєте безкоштовне житло, одночасно нарощуючи капітал і отримуючи прибуток від орендної надплати. Але чи дійсно ця стратегія працює в сучасних умовах ринку?

Згідно з Марсією Кауфман, генеральним директором Bayport Funding, відповідь значною мірою залежить від географії. «Навіть якщо оренда з другої квартири не повністю покриває щомісячну іпотеку, це часто робить житло значно доступнішим для власника-орендаря», — пояснює вона. Виклик полягає у пошуку ринків, де ціни на покупки залишаються розумними, а попит на оренду залишається стабільним — комбінація, яка значно звужує ваші можливості.

Однак деякі регіони країни все ще пропонують переконливі можливості для найкращого місця для купівлі дуплекса. Ось де цифри співпадають сприятливо.

Джексонвілл: зростання без високої ціни

Джексонвілл тихо став одним із найбільших міст Америки, нещодавно перевищивши 1 мільйон мешканців і зайнявши 10-те місце за розміром метро, згідно з даними Бюро перепису США. Попри цей приплив населення, місто зберігає відносну доступність. Середня ціна на житло на 32% нижча за національний середній показник, але середня оренда лише на 20% нижча — створюючи значний простір для інвесторів у дуплекси.

Математика стає ще цікавішою, якщо врахувати траєкторію розвитку Джексонвілла. Ранні інвестори, які зафіксують сьогоднішні порівняно низькі ціни, можуть отримати суттєві вигоди, якщо зростання цін піде за моделлю інших зростаючих мегаполісів. Однак Кауфман наголошує на важливості врахування витрат на страхування, які можуть бути особливо високими в цьому регіоні і зменшувати орендний дохід, якщо їх не контролювати.

Йонкерс: доступний сусід Нью-Йорка

Поблизу Нью-Йорка розташований Йонкерс, район Вестчестер, який пропонує унікальне поєднання: вартість житла приблизно вдвічі нижча за Манхеттен, але динаміка оренди більш схожа на сусідні райони Нью-Йорка, ніж можна було б очікувати. Це географічне розташування означає, що орендарі активно конкурують за квартири, підтримуючи здорові ціни оренди відносно вартості покупки.

Найкраще місце для купівлі дуплекса у великому регіоні Нью-Йорка часто залежить від терпимості до коммюту, але Йонкерс пропонує переконливі основи для інвесторів, які шукають баланс між доступністю та доходністю від оренди.

Ралі-Дарем: ставка на економічне зростання

Коридор Ралі-Дарем пропонує іншу інвестиційну концепцію. Ціни на житло близькі до національної медіани, а оренда трохи нижча за середню — спочатку це може здаватися посереднім для економіки дуплекса. Але Кауфман бачить тут невикористаний потенціал.

Міцна університетська система та інноваційна економіка створюють демографічну перевагу: випускники коледжів зазвичай залишаються у регіоні для працевлаштування, що забезпечує стабільний попит з боку молодих професіоналів, які шукають якісне житло перед покупкою власного дому. Це стабільна база орендарів зменшує ризик вакантності і підтримує цінову політику. З подальшим зростанням регіональної економіки, ранні покупці дуплексів можуть опинитися попереду кривих зростання цін, подібно до можливостей у Джексонвіллі, але з більш розвиненою інфраструктурою працевлаштування.

Хобокен і Джерсі-Сіті: преміум-плюс близькості

Через річку Гудзон від Манхеттена розташовані Хобокен і Джерсі-Сіті, які займають цікаву позицію на ринку. Ціни на купівлю тут конкурують з зовнішніми районами Нью-Йорка, але обидва міста мають швидкий доступ до Манхеттена на поїзді — фактор, що виправдовує високі орендні ставки від комунальних орендарів.

Ці міста регулярно демонструють рівень орендних цін, що відповідає або перевищує окремі райони Брукліна, незважаючи на значно нижчі ціни на купівлю. Для інвесторів, готових платити вищу ціну за придбання, орендний дохід може все ще підтримувати стратегію дуплекса, особливо серед молодих професіоналів, які цінують зручність поїзда до Манхеттена понад власне житло.

Лонг-Біч: сезонність як особливість

Лонг-Айлендський Лонг-Біч має найвищий бар’єр для покупки серед цих п’яти ринків, але компенсує це унікальною сезонною динамікою. Містечко на узбережжі дозволяє застосовувати креативні стратегії у дуплексах: один з них може працювати як короткострокова оренда або Airbnb у пікові літні місяці, коли туризм забезпечує високі ціни за ніч.

Навіть у міжсезоння Лонг-Біч зберігає привабливість для орендарів, оскільки розташоване в межах добового доїзду до Манхеттена і має прямий залізничний доступ. Це поєднання — сезонні високі ціни плюс цілорічний стабільний попит — створює привабливі грошові потоки, які стандартна житлова оренда повторити не може.

Висновок

Найкраще місце для купівлі дуплекса залежить від вашої толерантності до ризику та інвестиційних цілей. Ринки, що пропонують негайне покриття іпотеки за рахунок орендного доходу, залишаються обмеженими, але існують стратегічні можливості для інвесторів, готових аналізувати місцеві тенденції працевлаштування, демографічні патерни та сезонні особливості. Найкращі кандидати на дуплекс зазвичай мають або значний розрив у доступності порівняно з орендою, або унікальні переваги, такі як туристичний попит, сильне створення робочих місць або доступність для коммюту, що підтримують стабільні ціни оренди.