Акції чи нерухомість? Розберімося з реальними цифрами обох інвестицій

Чи замислювалися ви коли-небудь, чи варто вкладати свої гроші у нерухомість або фондовий ринок? Ви не самотні — це один із найстаріших спірних питань у колах інвесторів. Відповідь не така однозначна, як обрати одне, але дані розповідають переконливу історію.

Жорсткі дані: 50 років доходності

Давайте почнемо з того, що реально сталося. Уявіть, що ви інвестували $33 500 у 1973 році. Якби ви вклали цю суму у S&P 500, сьогодні вона становила б приблизно $5,1 мільйона — стабільний річний дохід у 10,59%. Досить вражаюче, чи не так?

А що, якби ви купили будинок? Середня ціна нерухомості в США у 1973 році була також близько $33 500, а сьогодні вона становить $431 000. Це річний дохід у 5,24%. На папері акції перемагають нерухомість. Але тут стає цікаво: це порівняння не зовсім яблука з яблуками, і це важливіше, ніж здається.

Перевага нерухомості, яку ви можете недооцінювати: кредитне плече

Ось що більшість випадкових інвесторів пропускає: нерухомість дозволяє вам грати з позиченими коштами так, як фондовий ринок зазвичай не дозволяє. Купуючи будинок, ви можете внести приблизно 20%, взяти іпотеку на решту і здати його в оренду. Ваш внесок у розмірі $10 000 може контролювати нерухомість вартістю $50 000. Якщо вартість цієї нерухомості зросте, ваш відсотковий приріст буде набагато більшим, ніж якби ви просто купили акції на $10 000.

Це кредитне плече посилює все — і ваші виграші, і ваші програші. Це потужно, але з цим пов’язані певні ризики. Ваша заборгованість як власника нерухомості зазвичай набагато більша, ніж у інвестора у акції, і це веде до наступного пункту.

Що насправді з’їдає ваші прибутки? Справжня вартість володіння нерухомістю

Ось частина, яка дивує людей: володіння орендною нерухомістю — це не пасивний дохід, як деякі вважають. Очікуйте платити:

• Відсотки по іпотеці: наразі близько 8.5% на орендну нерухомість
• Управління нерухомістю: якщо ви наймаєте когось для обробки орендарів і технічного обслуговування, це з’їдає 8-12% вашого доходу від оренди
• Загальні операційні витрати: між управлінням, обслуговуванням, ремонтом і страховкою майже 20% вашого доходу від оренди йде на утримання об’єкта

З акціями? Ви фактично володієте часткою бізнесу. Компанія займається щоденними операціями. Ваші єдині “витрати” — це мізерна комісія за управління індексним фондом — зазвичай менше 0.1%.

Коли врахувати всі ці витрати, різниця у доходності між акціями і нерухомістю значно звужується.

Податкова історія змінює все

Ось що безпосередньо впливає на ваші чисті доходи: оподаткування ставиться до цих інвестицій дуже по-різному.

• Доходи від оренди: оподатковуються за вашим звичайним податковим ставкою. Для високих доходів це може сягати 50%
• Дивіденди та довгострокові капітальні прибутки: оподатковуються лише 15% для більшості, 20% для високих доходів

Ця різниця у оподаткуванні величезна з часом. Долар від акційних прибутків зберігає більше себе, ніж долар від орендного доходу.

То на що ж вам краще зробити ставку?

Залежить. Справді.

Якщо ви віддаєте перевагу пасивному підходу і цінуєте податкову ефективність, історично акції виграють. За 50 років математика на боці акцій: 10.59% проти 5.24%. Але якщо вам комфортно керувати нерухомістю і кредитне плече вам подобається — якщо вам подобає ідея контролювати актив із відносно невеликими початковими вкладеннями — нерухомість все ще має сенс.

Скромна, але чесна відповідь? Мікс обох може бути вашим найкращим варіантом.

Розгляньте, чи підходите ви під один із таких профілів:

• Чистий інвестор у акції: вам подобається пасивний дохід, низьке обслуговування і вигідне оподаткування. Історія S&P 500 це підтверджує.
• Зосереджений на нерухомості: ви комфортно почуваєтеся з боргом, активним управлінням і цінуєте матеріальні активи, якими можете керувати і покращувати.
• Збалансований підхід: диверсифікуєте між обома — частина у пенсійних рахунках у індексних фондах, можливо, кілька орендних об’єктів. Це зменшує ризики і дозволяє отримати переваги обох.

Рішення в кінцевому підсумку залежить від вашої особистої толерантності до ризику, кількості часу, який ви готові присвячувати управлінню, вашої податкової ситуації і вашого інвестиційного терміну. Але тепер у вас є реальні цифри, щоб підтвердити будь-який вибір.

Чи оберете ви інвестиції у акції, нерухомість — або обидва — головне — розуміти, на що саме ви йдете. Історичні графіки показують гарні доходи, але реальний досвід значною мірою залежить від витрат і роботи, яку ви готові зробити.