Розуміння EGI: Реальне число, яке має значення у нерухомості

Коли оцінюєте орендну нерухомість, багато нових інвесторів роблять критичну помилку: вони зосереджуються лише на валовому орендному доході і ігнорують рівень вакантності та приховані джерела доходу. Саме тут ефективний валовий дохід (EGI) стає вашим найкращим інструментом для прийняття більш розумних інвестиційних рішень.

Чому EGI важливіше, ніж здається

Ось реальність: нерухомість, яка заявляє про щорічний дохід у розмірі $144 000, можливо, фактично приносить значно менше після врахування порожніх приміщень і несплачених орендних платежів. Саме це і вимірює ефективний валовий дохід — реальні гроші, що надходять у вашу нерухомість після врахування вакантності, але до операційних витрат.

Три причини, чому досвідчені інвестори пріоритетно використовують EGI:

Реалістичне прогнозування доходів. На відміну від потенційного валового доходу, який передбачає 100% заповнюваність, EGI враховує рівень вакантності, який ви реально очікуєте. Нерухомість, що здається прибутковою на папері, може «з’їдати» гроші, якщо ігнорувати 5-10% місяців, коли приміщення порожні.

Точна оцінка нерухомості. Банки, кредитори та досвідчені інвестори використовують EGI для визначення реальної вартості нерухомості. Об’єкти з вищим EGI мають кращу оцінку і приваблюють більше фінансування. Це число, яке «рухає стрілки» у переговорах.

Ясність грошового потоку. Знання вашого реального EGI дозволяє швидко визначити, чи операційні витрати з’їдають весь дохід або залишають позитивний грошовий потік для погашення боргу та прибутку. Це відрізняє переможців від «грошей у ямі».

Формула EGI та покроковий розрахунок

Розбір ефективного валового доходу вимагає розуміння трьох складових:

Валовий потенційний дохід (GPI) — це ваш максимально можливий річний дохід від оренди, якщо всі приміщення здаються за повною ставкою без вакантності. Це верхня межа, а не реальність.

Вакантність і кредитні втрати — це реальні втрати доходу. Вони включають місяці, коли приміщення порожні, орендарі платять із запізненням або взагалі не платять.

Додаткові джерела доходу — це доходи понад базову оренду: паркувальні збори, пральні, сховища або торгові автомати.

Рамки розрахунку:

EGI = GPI – Вакантність і кредитні втрати + Додатковий дохід

Розглянемо практичний приклад:

Припустимо, ви оцінюєте 10-квартирний будинок, що стягує $1 200 за квартиру щомісяця.

Крок 1: Розрахунок GPI
10 квартир × $1 200/місяць × 12 місяців = $144 000 річний GPI

Крок 2: Врахування вакантності та кредитних втрат
Припустимо, рівень вакантності — 5% (стандарт для стабільних ринків):
$144 000 × 5% = $7 200 втрат

Крок 3: Визначення додаткових доходів
Будинок отримує $3 000 з паркувних дозволів і $1 500 з пральних послуг щороку.
Додатковий дохід = $4 500

Крок 4: Застосування формули
EGI = $144 000 – $7 200 + $4 500 = $141 300

Реальний потенціал доходу цієї нерухомості — $141 300 на рік, а не початкові $144 000 валового показника.

Переходячи до операційних витрат: реальність EGI

Міцний EGI не гарантує прибутковість. Потрібно відняти операційні витрати, щоб отримати чистий операційний дохід — фактичний прибуток, доступний для обслуговування боргу та розподілу.

Звичайні витрати, що зменшують прибуток:

Податки на нерухомість — сильно варіюються залежно від місця і можуть становити 10-15% від EGI у високоподаткових юрисдикціях.

Обслуговування та ремонт — зазвичай 5-10% від EGI щороку на поточний ремонт, ландшафтний дизайн і несподівані поломки.

Управління нерухомістю — зазвичай 5-12% від зібраної орендної плати, що включає роботу з орендарями, укладання договорів і координацію ремонту — часто виправдані для пасивних інвесторів.

Страхові внески — покривають відповідальність, випадки та, залежно від місця і вимог кредитора, страхування від затоплення.

Комунальні послуги та сервісні витрати — електрика в загальних зонах, вода, вивіз сміття, догляд за територією — швидко додаються, якщо їх не передають орендарям.

Обслуговування боргу — найбільша стаття витрат для залучених об’єктів і безпосередньо впливає на життєздатність грошового потоку.

Порада профі: багато досвідчених інвесторів орієнтуються на об’єкти, де операційні витрати не перевищують 40-50% від EGI, залишаючи значний грошовий потік після всіх витрат.

Використання EGI для порівняння інвестицій

Коли ви відбираєте кілька об’єктів, EGI стає вашим інструментом для порівняння «яблуко з яблуком».

Розглянемо два об’єкти:

• Об’єкт А: 12 квартир по $1 100/місяць, вакантність 6% і додатковий дохід $2 500
• Об’єкт B: 15 квартир по $950/місяць, вакантність 4% і додатковий дохід $1 200

Обчислимо:

• EGI Об’єкта А: (12 × $1 100 × 12) – [(12 × $1 100 × 12) × 6%] + $2 500 = $155 940
• EGI Об’єкта B: (15 × $950 × 12 – [)15 × $950 × 12 × 4%] + $1 200 = $169 380

Об’єкт B має вищий EGI, що робить його більш прибутковим джерелом доходу, за рівних інших умов. Такий системний підхід запобігає емоційним рішенням і зосереджує увагу на фінансових показниках.

Висновок щодо EGI

Ефективний валовий дохід відокремлює інвестування у нерухомість від азартних ігор. Обчислюючи EGI, ви виходите за межі поверхневих цифр орендного доходу і розумієте, що реально приносить нерухомість. У поєднанні з ретельним аналізом операційних витрат і фінансування, EGI дає вам базу даних для побудови прибуткового портфеля.

Інвестори, які оволодівають цим показником і застосовують його послідовно при оцінці угод, стабільно перевищують тих, хто покладається лише на інтуїцію або неповні фінансові дані.