Оволодіння доступністю житла: чому правило 28/36 має стати вашим планом

Розуміння вашої справжньої купівельної спроможності

Перш ніж почати переглядати оголошення про нерухомість, вам потрібно відповісти на одне важливе питання: яка ваша фактична здатність купити житло? Відповідь криється у розумінні фінансового принципу, яким керуються кредитори та фінансові радники — правила 28/36. Ця модель не є лише теоретичною; вона слугує орієнтиром, що визначає, чи отримаєте ви схвалення на іпотеку і скільки фінансової свободи залишиться у вас щомісяця.

Пояснення правила 28/36: що воно насправді означає

В основі, правило 28/36 — це інструмент оцінки співвідношення боргу до доходу, створений для запобігання перевантаженню фінансів. Ось розбір: ваші витрати, пов’язані з житлом (іпотечний основний борг і відсотки, податки на нерухомість, страхування власників, приватне іпотечне страхування та внески до ТСЖ), не повинні перевищувати 28% вашого валового щомісячного доходу. Тим часом, всі ваші боргові зобов’язання — включаючи ці витрати, борги по кредитних картках, автокредити та студентські позики — не повинні перевищувати 36% вашого валового доходу.

Чому це важливо? Коли ви спрямовуєте занадто багато доходу на погашення боргів, у вас залишається недостатньо коштів на щоденні потреби, такі як продукти, комунальні послуги та аварійні заощадження. Це фінансове навантаження підвищує ризик дефолту і обмежує вашу фінансову гнучкість у випадках непередбачених ситуацій.

Багато кредиторів використовують цю формулу як вирішальний фактор при затвердженні позики, тому це більше ніж просто порада — це практичний стандарт у кредитній індустрії.

Обчислення максимально можливого бюджету на житло: практичний приклад

Розглянемо приклад. Почнемо з визначення валового щомісячного доходу вашої родини. Для працівників за формою W-2 це просто: візьміть ваш річний дохід до оподаткування або відрахувань. Фрілансери та ті, у кого змінний дохід, повинні обчислити середнє місячне значення і помножити його на 12.

Після отримання цієї цифри, помножте її на 0,28, щоб визначити максимально можливий бюджет на житло, і на 0,36 — для загального боргового ліміту.

Розглянемо цей сценарій: подружжя, кожен з яких заробляє по $60,000 на рік, має спільний валовий дохід $120,000 на рік ($10,000 щомісяця). Застосовуючи правило 28/36:

• Максимальні витрати на житло: $10,000 × 0,28 = $2,800
• Максимальний загальний борг: $10,000 × 0,36 = $3,600

Якщо у цієї пари вже є борги на суму $2,000 щомісяця, їм потрібно тримати платежі за житло на рівні $1,600 або менше, щоб залишатися у межах правил. Однак, якщо у них немає існуючих боргів, вони можуть виділити до $3,600 на житло, зберігаючи дотримання правил.

Оптимізація позиції при нижчому бюджеті

Якщо ваш поточний борг обмежує можливості щодо житла, кілька стратегій можуть розширити ваші можливості:

Збільште початковий внесок: Хоча кредитори можуть прийняти внесок у розмірі 3,5% або навіть 0%, внесення щонайменше 20% усуває приватне іпотечне страхування і зменшує основний борг, що знижує щомісячні платежі. Це особливо ефективно, якщо ви хочете залишатися комфортно у межах 28/36.

Отримуйте конкурентні ставки: Відсоткові ставки суттєво впливають на щомісячні платежі. Порівнюйте пропозиції кількох кредиторів, щоб знайти знижки, які суттєво зменшать вашу іпотечну навантаженість за 15-30 років.

Зміцнюйте свої резерви: Створення значного грошового резерву — ідеально 6 місяців витрат або більше — забезпечує безпеку у разі збоїв у доходах. Цей буфер стає дедалі важливішим, враховуючи, що зобов’язання щодо житла тривають десятиліттями.

Позбавтеся високовідсоткових боргів: Погашення кредитних карток і особистих позик звільняє щомісячний грошовий потік, який можна спрямувати на погашення іпотеки.

За межами цифр: реалістичний підхід

Ось важливий висновок: те, що ви можете виділити 28% доходу на житло, не означає, що ви повинні. Іпотечні зобов’язання тривають 15-30 років, і життєві обставини змінюються. Втрата роботи, надзвичайні ситуації зі здоров’ям або зміни у сім’ї можуть ускладнити фінанси, які на початку здавалися комфортними.

Правило 28/36 слугує гальмом, а не ціллю. Обережні покупці зазвичай залишаються на 5-10 відсоткових пунктів нижче за ці межі, створюючи додаткові запаси безпеки.

Зрештою, ваш рівень комфорту з боргами залежить від особистої толерантності до ризику та фінансових цілей. Правило 28/36 дає надійний стартовий пункт для цього важливого рішення, допомагаючи вам пройти процес затвердження іпотеки з упевненістю та реалістичними очікуваннями щодо того, що ви можете собі дозволити стабільно.