Що відбувається, поки ви чекаєте на затвердження закриття: повний розбір

Обчислення часу до володіння власним житлом — або погашення іпотеки — починається в той момент, коли ви почуєте ці слова: “Вам дозволено закрити”. Але що саме означає ця фраза і, що важливіше, що потрібно робити в ті напружені дні між отриманням хороших новин і фактичним завершенням угоди?

Розуміння “Дозволено закрити”: Більше ніж просто зелений світ

Коли ваш кредитор повідомляє, що вас дозволено закрити, це означає, що і підписувач, і ваш ескроу-агент ретельно перевірили весь ваш файл і визнали все задовільним. Уявіть це як фінальну точку перед фінішною лінією. Однак досягнення цього етапу вимагало від вашого кредитора підтвердження кількох важливих елементів:

Оцінка нерухомості підтверджує суму кредиту, яку ви берете. Ваші фінансові документи не містять підозрілих депозитів, які могли б свідчити про накопичення несподіваного боргу. Ваша співвідношення боргу до доходу залишається в межах допустимих для вашого конкретного виду кредиту. Ваш кредитний файл залишається чистим, без нових рахунків або пропущених платежів. Ви зафіксували страхування власника житла. Дослідження титулу підтвердило відсутність обтяжень або претензій на нерухомість, і відповідне страхування титулу укладено. Інспекція на наявність термітів пройдена або всі необхідні ремонти завершені. Ваш роботодавець підтвердив, що ваш статус зайнятості залишився без змін.

Саме тому очікування дозволу закрити може здаватися вічністю — кредитори ретельно перевіряють все з поважних причин.

Негайні наступні кроки: від затвердження до підпису

Як тільки отримаєте зелений світ, має відбутися кілька швидких дій.

Ваш Відкриття для закриття Документація Надходить

В межах кількох годин або дня після отримання дозволу ваш кредитний менеджер надішле вам початковий документ про закриття. Цей документ є вашим планом транзакції — він містить вашу іпотечну ставку і термін, обраний тип кредиту, всі закриття витрат, які ви сплатите, і точну суму готівки, яку потрібно принести на закриття.

Ось важлива частина: федеральне законодавство вимагає триденний очікувальний період з моменту отримання цього документа до підписання вами фактичних документів по кредиту. Три дні — це робочі дні, без урахування вихідних і державних свят. Використовуйте цей час розумно. Порівняйте рядок за рядком закриття з вашим початковим оцінюванням кредиту. Якщо щось здається неправильним, негайно зв’яжіться з вашим кредитним менеджером. Будь-які зміни скидають триденний лічильник і можуть затримати ваше завершення угоди.

Підготовка до переказу грошей

Поки ви переглядаєте цифри, запитайте у вашого кредитора конкретні інструкції щодо переказу грошей. Вам потрібно надіслати “гроші для закриття” — це ваша застава, включаючи початковий внесок і всі закриття витрат. Ваш банк може ініціювати переказ, але будьте обережні. Мошенництво з переказами грошей у нерухомості стає все більш витонченим. Бюро фінансового захисту споживачів рекомендує підтверджувати інструкції щодо переказу безпосередньо з вашим кредитором, використовуючи телефонний номер, знайдений незалежно, а не контактні дані з електронної пошти.

Остаточний огляд нерухомості

Якщо ви купуєте, а не рефінансуєте, триденний очікувальний період дає вам ідеальну можливість ще раз відвідати нерухомість. Обійдіть кожну кімнату. Перевірте, чи продавець зберігав нерухомість у належному стані і залишив будь-які предмети, передбачені договором — побутову техніку, фіксацію тощо. Переконайтеся, що всі узгоджені ремонти були виконані належним чином. Для віддалених покупців узгодьте відеоогляд з вашим агентом.

День закриття: документи та підписи

Ваш кредитор готує документи по кредиту і передає їх у ескроу або титульну компанію, яка займається вашою угодою. Ця компанія збирає всі залишкові документи і надсилає їх вам для підпису.

Підписання зазвичай відбувається в офісі титульної компанії, у адвоката або, все частіше, у вашому домі або в зручному для обох місці. Більшість штатів вже дозволяють цю гнучкість. Вам потрібен нотаріус, який засвідчить ваш підпис і підтвердить вашу особу.

Документи, які ви підписуєте, включають остаточний звіт про закриття — він має точно відповідати вашій початковій версії, якщо дата закриття не змінилася і не потрібно коригувати податки або страхові внески.

Якщо ваш штат це дозволяє і ваш кредитор пропонує, ви можете завершити повністю цифрове закриття за допомогою віддаленого онлайн-нотаріату. Однак, Каліфорнія, Джорджія і Коннектикут заборонили цей метод станом на середину 2023 року. Міссісіпі та Массачусетс тимчасово дозволяють, а Південна Кароліна ще не встановила регуляторної бази.

Після підписання ваш агент з завершення переконується, що всі сторони отримали необхідні документи — ваш кредитор, продавець (якщо застосовно) та інші учасники угоди.

Фінансування та реєстрація: останні кроки

Ви переказуєте свої кошти, і після перевірки підписаних документів ваш кредитор випускає кошти ескроу-компанії. Ця компанія розподіляє їх відповідно — вашому існуючому кредитору при рефінансуванні, продавцю і його кредитору при покупці, а також страховим і податковим органам за потреби.

Важливо: якщо ви рефінансуєте, кредитори не можуть фінансувати нічого, поки не закінчиться триденний період скасування. Це федеральний захист, що дає вам час передумати після підписання.

Ваш агент з завершення одночасно подає документи про передачу права власності або іпотечний нотаток у вашій окрузі, офіційно реєструючи вашу нову іпотеку. При покупці реєструються також передачі прав на нерухомість. Всі кредитори, яких потрібно погасити, мають подати документи про задоволення іпотеки до того ж офісу.

Після реєстрації всього цим, ви отримуєте ключі. Нерухомість офіційно ваша для заселення.

Ваш агент з оформлення розрахунків узагальнює всі витрати, і ви отримуєте повернення, якщо переплатили за оцінкою закриття. Також ви отримуєте копії всіх документів для своїх записів.

Зона ризику: речі, що все ще можуть зірвати ваше завершення

Ось реальність: так, вас ще можуть відхилити після отримання дозволу закрити. У ті останні дні між дозволом і підписом уникайте будь-яких фінансових дій, які можуть змусити кредиторів вважати вас більш ризикованим клієнтом:

Не подавайте заявку на нові кредитні картки або позики. Не робіть великих покупок на існуючих кредитних картах. Не звільняйтесь з роботи і не змінюйте роботодавця. Не проходьте через значущі життєві зміни — одруження, розлучення. Не переказуйте гроші між фінансовими установами. Не вносіть або знімайте великі суми. Не погашайте борги одноразовими платежами.

Будь-яка з цих дій може викликати останню перевірку, яка поставить під загрозу ваше завершення.

Скільки це дійсно займає?

Після отримання дозволу закрити, час до фінансування і реєстрації може бути менше тижня, але багато факторів впливають на реальний час.

Точність вашого закриття має велике значення. Якщо все правильно з першого разу, процес проходить швидше, ніж при необхідності коригувань. Пам’ятайте, що потрібно чекати три робочі дні після отримання або виправленої версії закриття, перш ніж підписати.

Законодавство вашого штату також впливає. У більшості штатів підписання документів, фінансування і реєстрація у окрузі можуть відбуватися в один день. Деякі штати вимагають розподілу цих кроків на три окремі дні.

Реальні затримки теж трапляються. Ваш агент може захворіти. Ваш нотаріус може зіткнутися з несподіваними перешкодами. Ваш кредитор може мати технічні проблеми. Високий попит на послуги у періоди напруженості може створювати затори. Або у вас можуть виникнути особисті обставини — хвороба, сімейна надзвичайна ситуація, робочий кризовий момент — що змусить вас відкласти.

Загалом: хоча очікування дозволу закрити може здаватися мучливим, сам процес закриття рухається досить швидко, коли все запущено. Залишайтеся терплячими, уважними і уникайте фінансових помилок у ті останні дні.