Чи можу я врахувати витрати на HOA? Практичний посібник для власників житла

Якщо ви запитуєте “чи можу я відрахувати внески до ОСББ” у своїй податковій декларації, ви не самотні. Коротка відповідь цілком залежить від того, як ви використовуєте свою нерухомість. Для більшості власників житла, що проживають у своєму основному місці проживання, внески до ОСББ залишаються особистими витратами, які IRS не дозволяє вам відраховувати. Але певні ситуації — наприклад, володіння орендною нерухомістю або ведення бізнесу з дому — можуть відкрити реальні податкові знижки. Ось що потрібно знати про можливість відрахування внесків до ОСББ у 2025 році.

Спершу зрозуміємо, що таке внески до ОСББ

Перш ніж занурюватися у питання відрахування, давайте уточнимо, про що йдеться. ОСББ (асоціації співвласників багатоквартирних будинків) збирає щомісячні або щорічні внески від мешканців спільноти для покриття:

• Обслуговування та ремонту спільних зон
• Ландшафтних робіт
• Страхування нерухомості для спільних приміщень
• Систем безпеки та охорони спільноти
• Запланованих зручностей та заходів у спільноті

Ці платежі не є необов’язковими — це обов’язкові внески, що фінансують функціонування та утримання вашої житлової спільноти.

Податкова реальність: коли я можу відрахувати внески до ОСББ?

Відповідь залежить від статусу доходу вашої нерухомості. За словами податкових експертів, “чи кваліфікують внески до ОСББ як податкові відрахування, залежить від того, чи є використання нерухомості особистим або бізнесовим,” пояснює Карен Воллес, доцент у школі бізнесу Віллумстад університету Адельфі.

Сценарій 1: Ви володієте орендною нерухомістю

Тут з’являється значний потенціал для податкових знижок. Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, ситуація з внесками до ОСББ ділиться на два варіанти.

Повне використання для оренди: коли нерухомість цілком здається орендарям за ринковими ставками, ви зазвичай можете відрахувати повну суму внесків до ОСББ як операційні витрати бізнесу. Сертифікований фінансовий консультант Тру Тамплін зазначає, що “ці внески вважаються необхідними для обслуговування та утримання нерухомості, яка генерує дохід.” Ви звітуєте про ці відрахування у розділі Schedule E (Додатковий дохід і збитки) при поданні форми 1040.

Часткове використання для оренди: обчислення стає більш складним, якщо ви самі проживаєте у нерухомості частину року, а іншу — здаєте в оренду. IRS застосовує конкретні пороги: ви вважаєтеся використовувати нерухомість як житло, якщо ви проживаєте у ній більше 14 днів протягом податкового року АБО більше 10% днів, коли здаєте її за ринковою ціною.

Ось практичний приклад: у вас є кондомініум із щорічними внесками до ОСББ у розмірі $1,200. Ви здавали його в оренду шість місяців і жили там ще шість місяців. Ваша відраховувана сума становитиме 50% від внесків ($600), що відповідає лише періоду оренди. Документація згідно з керівництвом Publication 527 є обов’язковою для забезпечення відповідності.

Сценарій 2: Ви ведете кваліфікований домашній офіс

Якщо ви працюєте на себе або володієте малим бізнесом і виділяєте окремий простір виключно для бізнес-діяльності, частина ваших внесків до ОСББ може кваліфікуватися для відрахування. Головна вимога: простір має бути основним місцем, де ви виконуєте адміністративні завдання та керуєте своїм бізнесом.

Працівники W-2, що працюють віддалено, не мають права на цю вигоду — лише власники бізнесу та самозайняті особи можуть претендувати на відрахування за домашній офіс.

Обчислення відрахування за домашній офіс: відсоток відрахування відповідає співвідношенню використання будинку для бізнесу. Якщо ваш домашній офіс становить 20% від загальної площі будинку, і ви сплатили $1,200 щорічних внесків до ОСББ, ви можете відрахувати 20% цих витрат ($240). Це ви зазначите у формі 8829 (Витрати на використання будинку для бізнесу) і додасте її до вашої податкової декларації.

Публікація IRS Publication 587 містить детальні рекомендації щодо кваліфікаційних просторів, включаючи спеціальні офіси та зони, де зберігаєте інвентар для бізнесу.

Аналіз типу нерухомості: чи можу я відрахувати внески до ОСББ?

*Спеціальні оцінки, використані для ремонту/обслуговування орендної нерухомості, можуть кваліфікуватися; проконсультуйтеся з податковим фахівцем для підтвердження.

Ситуації, коли внески до ОСББ не підлягають відрахуванню

Ваші внески до ОСББ залишаються непідлягаючими відрахуванню, якщо:

• Ви володієте основним житлом і не здаєте його в оренду або не використовуєте частину для бізнесу
• Ви утримуєте відпочинковий будинок виключно для особистих поїздок
• Ви платите за спеціальні оцінки для одноразових покращень (наприклад, нову покрівлю або капітальні ремонти)
• Ви працівник W-2, що працює віддалено з дому

IRS вважає ці ситуації особистими витратами, а не витратами бізнесу або інвестицій.

Подача декларації з відрахуваннями внесків до ОСББ: покроковий підхід

Після того, як ви визначили, що можете відрахувати внески до ОСББ, правильна документація стає критичною.

Для орендної нерухомості: заповніть Schedule E і звітуйте про внески до ОСББ як операційні витрати разом з іншими витратами на нерухомість (обслуговування, комунальні послуги, плата за управління нерухомістю). Зберігайте копії всіх рахунків-фактур та щорічних звітів ОСББ.

Для відрахувань за домашній офіс: використовуйте форму 8829 для обчислення дозволеного відрахування. Вам потрібно задокументувати площу офісу відносно загальної площі будинку.

Вимоги до документації: зберігайте детальні записи про:

• Всі квитанції та рахунки за внески до ОСББ
• Договір оренди та документи оренди
• Записи, що показують частку часу, коли нерухомість була орендована і коли — особисте використання
• Виміри площі домашнього офісу та розрахунки використання для бізнесу
• Всі листування з ОСББ щодо спеціальних оцінок

Зберігайте ці записи щонайменше три роки на випадок аудиту IRS.

Стратегічні підходи для максимізації податкових вигод

Якщо ви володієте додатковою нерухомістю або працюєте з дому, розгляньте ці тактики:

Стратегія орендної нерухомості: навіть здаючи в оренду другий будинок частину року, ви можете активувати можливість відрахування внесків до ОСББ за цей період оренди. Отриманий дохід виправдовує класифікацію як бізнесових витрат.

Оптимізація домашнього офісу: самозайняті особи мають переконатися, що їхній робочий простір відповідає вимогам IRS щодо виключності та основного використання для бізнесу. Правильне оформлення документації зміцнює вашу претензію.

Ведення обліку: зберігайте організовані файли з квитанціями, підтвердженнями платежів і будь-якою документацією, що підтверджує ваші розрахунки. Це захист у разі аудиту.

Професійна податкова консультація: оскільки можливість відрахування внесків до ОСББ залежить від багатьох змінних і змін у податковому законодавстві, рекомендується проконсультуватися з кваліфікованим податковим фахівцем. Як наголошує Тру Тамплін, “вони — експерти і допоможуть вам точно визначити, що ви можете і не можете відрахувати, особливо враховуючи, що податкові правила можуть змінюватися.”

FAQ: Чи можу я відрахувати внески до ОСББ?

Q: Чи впливають внески до ОСББ на податки на капітальну прибутковість при продажу?
A: Регулярні внески до ОСББ не впливають на обчислення капітальної прибутковості, але спеціальні оцінки, використані для покращень нерухомості, можуть збільшити вашу базу витрат, потенційно зменшуючи оподатковуваний прибуток.

Q: Що робити, якщо я живу у штаті з іншими податковими правилами?
A: Багато штатів узгоджуються з федеральними керівництвами IRS, хоча деякі мають свої нюанси. Зверніться до податкової служби вашого штату або місцевого податкового фахівця для правил у вашій юрисдикції.

Q: Чи можу я відрахувати спеціальні оцінки ОСББ?
A: Якщо спеціальні оцінки фінансують обслуговування або ремонт орендної нерухомості, вони можуть кваліфікуватися як відраховувані операційні витрати. Якщо ж вони спрямовані на капітальні покращення, відрахування малоймовірне, хоча використання для бізнесу може змінити цю оцінку.

Q: Я здаю будинок в оренду три місяці на рік. Чи можу я все ж відрахувати внески до ОСББ?
A: Так, але лише за місяці, коли він був орендований. Ви можете відрахувати пропорційно (3/12 від щорічних внесків) у Schedule E.

Q: Чи підходить робота віддалено як працівник W-2 для відрахування внесків до ОСББ?
A: Зазвичай ні. Тільки самозайняті особи та власники бізнесу мають право на відрахування внесків до ОСББ за домашній офіс.

Основний висновок: розуміння можливостей відрахування внесків до ОСББ

Питання “чи можу я відрахувати внески до ОСББ” має різні відповіді залежно від ваших конкретних обставин. Основні власники житла не можуть відраховувати ці витрати, але власники орендної нерухомості та самозайняті особи, що ведуть кваліфікований домашній офіс, часто можуть.

Перед поданням будь-якої декларації ознайомтеся з IRS Publication 527 (для орендної нерухомості) та Publication 587 (для правил домашнього офісу). Консультація з податковим фахівцем забезпечить відповідність і максимізацію ваших потенційних податкових заощаджень, а також збереження документації для захисту під час аудиту.

З належним плануванням і точним звітуванням ваші внески до ОСББ можуть перетворитися на суттєві податкові знижки, якщо ви відповідаєте критеріям IRS.

Інформація актуальна станом на 13 травня 2025 року.

Цей контент надається виключно для ознайомлення і не є професійною податковою порадою. Завжди консультуйтеся з кваліфікованим податковим фахівцем щодо вашої конкретної ситуації.