Скільки часу займає процес "Clear to Close"? Повна хронологія та контрольний список

Подорож від отримання статусу «чітко для закриття» до офіційного володіння вашою нерухомістю або завершення рефінансування є відносно швидкою — але швидкість залежить від кількох взаємопов’язаних факторів. Більшість позичальників можуть очікувати, що цей фінальний етап займе від кількох днів до трохи більше тижня.

Що означає «Чітко для закриття»

Коли іпотечний кредитор видає повідомлення «чітко для закриття», це сигналізує, що процес андеррайтингу та перевірки ескроу успішно завершено. Назначений андеррайтер і ескроу-агент ретельно вивчили справу по кредиту і визначили, що всі умови виконані. Цей статус є останньою точкою контролю перед фінансуванням кредиту та укладенням угоди.

Щоб досягти цього етапу, мають бути затверджені кілька важливих пунктів:

Вимоги до нерухомості та фінансів:

• Оцінка нерухомості підтверджує запитувану суму кредиту
• Ваші банківські рахунки та історія депозитів не свідчать про непогашені борги
• Ваша співвідношення боргів до доходів відповідає прийнятним нормам кредитора
• Ваш кредитний файл не містить нових рахунків або пропущених платежів з моменту подання заявки
• Перевірка зайнятості підтверджує продовження трудової діяльності

Документація та юридичні вимоги:

• Страхування житла оформлено
• Перевірка титулу підтверджує чисте право власності без обтяжень або спорів
• Страхування титулу укладено
• Перевірки на наявність термітів і шкідників пройдені або необхідні обробки завершені

Розклад часу: скільки триває «Чітко для закриття»?

Обов’язковий триденний очікувальний період

Законодавство США передбачає триденний робочий період між отриманням вашого розкриття про закриття та підписанням документів по кредиту. Цей період не враховує вихідні або державні святкові дні. За цей час ви отримаєте ваше початкове розкриття — детальний розподіл умов кредиту, відсоткової ставки, типу кредиту, всіх закриттєвих витрат і точної суми готівки, необхідної для завершення угоди.

Цей період — не просто бюрократична формальність. Він дає можливість порівняти ваше розкриття з початковою оцінкою кредиту, виявити будь-які розбіжності та зв’язатися з вашим кредитним фахівцем для внесення коригувань. Якщо потрібні зміни, триденний термін починається заново з оновленою версією.

Підготовчий етап перед закриттям (Дні 1-2)

Під час перших днів після отримання статусу «чітко для закриття» відбувається кілька одночасних підготовчих дій:

Логістика переказу коштів: Ваш кредитор надасть детальні інструкції щодо переказу коштів, вказуючи, куди і як передати готівку для закриття. Зазвичай ця сума включає ваш внесок і всі закриттєві витрати. Узгодьте з вашим фінансовим закладом початок переказу і будьте уважні до шахрайства з переказами — зростаюча проблема у нерухомості. Перевіряйте інструкції безпосередньо у вашого кредитора через офіційні канали перед переказом.

Останній огляд нерухомості: Якщо ви купуєте, заплануйте фінальний огляд об’єкта у цей триденний період. Для віддалених угод попросіть вашого агента провести відеоогляд з вами. Переконайтеся, що продавець зберіг належний стан нерухомості і що всі обов’язкові за контрактом речі (побутова техніка, фіксація, ремонти) були належним чином завершені і знаходяться у прийнятному стані.

Підготовка документів: Ваш кредитор передає документи до компанії з титулом або ескроу, яка починає підготовку повного пакету документів для вашого перегляду і підписання.

Підписання та фінансування (День 3 і далі)

Підписання документів: На або після третього дня ви підете на зустріч для підписання. Місце може бути різним — офіси компанії з титулом, ескроу-компанії, офіси юриста з нерухомості або навіть ваш дім, залежно від законів штату і політики кредитора. Повинен бути присутній нотаріус, який засвідчить вашу підпис і підтвердить вашу особу.

Залежно від законодавства штату і політики кредитора, можливо, доступні цілком цифрові закриття з віддаленою онлайн-нотаризацією (RON). Однак не всі штати дозволяють цей процес. Станом на середину 2023 року, Каліфорнія, Джорджія і Коннектикут забороняють RON-підписання. Міссісіпі і Массачусетс дозволяють тимчасові положення RON, а Південна Кароліна не має конкретного законодавства щодо цього.

Під час підписання ви виконаєте остатнє розкриття про закриття, яке має збігатися з початковим, якщо не змінилися пропорційні елементи, такі як податки на нерухомість або страхові внески через зміни дати закриття.

Виплата кредиту: Після підписання всіх документів ваш агент з закриття передає підписані документи відповідним сторонам. Ваш кредитор перевіряє підписані документи і виплачує кошти ескроу-компанії. Така компанія розподіляє кошти всім отримувачам — вашому існуючому іпотечному кредитору (якщо рефінансування), продавцю і їх кредитору (якщо купівля), страховим компаніям і місцевим податковим органам.

Для рефінансів саме фінансування не може відбутися, поки не мине триденний період скасування, що додає додатковий час до процесу.

Запис і передача права власності (В межах 1-3 днів)

Ваш агент з закриття подає договір іпотеки або нотатку до реєстраційної служби округу, створюючи офіційний запис нової іпотеки на нерухомість. Для угод купівлі також реєструється договір купівлі-продажу. Будь-які кредитори, що отримують погашення, мають подати документ про зняття іпотеки або задоволення боргу. Після реєстрації ви офіційно володієте нерухомістю і можете отримати ключі.

Фактори, що впливають на тривалість «Чітко для закриття»

Точність документів: Бездоганні початкові розкриття прискорюють процес. Помилки, що потребують коригувань, запускають нові триденні періоди очікування перед підписанням.

Географічне розташування: Законодавство штату створює значні відмінності. У деяких штатах усі етапи (підписання, фінансування, реєстрація) виконуються за один робочий день. В інших — між етапами потрібен триденний період.

Доступність сторонніх служб: Хвороба фахівця з закриття, конфлікти з нотаріусом, високий попит на послуги або адміністративні затримки можуть скоротити терміни навіть за сприятливих умов.

Обставини позичальника: Особисті хвороби, сімейні надзвичайні ситуації або конфлікти з роботою можуть виправдати відкладення закриття, що подовжує загальний час.

Важливо: чого не робити між «Чітко для закриття» і закриттям

Під час очікування вашої зустрічі для підписання уникайте будь-яких дій, що можуть підвищити ризик для вашої позики:

• Подання заявок на нові кредитні картки або особисті позики
• Значні покупки за кредитною карткою
• Зміна місця роботи або звільнення
• Зміна сімейного стану
• Переведення грошей між фінансовими установами
• Внесення або зняття великих сум
• Погашення існуючих боргів

Ці дії можуть викликати додаткову перевірку або змусити кредитора переглянути вашу заявку. Так, відмови у кредиті все ще можливі після отримання статусу «чітко для закриття», тому важливо зберігати фінансову стабільність у ці останні дні.

Основний висновок щодо тривалості «Чітко для закриття»

У більшості стандартних сценаріїв період від отримання повідомлення «чітко для закриття» до фінансування і закриття займає від п’яти до семи робочих днів. Обов’язковий триденний період розгляду розкриття становить більшу частину цього часу. За відсутності ускладнень, додаткових запитів документів або затримок сторонніх служб, теоретично можна закритися вже за чотири-п’ять днів. Однак специфіка штату і індивідуальні обставини часто подовжують цей період до цілого тижня або трохи більше.

Розуміння того, що відбувається на кожному етапі — від початку переказу коштів до реєстрації у county — допомагає вам правильно підготуватися і встановити реалістичні очікування щодо того, коли ви отримаєте ключі або завершите рефінанс.