Розуміння оптового та кореспондентського кредитування: приховані гравці у вашій іпотечній угоді

Щороку канали видачі іпотечних кредитів змінюються, проте більшість позичальників залишаються неусвідомленими щодо механізму, що стоїть за їхнім схваленням кредиту. У третьому кварталі 2023 року понад 25% житлових кредитів пройшли через мережі кореспондентського кредитування — цифра, яка підкреслює домінуючу роль цієї моделі. Однак різниця між оптовим і кореспондентським кредитуванням залишається розмитою для більшості споживачів, оскільки кореспондентські структури часто працюють непомітно за лаштунками.

Демістифікація моделі кореспондентського кредитування

У своїй основі кореспондентське кредитування представляє собою ланцюг постачання в рамках іпотечної екосистеми. Менший кредитор — будь то банк, кредитний союз або незалежна іпотечна компанія — закриває та фінансує кредити під своїм брендом. Однак ці кредитори не зберігають кредити. Замість цього вони продають завершені іпотечні кредити більшим інституційним покупцям, яких зазвичай називають спонсоруючими кредиторами, інвесторами або оптовими партнерами.

Економіка проста: більший покупець перераховує як суму кредиту, так і премію кредитору-ініціатору. Цей капітальний влив дозволяє меншим гравцям швидко реінвестувати кошти та масштабувати обсяг кредитування без необхідності утримувати великі баланси. Як пояснює Діана Хьюз, виконавчий віце-президент і директор з іпотечного кредитування в UMB Bank у Канзас-Сіті, Міссурі, ця схема «звільняє готівку для меншого кредитора, щоб він міг видавати більше кредитів споживачам».

Оптове vs Кореспондентське кредитування: у чому різниця?

Термінологія галузі створює зайву плутанину. Обидві сторони у кореспондентських відносинах технічно є кореспондентськими кредиторами — проблема термінології, яку Хьюз визнає, що турбує іпотечний сектор.

Різниця полягає у їхніх стосунках із кількома джерелами фінансування. Оптовий кредитор зазвичай закриває кредити та продає їх через один основний канал або підтримує обмежені інвестиційні зв’язки. Кореспондентські кредитори, навпаки, налагоджують різноманітні інвестиційні відносини, порівнюючи профілі окремих позичальників із кількома доступними програмами та ціновими структурами.

Великі гравці, такі як Pennymac і Newrez, ілюструють цю складність: вони одночасно працюють як роздрібні кредитори, оптові партнери та кореспондентські мережі через окремі підрозділи. Такий багатоканальний підхід підсилює їхню загальну здатність до видачі кредитів.

Розподіл у процесі андеррайтингу

Кореспондентські угоди поділяються на дві моделі андеррайтингу. Делеговані кореспонденти мають повноваження на повний внутрішній андеррайтинг — вони самостійно схвалюють або відхиляють заявки. Недеґуїровані та міні-кореспонденти, навпаки, передають кредити до купівельних кредиторів для прийняття рішення. Ця структурна різниця має операційні наслідки: моделі з делегованими повноваженнями зазвичай прискорюють терміни, тоді як недеґуїровані структури додають ще один рівень затвердження.

Більшість кореспондентських кредиторів технічно «фінансують» кредити самі, хоча насправді ситуація інша. Вони часто використовують кредитні лінії на складі — механізми короткострокового позичання, що фінансують закриття кредитів. Після продажу кредиту інвестору, повернення коштів повертається для оновлення кредитної лінії, створюючи безперервний цикл.

Три шляхи іпотечного кредитування: кореспондент, роздріб і брокер

Розуміння того, як кореспондентське кредитування порівнюється з альтернативними каналами, допомагає позичальникам приймати обґрунтовані рішення. Тай Крістенсен, співзасновник і президент Arrive Home у Саут-Джордані, Юта, зазначає, що «роздрібні кредитори — це фінансові установи, які пропонують іпотечні кредити безпосередньо позичальникам» — банки, кредитні союзи та традиційні іпотечні банки, що ведуть цю категорію.

Роздрібні кредитори зазвичай мають менший асортимент продуктів порівняно з кореспондентськими. Однак пакети пропозицій — поточні рахунки, ощадні продукти, автокредити — можуть приваблювати споживачів, що шукають консолідовані банківські відносини.

Іпотечні брокери займають зовсім іншу нішу. Вони не здійснюють андеррайтинг, не закривають і не фінансують кредити. Замість цього брокери шукають кредити у оптових мережах і направляють завершені заявки до обраних кредиторів для схвалення. Ця модель дає брокерам доступ до різноманітних програм і потенційно кращих цін, але створює ризики координації. Крістенсен зазначає, що «коли іпотечний брокер поєднує позичальника з кредитором, [брокер втрачає] можливість контролювати процес кредитування», що може спричинити затримки у термінах, особливо у чутливих до часу операціях.

Кореспондентські кредитори поєднують обидва світи: вони зберігають повноваження щодо видачі та закриття кредитів, як роздрібні кредитори, і мають доступ до кількох інвестиційних програм, як брокери. Їхні інвестиційні відносини стають конкурентною перевагою — різні інвестори мають різні андеррайтингові стандарти та цінові рамки.

Практичне застосування: отримання іпотеки через кореспондентські канали

Розглянемо сценарій FHA-кредиту. Незалежно від того, якого інвестора обирає кореспондентський кредитор, позичальники повинні відповідати вимогам FHA: зазвичай кредитний рейтинг 580+ і мінімальний внесок 3,5%. Роль кореспондента стає у підборі — поєднанні позичальника з інвестором, що пропонує оптимальні ціни та відповідає стандартам кваліфікації.

Делеговані кореспондентські кредитори надають додаткові переваги. Роб Вілсон, старший віце-президент з кореспондентського кредитування в Merchants Bank у Індіанаполісі, зазначає, що робота безпосередньо з внутрішніми андеррайтерами «може мати легший процес вирішення будь-яких питань, що виникають під час процесу».

Переваги кореспондентської структури

Розширений доступ до програм кредитування. Кожен інвестор у мережі кореспондента пропонує кілька продуктів. Для позичальників із нестандартними профілями — самозайняті особи, недавні іммігранти, нестандартні джерела доходу — цей різноманітний вибір значно підвищує ймовірність схвалення.

Конкурентне визначення ставок. Кореспондентські кредитори використовують інвестиційні зв’язки для пошуку агресивних цін і зменшення витрат на закриття, недоступних через один канал роздрібних кредиторів. Можливе переговорювання ставок, якщо ринкові умови змінюються після фіксації, оскільки інвестори кореспондента можуть коригувати умови перед продажем кредиту.

Оптимізоване опрацювання з делегованими моделями. Структури з делегованими кореспондентами усувають затримки через посередників. Одна структура керує андеррайтингом, фінансуванням і закриттям, зменшуючи тертя у порівнянні з моделлю брокера, що вимагає участі третіх сторін.

Обмеження, які варто враховувати

Стандарти інвесторів. Кореспондентські кредити повинні відповідати вимогам покупців — переважно стандартам Fannie Mae, Freddie Mac, FHA та VA, що домінують на ринку. Хоча у кореспондентських мережах існують спеціальні програми, стандарти відповідності все ж обмежують гнучкість у порівнянні з портфельними кредиторами, що зберігають кредити безпосередньо.

Варіація швидкості між типами кореспондентів. Недеґуїровані кореспонденти залежать від андеррайтингових рішень купівельних кредиторів, що може спричинити затримки. Додавання додаткових рівнів ухвалення рішення неминуче подовжує терміни.

Розрив у обслуговуванні. Після закриття кредити продаються інвесторам, які можуть передавати права на обслуговування іпотеки. Позичальник, обравши кореспондента за репутацією, може виявити, що після фінансування з ним працює інший сервісний центр — що може викликати незадоволення після побудови довіри.

Висновок щодо кореспондентських шляхів

Екосистема кореспондентського кредитування залишається функціонально непомітною для більшості позичальників, але впливає на ефективність видачі та доступність продуктів у масштабах. Розуміння механіки оптового та кореспондентського кредитування — і їхньої різниці з роздрібним і брокерським моделями — дає позичальникам можливість оптимізувати свої рішення. Чи то швидкість, різноманіття програм чи безперервність обслуговування — визначення відповідного каналу видачі кредиту є першим і важливим кроком до отримання вигідних умов іпотеки.