Розуміння розділу 1250: Податкова пастка при продажу інвестиційної нерухомості

Коли ви продаєте орендну нерухомість або комерційну будівлю, яку ви амортизували, ви можете зіткнутися з несподіваним податковим зобов’язанням. Саме тут вступають у гру розділ 1250 та невідновлений приріст за розділом 1250 — важлива концепція для будь-якого інвестора у нерухомість, який планує продаж об’єкта.

Основи розділу 1250 та амортизації

Розділ 1250 Податкового кодексу США конкретно регулює, що відбувається з прибутком від продажу бізнесової або інвестиційної нерухомості. Уряд дозволяє власникам нерухомості щорічно списувати амортизацію для зменшення орендного доходу та врахування зносу. Однак, коли ви зрештою продаєте цю нерухомість, IRS хоче повернути свою частку від тих податкових переваг.

Ключове питання — прискорена амортизація. До 1986 року інвестори могли використовувати швидші методи амортизації для швидшого зменшення оподатковуваного доходу. Податковий кодекс створив розділ 1250 для повернення цих додаткових знижок при продажу нерухомості. Сьогодні, нерухомість, введена в експлуатацію після 1986 року, повинна використовувати прямолінійний метод амортизації — повільніший і стабільніший, але розділ 1250 все ще застосовується, і невідновлений приріст за розділом 1250 оподатковується до 25%.

Які об’єкти підпадають під дію?

Розділ 1250 застосовується до:

• Комерційних офісних будівель і торгових площ
• Житлових орендних об’єктів і багатоквартирних будинків
• Складських і промислових споруд
• Будь-якої амортизованої нерухомості, що використовується для бізнесу або інвестицій

Саме земля ніколи не підлягає амортизації і не викликає повернення розділу 1250. Під цю норму потрапляють лише будівлі та споруди на ній.

Приклад із реального життя: математика податку

Розглянемо конкретний сценарій. Інвесторка придбала комерційну будівлю 15 років тому за $500,000. За цей час вона заявила $150,000 у знижках амортизації у своїх податкових деклараціях. Потім вона продає будівлю за $700,000.

Ось як це виглядає з точки зору податкових пільг:

Загальний прибуток: $200,000 ($700,000 ціна продажу мінус $500,000 базова вартість, до врахування амортизації)

Плюс амортизація: $150,000 (це додається назад до прибутку)

Загальний оподатковуваний прибуток: $200,000 + $150,000 = $350,000

Але не все з цього оподатковується однаково:

• $150,000 амортизаційного повернення оподатковується за ставкою 25% — це невідновлений приріст за розділом 1250
• решта $200,000 підлягає оподаткуванню за довгостроковою ставкою капітальних gains у 15% або 20%, залежно від рівня доходу

Різниця суттєва: сплатити 25% з $150,000 проти 15% з тієї ж суми означає додатково $1,500 у податках.

Стратегії зменшення впливу розділу 1250

Використовуйте обмін за розділом 1031

Обмін за розділом 1031 дозволяє реінвестувати доходи від продажу об’єкта у іншу подібну нерухомість, відтерміновуючи всі податки на капітальні gains, включаючи повернення за розділом 1250. Це працює за умови дотримання суворих термінів IRS: визначте замінювані об’єкти протягом 45 днів і завершіть угоду протягом 180 днів. Такий підхід дозволяє накопичувати багатство без негайного податкового зобов’язання за невідновленим приростом за розділом 1250.

Розподіліть прибутки у часі за допомогою розстрочених продажів

Замість отримання повної оплати при закритті угоди, ви можете структурувати продаж так, щоб покупець платив вам протягом кількох років. Це розподіляє ваш оподатковуваний дохід і повернення за розділом 1250 на кілька податкових років, потенційно тримаючи вас у нижчій податковій ставці щороку і зменшуючи загальне податкове навантаження.

Використовуйте розподіл витрат

Дослідження розподілу витрат дозволяє вам перекласифікувати окремі компоненти нерухомості (фіксовані елементи, покращення земель, обладнання) окремо від структури будівлі. Це прискорює амортизаційні знижки у перші роки. Хоча це не усуває повернення за розділом 1250 пізніше, воно створює більші початкові знижки, які компенсують інший дохід під час вашого володіння.

Чому це важливо для вашого портфеля

Розуміння розділу 1250 і невідновленого приросту за цим розділом є важливим перед продажем будь-якої інвестиційної нерухомості. Різниця між підготовкою і несподіванкою може легко скласти десятки тисяч доларів несподіваних податків.

Перед виставленням об’єкта на продаж проконсультуйтеся з податковим фахівцем, який розуміє операції з нерухомістю. Вони можуть змоделювати різні сценарії, оцінити ваше фактичне податкове зобов’язання і рекомендувати стратегії, адаптовані до вашої фінансової ситуації. Вартість професійної консультації зазвичай окупається зменшенням суми, яку ви маєте сплатити IRS.

Планування заздалегідь перетворює цю податкову обов’язковість із несподіванки у керовану частину вашої інвестиційної стратегії.