Коли консервативні покупки зазнають невдачі: перехід Opendoor до високошвидкісної моделі iBuying

Opendoor Technologies Inc. кардинально змінила свою стратегію придбання нерухомості, рішуче відійшовши від захисної позиції, яка характеризувала її останні операції. Звіт про прибутки за третій квартал 2025 року виявив яскраву істину: надмірна обережність у купівлі житла створювала стільки ж проблем, скільки й вирішувала. З кількістю придбаних об’єктів всього 1169, Opendoor опинилася з застарілою, менш бажаною нерухомістю, тоді як маржа прибутку звузилася, незважаючи на досягнення квартального доходу $915 мільйонів.

Стратегічний поворот: від уникання ризику до швидкості створення ринку

За новим керівництвом керівництво зробило явне визнання — попередній акцент компанії на униканні ризику став контрпродуктивним. Коли обсяги транзакцій падають, цінова дисципліна сама по собі не може підтримувати здорові доходи. Це усвідомлення спричинило повний операційний перезапуск у напрямку, який компанія описує як модель стилю маркет-мейкера. Замість підтримки широких спредів між ціною пропозиції та запитом на ретельно відібраний інвентар, Opendoor тепер надає пріоритет швидкому обігу, більш жорстким маржам і безперервному потоку.

Механізми цієї трансформації значною мірою залежать від штучного інтелекту. Автоматизовані системи ціноутворення, протоколи інспекцій і операційні робочі процеси тепер дозволяють компанії швидко купувати та переміщувати інвентар. Знижуючи спред на якісні будинки і водночас ускладнюючи критерії відбору, Opendoor уже подвоїла щотижневий темп придбань. Мета проста — зменшити кількість днів у запасі, мінімізувати витрати на зберігання та оновити асортимент нерухомості на більш свіжі, більш ринкові об’єкти.

Дисципліна витрат як основа

Що відрізняє цю стратегію від безрозсудної гонитви за обсягами, так це те, що дисципліна операційних витрат залишається цілісною. Структурне зниження витрат порівняно з попереднім роком дає керівництву гнучкість масштабувати обсяги транзакцій без пропорційного зростання фіксованих накладних витрат. Ця операційна важільність стає критичною при роботі за моделлю з високою швидкістю обігу, яка залежить від стиснення маржі, збалансованого з кількістю транзакцій.

Opendoor також додає додаткові джерела доходу через пропозиції іпотеки та гарантійні продукти, що може з часом покращити економіку на одиницю. Ці додаткові послуги є як можливістю розширення маржі, так і механізмом утримання клієнтів.

Конкурентна позиція на ринку iBuying

Поновлена агресивність Opendoor у обсязі придбань житла різко контрастує з шляхами інших учасників ринку. Один із головних конкурентів відомо відмовився від масштабних покупок житла після того, як визначив, що прогнозування цін у масштабі створює неприпустимий операційний ризик. Цей гравець переорієнтувався на цифрову торгову площадку та платформу для реклами, надаючи перевагу капіталовитратній ефективності доходів понад безпосередню експозицію інвентарю. Opendoor фактично йде у протилежному напрямку — зосереджуючись на інвентарі, але з набагато більшою увагою до аналітики на основі ШІ та швидшого обігу інвентарю для зменшення ризику балансового звіту.

Менші оператори iBuying застосовують більш вибірковий підхід до купівлі з обмеженим масштабом транзакцій. Ставка Opendoor у тому, що вищі обсяги створюють механізм створення ринку, який конкуренти без відповідного масштабу та капітальної ефективності не зможуть легко повторити.

Ринкова динаміка та показники оцінки

Акції Opendoor за останні дванадцять місяців зросли на 289%, значно випереджаючи зростання галузі на 5,1%. За оцінками, OPEN торгується за прогнозним мультиплікатором ціна-продаж 1,06, що значно нижче за середньогалузевий показник 4,75. Ця різниця у оцінці відображає або скептицизм ринку щодо реалізації нової стратегії, або визнання привабливого потенціалу зростання.

Консенсусні прогнози прибутків на 2026 рік передбачають зростання на 41,3% у порівнянні з попереднім роком. Останні коригування аналітиків демонструють зростаючу впевненість у операційному повороті керівництва.

Ризик і винагорода

Збільшення обсягів транзакцій неминуче підвищує вразливість Opendoor до більшої волатильності ринку та зовнішніх шоків. Рецесії, спади на ринку житла або швидкі коливання процентних ставок можуть створити напругу навіть для оптимізованої моделі інвентарю. Однак розгляд iBuying як бізнесу з генерації ліквідності, а не як спрямованої ставки на нерухомість, здається структурно більш відповідним до реальних можливостей і переваг платформи. Якщо операційне виконання залишатиметься дисциплінованим, прийняття Opendoor швидкості замість обережності може зрештою підтвердити підхід маркет-мейкера як сталий шлях у сегменті iBuying.