Еволюційна стратегія Realty Income за оцінкою з дивідендною доходністю 5.6%

Потужність дивідендів у перехідний період

Realty Income, торгова під NYSE: O, стала синонімом стабільних виплат. Фонд нерухомості, що інвестує в комерційну нерухомість, незабаром відзначить 666 послідовних місячних виплат дивідендів — досягнення, яке підкреслює її надійність. З 1994 року ця компанія перетворилася з оператора однієї власності Taco Bell у гіганта з доходом у 5,27 мільярдів доларів, що становить зростання на 10 657%. За три десятиліття акціонери отримали середньорічну дохідність у 13,7%, що становить приблизно 5 235% загального зростання.

Що особливо варте уваги у політиці дивідендів Realty Income — це її ритм. Хоча окремі підвищення часто є скромними — іноді лише частки цента — компанія підвищує виплати кілька разів на рік, дозволяючи накопиченим прибуткам складатися значущо. Такий підхід підтримував довіру інвесторів у різних циклах ринку.

Однак інвестиційний ландшафт змінився. Поточна доходність у 5,6% відображає не лише щедрість компанії у виплатах, а й застій у ціні акцій. За останні 12 місяців акції Realty Income принесли всього 4,7% доходу, значно поступаючись 12,8% від S&P 500.

Європейська ставка: ризик проти можливості

За останнім недосягненням стоїть свідомий стратегічний поворот. Керівництво Realty Income вклало значний капітал у європейські ринки нерухомості, які тепер становлять 72% обсягу інвестицій. Це різкий зсув для компанії, яка до 2019 року майже цілком зосереджувалася на внутрішньому ринку.

Цифри показують, чому ця географічна диверсифікація є переконливою. Лише за минлий квартал компанія інвестувала $1 мільярдів у європейські об’єкти — порівняно з $889 мільйонами та $893 мільйонами у попередніх двох кварталах. Що спричиняє цей прискорений темп? Європейські придбання генерують початкову зважену середню грошову дохідність у 8%, що перевищує 7% від нових об’єктів у США.

Як зазначив генеральний директор Суміт Рой під час звіту за третій квартал, можливості інвестицій у Європі демонструють вищу ризик-віддачу порівняно з внутрішніми альтернативами. Однак цей розширення вимагає обережного розподілу капіталу. Компанія зберігає вибірковий підхід із коефіцієнтом вибірковості 4,4% — тобто з $31 мільярдів об’єктів, що пройшли відбір, Realty Income інвестувала лише $1,4 мільярда.

Ринки Великої Британії та ширше Європи тепер становлять 17,7% контрактної орендної нерухомості, що суттєво зросло порівняно з початковим європейським присутністю у 2019 році, коли компанія придбала 12 орендованих Sainsbury’s об’єктів у Великій Британії.

Вивільнення капіталу: ініціатива приватного фонду

Другий важливий проект змінює операційну модель Realty Income. Наприкінці минулого року компанія запустила Realty Income U.S. Core Fund — відкритий приватний капітальний інструмент, створений для участі у партнерствах із інституційними інвесторами.

Цей крок безпосередньо вирішує проблему обмеженого капіталу, з якою стикнулася компанія у третьому кварталі. Керівництво повідомило, що Realty Income не змогла використати $2 мільярдів для вигідних інвестицій через високі витрати на капітал. Створений приватний фонд має вирішити цю проблему, шляхом:

• Вкладу $1,4 мільярда у промислову та роздрібну нерухомість, передану з балансу компанії
• Співпраці з інституційними інвесторами для придбання та управління інвестиціями у США з довгостроковою орендою
• Генерування стабільних доходів і підтримки майбутніх ініціатив щодо ліквідності та зростання

Це $2 мільярдів можливого розгортання капіталу — значний резерв для майбутнього зростання, який раніше був обмежений витратами на капітал компанії.

Оцінка стійкості та зростання дивідендів

Доходність у 5,6% ставить під сумнів для деяких інвесторів питання: чи не є це пасткою цінності — сценарієм, коли високі доходи маскують погіршення фундаментальних показників? Дані свідчать інакше.

Коефіцієнт ціна/прибуток Realty Income у 55 вказує на преміальну оцінку, що зазвичай відображає силу, а не кризу. Компанія зросла у прибутках на 17,2% і доходах на 10,3%, одночасно інвестуючи у стратегічні країни-першопрохідці. Ці показники не описують занепадаючий бізнес.

Недавнє зниження ставки Федеральної резервної системи — на 25 базисних пунктів — створює додаткові сприятливі умови. Realty Income має можливість рефінансувати кредит у $1,1 мільярда у кількох валютах за більш вигідними ставками, зменшуючи витрати на фінансування. Зі зниженням доходності казначейських облігацій, дивідендна доходність у 5,6% стає все більш привабливою порівняно з альтернативними інвестиціями з фіксованим доходом.

Стратегічне питання

Realty Income стоїть на перехресті. Чи вдається компанії успішно переосмислити себе, щоб захопити нові можливості у європейській нерухомості та одночасно розблокувати капітал через інноваційні структури фондів? Або це надмірне розширення, що відходить від перевіреного внутрішнього досвіду?

Відповідь все більше схиляється до першого. Поєднання активів із вищою доходністю у Європі, $2 мільярдів капітальних можливостей від нового приватного фонду та помірного зниження ставок створює переконливу основу для подальшого зростання дивідендів. Для інвесторів, орієнтованих на дохід, поточна доходність у 5,6%, підтримана цими стратегічними ініціативами та зростанням прибутків, пропонує привабливу можливість отримувати зростаючі доходи у портфелі нерухомості.