Порівняння двох інвестиційних можливостей у REIT: яка з них приносить кращі доходи?

Розуміння переваг дивідендів REIT

Для інвесторів, орієнтованих на доходи, фонди нерухомості (REIT) представляють привабливу структуру. За законом, REIT зобов’язані розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу між акціонерами у вигляді дивідендів. Механізм простий: REIT купують нерухомість, здають її в оренду орендарям і передають орендний дохід інвесторам.

Роздрібна нерухомість стала однією з головних сфер фокусування REIT. Хоча у минулі роки е-комерція та зростання відсоткових ставок створювали виклики, сектор продемонстрував вражаючу стійкість. За перші три квартали 2025 року REIT, орієнтовані на роздрібну торгівлю, отримали середню дохідність 6,9%, що свідчить про довіру інвесторів до правильно керованих інвестиційних об’єктів.

Два провідні конкуренти: масштаб vs. гнучкість

Realty Income: Встановлений гігант

З понад 15 540 об’єктами нерухомості, що генерують стабільний грошовий потік, Realty Income отримує приблизно 80% доходу від оренди від роздрібних орендарів. Портфель охоплює магазини доларів (10%), продуктові магазини (11%), магазини для ремонту дому та зручні локації. Решта активів належить промисловій, ігровій та іншим категоріям нерухомості.

Операційно компанія підтримує рівень заповненості 98,7%, а середній термін оновлення оренди — на 3,5% вищі ставки. Ця ефективність забезпечує скориговані кошти від операцій (AFFO) у розмірі $1,09 на розведену акцію, що на 2,9% більше ніж торік.

Дивідендна історія вражає: понад 30 років послідовного щорічного зростання, з щомісячними виплатами. Платіж у жовтні зріс з $0,269 до $0,2695 за акцію. Менеджмент прогнозує AFFO за 2025 рік у межах $4,25-$4,27, що значно перевищує обов’язковий річний дивіденд у $3,23. Доходність у 5,7% відображає поточну цінову політику ринку.

Недолік масштабності Realty Income: важко досягти значного зростання. Коли у вас вже понад 15 000 об’єктів для продажу та оренди, додаткові придбання важко суттєво впливають на показники зростання. Інвестори повинні очікувати стабільний дохід, а не драматичне зростання капіталу.

NNN REIT: Гнучкий конкурент

З близько 3 700 об’єктами, NNN REIT зосереджений на зручній роздрібній торгівлі, автосервісах, ресторанах і розважальних закладах. Ця сфера здається ефективною — у третьому кварталі компанія підтримувала рівень заповненості 97,5%.

Фінансові показники демонструють зростання: квартальний AFFO на акцію зріс з $0,84 до $0,86. Історія дивідендів налічує 36 років зростання, а у серпні ставка підвищилася до $0,60 за акцію (з підвищенням на 3,4%). Менеджмент прогнозує повнорічний AFFO у межах $3,41-$3,45, що забезпечує комфортне покриття дивідендів. Доходність у 5,9% трохи перевищує Realty Income.

Менший розмір створює стратегічні переваги. Можливості для придбання об’єктів у NNN безпосередньо перетворюються на значущі можливості зростання. Інвестиційна нерухомість у портфелі з 3 700 об’єктів дає значно вищий відсотковий дохід, ніж додавання до портфелю Realty Income з понад 15 000 об’єктів.

Стратегічна рамка порівняння

Обидві компанії демонструють успіх у навігації складним ринком роздрібної нерухомості, орієнтуючись на стійкі бізнес-категорії — зручні магазини, необхідні послуги та розваги залишаються відносно стійкими до рецесії.

Кожна заслужила довіру інвесторів понад 30 років послідовного зростання дивідендів. Їхні доходності коливаються в межах 20 базисних пунктів одна від одної.

Вибір у кінцевому підсумку залежить від уподобань інвестора:

Обирайте Realty Income, якщо: ви цінуєте диверсифікацію та стабільність великого, усталеного REIT з кількома категоріями нерухомості та географічним розподілом.

Обирайте NNN REIT, якщо: ви шукаєте значущого потенціалу зростання від інвестиційної нерухомості і готові прийняти концентровану роздрібну експозицію для більшого накопичення прибутків з часом.

Прийняття рішення

Обидва інвестиційні об’єкти генерують дохід і прибутки, але служать різним потребам інвесторів. Realty Income забезпечує стабільність — надійний, послідовний дохід від гігантського портфеля. NNN REIT пропонує перспективу прискореного зростання з більш гнучкою платформою.

Якщо доведеться обрати одну позицію, NNN REIT є більш привабливою довгостроковою можливістю, незважаючи на менший фокус. Менший базовий обсяг і концентрована сфера роздрібної торгівлі створюють каталізатори для складного зростання, що перевищує обмеження Realty Income.

Інвестиційні рішення в кінцевому підсумку залежать від вашої толерантності до ризику, часових рамок і потреб у доході. Обидва варіанти залишаються життєздатними для портфелів, орієнтованих на доходи.