Який REIT слід додати до свого портфеля? Три інвестиції у нерухомість із дивідендною доходністю, які варто розглянути

Коли мова йде про довгострокове накопичення багатства, мало стратегій можуть зрівнятися з отриманням стабільного доходу від акцій, які послідовно підвищують свої виплати. Інвестиційні трасти у нерухомість (REITs) особливо добре справляються з цим, і три назви виділяються: Realty Income, Mid-America Apartment Communities та Rexford Industrial Realty.

Аргументи на користь інвестування з орієнтацією на дохід

Історично склалося так, що платники дивідендів перевершують своїх неплатників у загальних доходах. Але ось секретний інгредієнт: ті, що регулярно підвищують свої розподіли, показують ще кращі результати. REITs займають особливе місце у цій галузі, оскільки багато з них розробили бізнес-моделі, спеціально спрямовані на розширення виплат з року в рік.

Ці три компанії мають саме такий досвід, що робить їх привабливими кандидатами для інвесторів, які шукають надійні джерела доходу.

Realty Income: Передбачувальна машина доходу

З 133 послідовними місячними підвищеннями дивідендів з моменту виходу на біржу в 1994 році, Realty Income працює як годинник. Це 113 кварталів поспіль з підвищеннями — рідкість для компаній у будь-якій галузі.

Цифри розповідають свою історію. Його виплати зросли стабільним темпом 4,2% щороку, що дає поточну дохідність близько 5,7%. За три десятиліття це забезпечило середньорічну загальну дохідність у 13,7%.

Що дозволяє цій стабільності? Фортецька балансова відомість у поєднанні з дисциплінованим коефіцієнтом виплат 75% скоригованих коштів від операційної діяльності. Це залишає достатньо ресурсів для реінвестицій і водночас забезпечує безпеку дивідендів. REIT має одну з найсильніших фінансових позицій у секторі, входячи до топ-10 за балансом.

Розповідь про диверсифікацію також важлива. Realty Income розподіляє ризики між роздрібною торгівлею, промисловістю, ігровою індустрією та іншими типами нерухомості по всій США та Європі, все це укладено у довгострокові чисті оренди. Потенційний обсяг? Величезний. Компанія переглянула $97 мільярдів потенційних угод до третього кварталу, перетворивши лише 4% у угоди — дисциплінований підхід, що окупився. З приблизно $14 трильйонами доступних ринків нерухомості з орендою за мережею, потенціал зростання простягається на десятиліття.

Mid-America Apartment Communities: Постійний будівельник

Після 16 років поспіль зростання дивідендів, Mid-America Apartment Communities має репутацію, яка заслуговує на повагу. Цей REIT, орієнтований на апартаменти, ніколи не знижував виплати понад 30 років як публічна компанія.

Виплати зросли на 7% у складному щорічному темпі за останнє десятиліття — значно вище середнього — і зараз пропонують дохідність 4,5%. Ця стабільність підтримувала середньорічну загальну дохідність у 9,6% за 20 років.

REIT зберігає достатньо гнучкості для майбутніх підвищень. Консервативний коефіцієнт виплат дивідендів і високі кредитні показники означають, що капітал залишається доступним для зростання. Плани розвитку великі: сім об’єктів у процесі будівництва з інвестиціями $800 мільйонів, що з’являться на ринку протягом наступних кількох років, а також значні земельні придбання у Канзас-Сіті та Арізоні, призначені для майбутніх фаз.

Rexford Industrial Realty: Вбудована історія зростання

Зосереджений у Південній Каліфорнії Rexford Industrial Realty підняв зростання дивідендів на новий рівень, показавши 15% складне щорічне зростання за останні п’ять років. За дохідністю 4,2% фонд торгується за привабливими оцінками.

Історія зростання глибока. Уже підписані договори оренди містять автоматичні індекси орендної плати в середньому 3,7% щороку, що має принести $105 мільйонів додаткового чистого операційного доходу в найближчі роки. Додайте до цього переобладнання та реконструкційні проекти, що зараз реалізуються — очікується, що вони додадуть ще $70 мільйонів після стабілізації — а також отримання вищих орендних ставок при оновленні договорів (з обережністю оцінюється у $20 мільйонів, і ви отримаєте ще )мільйонів додаткового NOI лише з існуючих активів. Це на 28% більше перед будь-якими новими придбаннями.

Цей вбудований зростання майже гарантує, що дивідендний потік залишиться стабільним, за умови, що ринкові умови залишатимуться розумними.

Висновок

Акції, що платять дивіденди, є основою терплячого накопичення багатства. Коли ці компанії систематично підвищують свої розподіли, доходи зазвичай прискорюються на протязі кількох десятиліть. Механічна послідовність Realty Income, стабільне зростання Mid-America та внутрішньо зумовлене зростання Rexford пропонують кожен свої переваги — і всі три є гідними доповненнями до портфелів, орієнтованих на довгостроковий дохід.