Чи зможе дивідендна дохідність Realty Income у 5,6% пережити його сміливий стратегічний поворот?

Дилема зростання: грати безпечно чи ставити великі ставки

Realty Income (NYSE: O) стоїть на роздоріжжі. З дивідендною доходністю 5,6% і 666 послідовними щомісячними виплатами, це яскравий приклад стабільності доходу. З 1994 року компанія послідовно перетворювалася з власника одного об’єкта Taco Bell у гіганта з доходом у 5,27 мільярда доларів, забезпечуючи середньорічну дохідність у 13,7%. Однак останні результати говорять про інше — акції принесли лише 4,7% за минулий рік проти 12,8% зростання S&P 500.

Обережність Уолл-стріт не стосується самого виплати. У 2025 році компанія знову підвищила дивіденд, продовжуючи 31-річну серію зростань. Скоріше, інвесторів дивує агресивна стратегія реаліті-інкому щодо перерозподілу активів. Питання не в тому, чи є дохідний потік надійним, а в тому, чи варті амбітні плани розширення керівництва короткострокового застою ціни акцій.

Європейський поворот: вищі доходи, вищі ставки

Математика переконлива. Європейські об’єкти зараз дають зважену середню грошову доходність 8% у порівнянні з 7% для нових придбань у США. Ця перевага з урахуванням ризику пояснює, чому Realty Income витратив $1 мільярдів на європейські активи минулого кварталу — різкий прискорення порівняно з квартальним темпом у $889-$893 мільйонів раніше в році.

Це не випадковість. Генеральний директор Суміт Рой підкреслив, що європейські можливості “виглядають більш привабливо з точки зору ризику та доходності”, сигналізуючи про фундаментальну зміну в стратегії придбань. Міжнародний портфель тепер становить 17,7% контрактної орендної нерухомості та займає 72% від останнього обсягу інвестицій.

Однак керівництво залишається дисциплінованим. З коефіцієнтом вибірковості всього 4,4% — тобто воно розглядало лише $1,4 мільярда з $31 мільярдів у відібраних можливостях — Realty Income не відмовляється від стандартів якості, прагнучи до вищих доходів за кордоном.

Мільярдна можливість: відкриття нових каналів капіталу

Ось де стратегія стає справді цікавою. У третьому кварталі компанія визначила $2 мільярдів інвестиційних можливостей, які не могла реалізувати через несприятливі умови капітальних витрат. Замість чекати покращення умов по відсоткових ставках, керівництво запустило фонд Realty Income U.S. Core Fund, інвестувавши $1,4 мільярда у промислову та роздрібну нерухомість, передану з балансу компанії.

Цей приватний капітальний інструмент співпрацює з інституційними інвесторами для придбання та управління активами з американською орендою без навантаження на баланс материнської компанії. Це креативне рішення, яке одночасно вирішує дві задачі: відкриває $2 мільярдів у можливостях розгортання та зберігає фінансову гнучкість.

Відсіч сигналам та шуму: чи справді дохід безпечний?

Висока доходність, близька до 6%, викликає скепсис — іноді вона свідчить про пастки з ціною, коли компанії знижується вартість акцій. Оцінювальні показники Realty Income говорять навпаки. Показник P/E 55 відображає преміальне ціноутворення, виправдане зростанням прибутку на рівні 17,2% і розширенням доходів на 10,3% попри значні стратегічні інвестиції.

Сам дивіденд є стабільним. Останні зниження ставок Федеральної резервної системи створюють додаткові сприятливі умови: Realty Income планує рефінансувати $1,1 мільярда багатовалютного боргу на більш вигідних умовах. Зі зменшенням доходності казначейських облігацій, дивідендна доходність у 5,6% стає дедалі більш конкурентоспроможною для інвесторів, що шукають доходу.

Стратегічна ставка

Realty Income не reinventує себе безрозсудно. Його європейське розширення орієнтоване на більш високі доходи, а новий механізм капітального фонду дозволяє зберігати зростання у США без обмежень балансу. Тимчасова недосяжність цін акцій відображає витрати на перехід, а не фундаментальні проблеми.

Для інвесторів, що шукають зростаючий і надійний дохід, підтриманий реальними активами нерухомості, поточна доходність пропонує справжню цінність — не як захоплена ціна, а як справжня компенсація за терплячий капітал під час перетворення.