Розділ 1250: Податкові наслідки для інвесторів у нерухомість

Розділ 1250 Податкового кодексу США — це важливе правило, яке кожен інвестор у нерухомість повинен розуміти. Він визначає, як вас оподатковуватимуть при продажу амортизованих комерційних або житлових об’єктів, що може суттєво вплинути на вашу кінцеву прибутковість.

Розуміння розділу 1250 та відновлення амортизації

Коли ви купуєте об’єкт нерухомості, що приносить дохід, IRS дозволяє вам щорічно списувати амортизацію — паперовий збиток, що відображає зношення об’єкта. Будівлі та споруди підпадають під ці списання, хоча земля сама по собі не амортизується, оскільки вважається неамортизованою.

Однак, коли ви зрештою продаєте цей об’єкт, на сцену виходить розділ 1250. Відновлена амортизація, яку ви заявили у своїх податкових деклараціях, “відновлюється” і оподатковується за вищою ставкою — до 25% — замість стандартної довгострокової капітальної ставки 15% або 20%. Це спосіб уряду повернути частину податкових пільг, отриманих від амортизаційних списань за роки.

Роль прискореної та рівномірної амортизації

Історично інвестори використовували прискорені методи амортизації для швидшого списання вартості об’єкта, що зменшувало оподатковуваний дохід швидше. Розділ 1250 був створений саме для запобігання надмірному ухилянню від податків через цю стратегію. Для нерухомості, введеної в експлуатацію після 1986 року, дозволена лише рівномірна амортизація, що робить агресивне відновлення менш поширеним сьогодні. Проте будь-який приріст, пов’язаний із амортизаційними списаннями, підлягає цій підвищеній ставці 25%.

Практичний приклад: як працює відновлення за розділом 1250

Розглянемо цей сценарій: ви придбали комерційну будівлю за $500,000 п’ятнадцять років тому. За допомогою рівномірної амортизації ви списали $150,000 за цей час. Сьогодні ви продаєте об’єкт за $700,000.

Ваш оподатковуваний приріст становить $350,000 ($700,000 ціна продажу мінус $500,000 ціна покупки, плюс $150,000, які ви амортизували). Ось як розподіляються податки:

• Відновлена амортизація: $150,000 оподатковується за ставкою 25% розділу 1250, що коштує вам $37,500 у федеральних податках
• Залишковий приріст: різниця у $200,000 обробляється як довгостроковий капітальний приріст, оподатковується за ставками 15% або 20%, що коштує від $30,000 до $40,000

Без стратегічного планування ваша ефективна ставка податку може перевищити 30% від цієї операції.

Розумні стратегії зменшення податкового впливу розділу 1250

Три основні підходи допомагають інвесторам мінімізувати податки на відновлення амортизації:

Стратегія обміну за 1031

Обмін за 1031 дозволяє реінвестувати кошти від продажу об’єкта у подібний об’єкт, відтерміновуючи всі податки на капітальний приріст і відновлення амортизації безстроково. Важливо: суворі терміни IRS. Ви повинні визначити об’єкти-замінники протягом 45 днів і завершити обмін протягом 180 днів. Ця стратегія ідеальна для інвесторів, що планують довгострокове зростання портфеля.

Стратегія розстроченого продажу

Замість отримання всіх коштів одразу, ви можете структурувати продаж так, щоб отримувати платежі протягом кількох років. Це розподіляє ваші оподатковувані прирости — включно з відновленням за розділом 1250 — по кількох податкових роках, що може допомогти залишитися у нижчій податковій ставці і зменшити загальну податкову відповідальність.

Дослідження сегментації витрат

Ця стратегія передбачає окреме класифікування компонентів будівлі (механічні системи, фіксовані пристрої тощо) для прискорення амортизаційних списань у перші роки. Хоча вона не усуває відновлення за розділом 1250 пізніше, вищі початкові списання можуть компенсувати інший дохід під час володіння, покращуючи вашу загальну податкову ситуацію.

Основний висновок для продавців нерухомості

Відновлення за розділом 1250 — це неминучий витратний елемент інвестування у нерухомість — але його можна зменшити за допомогою правильного планування. Перед продажем будь-якого амортизованого об’єкта оцініть, чи відповідає стратегія обміну за 1031, розстроченого продажу або сегментації витрат вашим фінансовим цілям. Спільна робота з податковим фахівцем допоможе вам структурувати операцію так, щоб зберегти більшу частину прибутку і зменшити податкове навантаження.