Коли акція зростає на 320% без покращення бізнес-фундаменталів: історія Opendoor Technologies

Ралі, яке ніхто не може пояснити

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) відкрив 2025 рік із ціною $1.59, знизився до $0.51 у червні, а потім зріс до $6.70 — приголомшливий приріст на 320% до кінця року. У теорії це виглядає як класична історія успіху. Насправді ж вона розповідає зовсім іншу історію.

Вибуховий ріст акцій не був викликаний проривними фінансовими результатами або трансформаційними бізнес-розвитками. Замість цього, розіграш підживлювали роздрібні трейдери через скоординовану діяльність на соціальних платформах, таких як Reddit і X, перетворюючи Opendoor у спекулятивну ігрову площадку. Така модель вже спрацьовувала раніше з GameStop і AMC — і обидва зрештою зазнали краху, коли божевілля вщухло, залишивши роздрібних інвесторів із значними втратами.

Основна проблема: зламаний бізнес-модель у зламаному ринку

Бізнес Opendoor простий, але високоризикований. Компанія купує будинки безпосередньо у продавців за цінами нижче ринкових, а потім намагається перепродати їх з прибутком. Це приваблива пропозиція для відчайдушних власників житла — Opendoor може укласти угоду за два тижні, усунувши невизначеність традиційних операцій із нерухомістю.

Фатальна помилка: ця модель працює лише тоді, коли ціни на нерухомість зростають. Коли ринок змінюється, збитки швидко накопичуються.

Сектор житлової нерухомості зараз у вільному падінні. За останніми даними, у жовтні було на 528 769 продавців більше, ніж покупців — найвищий показник за історією. Зростаюча економічна невизначеність і ослаблення ринку праці залишили потенційних покупців осторонь. Саме в такому середовищі стратегія прямої покупки Opendoor стає обтяжливим фактором, а не активом.

Це не теорія. Zillow і Redfin — двоє найбільших конкурентів Opendoor — відмовилися від цієї саме бізнес-моделі після зникнення буму 2021 року. Збитки Zillow на портфелі нерухомості стали настільки серйозними, що вся компанія ризикувала банкрутством. Проте Opendoor продовжує дотримуватися тієї ж стратегії, сподіваючись, що нове керівництво зможе повернути ситуацію.

Фінансова реальність: збитки множаться, а не зменшуються

Третій квартал 2025 року показав жорстоку правду. Доходи Opendoor знизилися на 33% у порівнянні з попереднім роком до $915 мільйонів після продажу всього 2 568 будинків. Ще більш тривожно — запаси зменшилися вдвічі до 3 139 об’єктів — захисна позиція керівництва у ворожому ринковому середовищі.

Основна суть — чистий збиток у $90 мільйонів у Q3, що доводить підсумковий показник за 2025 рік до $204 мільйонів у мінусі. Компанія тепер втрачає гроші з кожним проданим будинком.

Що ще гірше: валова маржа Opendoor — гроші, що залишаються після прямої вартості придбання та продажу нерухомості, але до операційних витрат — фактично знизилася у 2025 році порівняно з 2024-м. Єдина надія компанії на прибутковість — значно збільшити обсяг транзакцій, фактично прискорюючи збитки швидше, ніж зростає дохід.

Навіть у період наднизьких відсоткових ставок 2021 року, коли ставка федеральних фондів коливалася біля 0.1%, Opendoor змогла втратити гроші протягом усього цього буму. Це свідчить про глибші проблеми компанії, ніж тимчасові ринкові умови.

Гра нового CEO: чи врятують AI і стратегія маркетплейсу ситуацію?

У вересні Opendoor призначила Каз Неджатіана генеральним директором, маючи досвід роботи в Shopify і Meta Platforms. Його завдання — використати штучний інтелект для прискорення циклів купівлі та продажу, зменшуючи вплив ринкової волатильності.

Більш амбітно, Неджатіан планує перевести Opendoor із прямого покупця нерухомості у платформу маркетплейсу, де покупці й продавці зможуть безпосередньо контактувати. Цей поворот дозволить генерувати транзакційні збори і мінімізувати ризик запасів — теоретично краща бізнес-модель.

Проблема у часі. Ці стратегічні ініціативи вимагають виконання, прийняття ринком і тривалих інвестицій. Тим часом, Opendoor втрачає гроші у своїй основній діяльності під час одного з найгірших циклів ринку нерухомості за останні роки.

Прогноз на 2026 рік: зниження відсоткових ставок може бути недостатнім

Федеральна резервна система знизила ставки шість разів з вересня 2024 року, що теоретично має збільшити активність на ринку житла. Однак історія свідчить, що полегшення не настане швидко — позитивний ефект зниження ставок потребує часу для поширення по економіці.

Навіть якщо попит на житло відновиться, історія з Opendoor залишається тривожною. Компанія втрачала гроші протягом усього історичного буму 2021 року. Два великі конкуренти покинули весь сектор через неспроможність досягти стабільної прибутковості. Ці факти свідчать, що навіть сприятливі ринкові умови не обов’язково врятують модель прямої покупки Opendoor.

Щоб акції Opendoor виправдали свою поточну оцінку, потрібно, щоб одночасно відбулося дві речі: значне відновлення попиту на житло і суттєве покращення валових марж. Жодне з них не гарантоване. Одне — невпевнене. Обидва разом? Дуже спекулятивно.

Інвестиційний кейс: ентузіазм роздрібних інвесторів проти фундаментальної реальності

Роздрібні ралі мають стабільний кінець. Вони швидко роздуваються, привертають увагу у ЗМІ, а потім зникають, коли учасники переходять до наступної історії. GameStop і AMC ідеально це продемонстрували. Opendoor іде за тим самим сценарієм, лише з іншим тікером.

Докази проти тримання акцій Opendoor до 2026 року дуже вагомі: зниження марж, зростаючі збитки, ринок житла у вільному падінні, бізнес-модель, відкинута конкурентами, і цінник акцій, що цілком залежить від соціальних медіа-спекуляцій, а не від операційних покращень.

Для інвесторів, які шукають експозицію до ринку нерухомості або відновлення ринку житла, існують кращі можливості серед компаній із доведеними бізнес-моделями і позитивним грошовим потоком. Opendoor Technologies — це ставка на виконання CEO, ринкові умови і продовження роздрібної спекуляції — поєднання, яке рідко дає стабільний дохід.