Чи зможе стратегічна перебудова Opendoor принести результати після 11% місячного спаду?

Opendoor Technologies OPEN акції знизилися на 11,4% за минулий місяць, поступаючись ширшому технологічному сектору та відстаючи від S&P 500. Слабкість акцій виникла у критичний момент — не через відсутність напрямку у компанії, а через невпевненість інвесторів у здатність керівництва здійснити трансформацію, яка кардинально перепроектує спосіб роботи бізнесу.

За новим генеральним директором Казом Неджатіаном, Opendoor змістилася від арбітражної гри у сфері нерухомості до підприємства, орієнтованого на програмне забезпечення та автоматизацію. Звіт про прибутки за третій квартал 2025 року, перший під його керівництвом, показав, що компанія навмисно позбавляється застарілої моделі, будуючи більш технологічне майбутнє. Однак обережність ринку свідчить, що ризик невиконання залишається домінуючою проблемою.

Архітектура Opendoor 2.0: програмне забезпечення замінює спекуляцію

Коли Неджатіан взяв керівництво, він сформулював основну тезу: стара Opendoor втратила віру у програмне забезпечення як конкурентну зброю. За попереднього керівництва компанія так агресивно обмежувала придбання, що купила менше будинків, ніж будь-коли з 2017 року (крім пандемійного спаду), залишившись із лише 3 139 об’єктами на складі — майже вдвічі менше, ніж рік тому.

Нова стратегія надає перевагу швидкості над арбітражем спреду. За кілька тижнів керівництво запустило понад десяток інструментів: AI-підсилене визначення обсягів будинків, автоматизовані потоки титулів та ескроу, багатомовних AI-оцінювачів, канал прямого продажу для продавців і покращені SEO-процеси. Зростання ефективності вражає — оцінка будинків, яка раніше займала цілий день, тепер триває близько 10 хвилин, а щотижневі коефіцієнти конверсії у новому каналі D2C зросли у шість разів.

Операції стали більш лаконічними за задумом. Завдання, що раніше потребували до 11 співробітників, тепер часто виконує один працівник із підтримкою AI-інфраструктури. Мета очевидна: перетворити Opendoor на високошвидкісний транзакційний двигун, а не на капіталомісткого спекулянта спреду.

Результати третього кварталу: підготовка до швидкого руху

Результати Q3 2025 були переважно зумовлені рішеннями, успадкованими від попереднього режиму. Доходи зменшилися на 34% у порівнянні з минулим роком до $915 мільйонів, оскільки компанія навмисно ліквідувала застарілі, менш якісні будинки. Валовий прибуток знизився до $66 мільйонів, а маржа внеску зменшилася до 2,2% із 3,8% минулого року. Чистий збиток зріс до $90 мільйонів (скоригований чистий збиток: $61 мільйонів).

Це погіршення є тимчасовим за задумом. Менший запас активів створює короткостроковий тиск на доходи, але усуває перешкоду для відновлення двигуна придбань за новою моделлю. Компанія подвоїла щотижневий темп придбань з середини вересня до кінця жовтня — явний сигнал, що зміна моделі виходить за межі риторики.

Момент зростання: три опори підтримують короткострокове підвищення

Швидкість і обсяг придбань
Вищий якісний вибір будинків у поєднанні з більш жорстким AI-оцінюванням приваблює більше продавців і мінімізує несподіванки з ремонтом. З прискоренням обсягів придбань ринок концентрує увагу покупців, що залучає додаткових продавців — самопідсилювальний цикл, який керівництво вважає основою прибутковості.

Ефективність перепродажу та економіка одиниці
Кращий вибір будинків, скорочені цикли інспекцій і зменшення операційних труднощів сприяють швидшому обігу. Прибутковість дедалі більше залежить від швидкості транзакцій, а не від ширини маржі, що позиціонує Opendoor як ринкового творця, а не пасивного інвестора.

Операційний важіль через автоматизацію
Зростання ефективності за допомогою AI, зменшення залежності від зовнішніх консультантів, раціоналізація витрат на програмне забезпечення та оптимізація операцій створюють шлях до стабільних фіксованих витрат навіть при масштабуванні придбань. Ця структурна перевага може бути суттєвою протягом 24 місяців.

Фінансова підтримка
Opendoor погасила значну частину конвертованого боргу, залучила новий капітал для нейтралізації короткострокового тиску на погашення і завершила Q3 із майже $1 мільярдами в необмежених грошових коштах — військовий запас, розроблений для фінансування операційної перезавантаження без зовнішніх обмежень.

Технологічний ландшафт: конкуренція по кількох напрямках

Zillow Group Z залишається визначальним конкурентним орієнтиром. Попри вихід із бізнесу iBuying, Zillow Group продовжує встановлювати галузеві очікування через свою масштабну клієнтську базу та мережу Premier Agent. Її домінування у даних для пошуку будинків змушує Opendoor активно диференціюватися через швидкість і AI-підсилене оцінювання.

Offerpad Solutions Inc. OPAD працює за більш лаконічною, локалізованою моделлю iBuying, що відображає багато з поточних пріоритетів Opendoor — звужені спреди, операційну дисципліну та обережний підхід до придбань. Конвергенція конкуренції свідчить, що тактичні покращення можуть не створити довгострокових конкурентних переваг.

Фактори ризику: чому обережність залишається обґрунтованою

Макроекономічна чутливість залишається реальною
Навіть із AI-підсиленими оцінювальними процесами Opendoor має активи на балансі. Волатильність ринку нерухомості, регіональні зниження цін або шоки ставок можуть швидко зменшити маржу і зірвати логіку «злітної» системи.

Короткостроковий тиск на прибутковість
Керівництво визнає, що ліквідація застарілих запасів знизить маржу внеску щонайменше до Q4 2025. Прибутковість за GAAP залишається роками попереду, створюючи вікно, у якому помилки у виконанні матимуть значні наслідки.

Послідовність і сезонність
Інвестори бачили кілька стратегічних перезавантажень. Поточне прискорення придбань має довести свою сталість у контексті сезонних попитів, регіональних відмінностей і конкурентних реакцій.

Переклад нових продуктів
Іпотеки, гарантії, ініціативи токенізації та AI-процеси — це опціональність, але вони мають перетворитися у регулярний дохід, а не у шум експериментів.

Оцінка в процесі переходу: повністю оцінена після ралі

Opendoor торгується за 1,13X прогнозованих 12-місячних продажів — знижка до мультиплікатора 4,98X у галузі Інтернет-програмного забезпечення, але суттєво вищий за свій трирічний медіан 0,21X. Недавня місячна корекція на 11% не відновила глибоку недооцінку; акції тепер оцінюються з урахуванням значущого покращення.

Прогнози прибутків були сприятливо звужені. Очікуваний збиток на акцію у 2025 році зменшився до 23 центів, а оцінки збитків на 2026 рік — до 13 центів, що відображає помітне покращення у порівнянні з минулим роком. Доходи прогнозуються знизитися на 18% у 2025, але відновитися на 17,1% у 2026, оскільки нова операційна модель набирає обертів.

Варантний дивіденд: стимулювання з урахуванням ризику розмивання

Opendoor оголосила про спеціальний дивіденд у вигляді обігових варрантів, які можна буде реалізувати за ціною $9, $13 і $17 для акціонерів, що зареєстровані станом на 18 листопада 2025 року. Хоча при випуску вони не розмивають, реалізація варрантів розширить капітальну базу. Програма свідчить про впевненість керівництва, але також підкреслює потребу у ліквідності під час операційного перезавантаження.

Висновок: реальні стратегічні зміни, невизначена реалізація

11% місячне зниження Opendoor відображає скептицизм ринку, а не крах довгострокового потенціалу. Компанія здійснює одну з найагресивніших операційних перезавантажень — не косметичне переформатування, а структурне перепроектування способу придбання, оцінки та продажу будинків.

Перетворення реальне. Метрики автоматизації, швидкість придбань і фінансова дисципліна демонструють відчутні зміни. Але прибутковість залишається далекою з бухгалтерської точки зору, короткостроковий тиск на маржу неминучий, цикли ринку нерухомості створюють постійний ризик, а оцінка вже не кричить про глибоку знижку до історичних рівнів.

Для інвесторів питання не в тому, чи зможе Opendoor змінитися — докази свідчать, що так. Питання у тому, чи зможе керівництво підтримувати дисципліну виконання досить довго, щоб досягти прибутковості до того, як наступний спад ринку нерухомості випробує модель. Ця невизначеність тримає ризик невиконання на передньому плані інвестиційної тези.