Довгострокові іпотеки можуть затягнути покупців: що показують економічні моделі

Ілюзія доступності, яка підштовхує зростання цін на житло

Коли кредитори продовжують терміни позик з 30 до 50 років, математика здається простою: менші щомісячні платежі означають, що покупці можуть дозволити собі вищу ціну покупки. Але на практиці — покупці фактично не отримують більше нерухомості. «Вони платять премію за той самий будинок», — стверджує аналіз іпотечної індустрії. Оскільки здатність платити щомісячні платежі є основним фактором для більшості покупців житла, подовжені терміни викликають передбачуваний результат: конкуренція у торгах підвищує ціни. Ринок не створює нові запаси; він просто перерозподіляє купівельну спроможність у бік вищих оцінок.

Збагачення багатіє повільніше, тоді як борги зростають

Основна проблема з продовженням іпотечних кредитів до 50 років полягає у накопиченні капіталу. Коли основні платежі розтягуються на п’ять десятиліть замість трьох, власники житла накопичують багатство набагато повільніше. Фінансові дослідники пояснюють, що позичальники з довгостроковими боргами мають зменшену фінансову гнучкість — без значущого капіталу у власності для використання під час надзвичайних ситуацій, домогосподарства втрачають свій основний амортизатор шоку під час економічних спадів.

Це створює небезпечну ситуацію для позичальників, які стають у глибокому мінусі по своїх позиках. На відміну від традиційних іпотек, де капітал поступово зростає, позичальники за довгостроковими угодами ризикують залишитися боржниками понад вартість своєї нерухомості, особливо вразливі до корекцій ринку.

Бульбашка на ринку житла розширюється без економічних фундаментів

Коли вартість житла зростає понад те, що підтримується економічними даними, системні ризики множаться. Фахівці з іпотеки підкреслюють експоненційне зростання ймовірності того, що власники житла опиняться під водою — боржниками понад реальну ринкову вартість їхньої нерухомості. Якщо станеться корекція ринку житла, ці позичальники опиняться у пастці: вони не зможуть вигідно продати, але повинні продовжувати платити за актив, вартість якого менша за залишок боргу.

Ця ситуація частково розгорнулася під час фінансової кризи 2008 року і є основною небезпекою фінансування, яке віддалене від фундаментальних цінностей нерухомості.

Що ринки ще не врахували повністю

Премія за відсоткову ставку стає неминучою

Банки не беруть ризик безкоштовно. З продовженими термінами позик фінансові установи стикаються з вищими ймовірностями дефолту та більшою експозицією до неплатоспроможності позичальників. Банки неминуче будуть стягувати вищі відсоткові ставки для компенсації — що означає, що перевага у загальній вартості через менші щомісячні платежі суттєво зменшується протягом терміну позики.

Інфляційні показники стають політично вигідними

Житло становить 25-30% розрахунків інфляції споживчих цін, вимірюваних через орендні еквіваленти, а не через ціну покупки. Зменшені щомісячні платежі можуть тимчасово пригнічувати індекси орендних витрат, штучно знижуючи показники інфляції. Це створює політичний стимул для політиків підтримувати продовжені іпотечні терміни — не тому, що вони вирішують проблему доступності житла, а тому, що вони роблять короткострокову економічну статистику більш сприятливою перед виборами.

Реальна вартість 50-річних іпотек

Парадокс яскравий: покупці відчувають більшу купівельну спроможність, але фактично вони купують ті самі об’єкти за вищими цінами, взявши на себе борг на півстоліття. Власники житла вже отримують негайну вигоду від зростання капіталу. Ті, хто намагається увійти на ринок, потрапляють у пастку — вищі ціни, менше накопичення капіталу і більший ризик у разі корекції ринку.

Структура продовжених іпотек не вирішує проблему доступності житла. Вона просто перерозподіляє її — від нових покупців до існуючих власників, фінансових установ і потенційно до політиків, які прагнуть створити сприятливу картину інфляції.