Гра в іпотеку на 50 років: що може піти не так із житловою програмою Трампа

Президент Дональд Трамп нещодавно запропонував запровадити 50-річні іпотеки, щоб полегшити кризу доступності житла, розтягуючи погашення кредиту на десятиліття. Хоча з математичної точки зору це зменшує щомісячні платежі, фахівці з нерухомості попереджають, що лікування може бути гіршим за хворобу. Розглянемо, що може підірвати цю ідею.

Проблема довголіття: більшість позичальників не доведуть до кінця

Ось демографічний ключ: медичний вік першого купівлі житла досяг 40 років у 2025 році — рекордний показник за даними Національної асоціації ріелторів. Тим часом, CDC оцінює середню тривалість життя у США в 78,4 роки. Зробіть підрахунок: позичальник у 40 років буде 90, перш ніж іпотека закінчиться.

Майкл Мікелетті, директор з комунікацій Unlock Technologies, прямо формулює людські втрати: «Пара у віці середніх 30-х, яка підписалася на 50 років платежів, стикається з десятиліттями виплат до пенсії і за її межами. Більшість не зможе достатньо заощадити, щоб підтримувати платежі, одночасно покриваючи медичне обслуговування та життєві витрати.»

Однак деякі експерти зауважують, що власники житла рідко залишаються у одній нерухомості протягом усього терміну іпотеки. Структура на 50 років не обов’язково означає проживання саме 50 років — це про те, що широка екосистема отримує через полегшення доступності.

Ловушка капіталу: накопичення багатства — це вічна справа

Коротші іпотеки дозволяють швидше накопичувати капітал, оскільки зменшення основної суми відбувається на початку. За 50 років накопичення капіталу йде повільно. У перші десятиліття майже кожен платіж іде на відсотки, тоді як основна сума майже не зменшується.

Мікелетті пояснює: «Капітал залишається заблокованим роками. Угода про капітал у власності або HELOC дає кращий доступ до вартості вашого будинку, коли він дійсно потрібен — а не через десятиліття.»

Ця структурна нерівність означає, що позичальники позбавлені фінансової гнучкості саме тоді, коли з’являються дорогі несподіванки життя.

Парадокс: зниження платежів може ще більше підняти ціни

Це контрінтуїтивно, але тривожно. Менші щомісячні зобов’язання теоретично допомагають доступності. Насправді ринок нерухомості працює на основі попиту і пропозиції. Якщо 50-річні іпотеки дозволяють покупцям претендувати на більші позики, більше конкурентів бореться за один і той самий об’єкт. Ціни зростають — і всі здобутки у доступності можуть бути знівельовані.

Ріелтор Тодд Дровлетт попереджає: «Запровадження цієї іпотеки погіршить проблему доступності. З більшою кількістю покупців, здатних «забезпечити» житло за розтягнутими платежами, конкуренція посилюється, і ціни зростають. Ви нічого не вирішили, крім того, що заборгованість стала глибшою.»

Історичний відлуння: рецепт ще одного кризи?

Джеф Ліхтенштейн, генеральний директор Echo Fine Properties, з тривогою згадує крах ринку 2006 року. Тоді були безвідповідальні стандарти кредитування, мінімальні буфери капіталу і масові дефолти. Структура 50-річної іпотеки нагадує ці небезпечні елементи.

Його діагноз: «Якщо ринки нерухомості знизяться, позичальники без капіталу не зможуть втекти. Надзвичайні ремонти, фінансування пенсії або великі капітальні потреби залишаться без фінансування, бо капітал так і не з’явився. Короткострокове полегшення перетворюється на довгострокову катастрофу.»

Головний ризик — це повторення 2006 року: зниження бар’єрів для входу без зміцнення фінансової стійкості позичальників створює системну вразливість.

Реальна альтернатива: рішення на основі капіталу

Замість подовження термінів платежів, альтернативи, такі як угоди про капітал у власності, пропонують гнучкість без десятилітніх зобов’язань. Ці структури дозволяють власникам житла стратегічно отримувати доступ до капіталу без необхідності підписувати 50-річні зобов’язання — це компроміс між доступністю і фінансовою обережністю.

50-річна іпотека — це не лише непопулярна серед експертів ідея; це структурна ставка, що демографічна реальність, ринкова динаміка і поведінка позичальників мають всі співпадати. Історія показує, що вони рідко це роблять.