Офисно-жилые комплексы в Сеуле, крупные квартиры показывают рост, малые и средние продолжают оставаться в упадке

Офисные цены на продажу в Сеуле продолжали расти и в апреле 2026 года, однако движущей силой роста оказались не весь рынок, а крупные и средние площади, пользующиеся спросом для проживания.

根据KB不动产4月13日调查基准于26日发布的数据，4月首尔写字楼买卖价格上涨率为0.13%。虽然较3月的0.16%涨幅有所收窄，但首尔自2025年2月至2026年4月已连续15个月保持上涨趋势。表面上看市场维持涨势，但实际上各面积段的分化已变得十分明显。

Особенно крупные офисные здания с площадью более 85 квадратных метров выросли на 0,70%, офисы средней и крупной площади от 60 до 85 квадратных метров — на 0,39%, демонстрируя относительно сильный рост. В то же время офисы средней площади от 40 до 60 квадратных метров снизились на 0,07%, малые офисы от 30 до 40 квадратных метров — на 0,11%, очень маленькие офисы площадью менее 30 квадратных метров — на 0,05%. В этом месяце офисы средней и малой площади начали снижаться, а очень маленькие офисы уже пятый месяц подряд показывают падение. Обычно крупные офисные здания обладают более сильной жилой функцией, что привлекает спрос, рассматривающий их как замену квартирам, тогда как малые офисы больше зависят от арендных инвестиций, что отражает указанные выше особенности.

По регионам, в столичном регионе и по всей стране цены выросли на 0,04% и 0,03% соответственно, однако в столичном регионе за пределами Сеула рост был слабее. В Гёнгидо цены снизились на 0,01%, в Инчхоне — на 0,39%, а в пяти крупных городах (Тэджон, Тэгу, Пусан, Кванджу, Ульсан) — на 0,05%. Средняя цена по всей стране составляет 264,23 миллиона вон, в столичном регионе — 274,43 миллиона вон, в пяти крупных городах — 196,05 миллиона вон. В Сеуле цена достигла 308,49 миллиона вон, в Гёнгидо — 265,05 миллиона вон, в Инчхоне — 165,39 миллиона вон. Разделение ценовых трендов между Сеулом и остальными регионами становится одним из ключевых аспектов этой статистики.

Общий рынок аренды и доходность по аренде также показывают различия между регионами. В апреле средняя цена аренды офисных помещений по всей стране составила 205,21 миллиона вон, в столичном регионе — 215,16 миллиона вон, в пяти крупных городах — 137,32 миллиона вон. В Сеуле — 236,49 миллиона вон, в Гёнгидо — 212,05 миллиона вон, в Инчхоне — 134,93 миллиона вон. Доходность по аренде по всей стране составляет 5,49%, в столичном регионе — 5,33%, в пяти крупных городах — 6,53%, в Сеуле — 4,90%, в Гёнгидо — 5,53%, в Инчхоне — 6,41%. Обычно более дорогие объекты в Сеуле имеют более низкую доходность по аренде, тогда как регионы с меньшей ценой или Инчхон показывают более высокие показатели, и эта структура сохраняется.

В целом, рынок офисных зданий в последнее время можно охарактеризовать как «сильный спрос на жилье в Сеуле» и «слабость вне Сеула и у малых площадей». В зависимости от уровня процентных ставок, спроса на замену жилья и условий аренды в различных регионах, даже однородные типы офисных зданий демонстрируют заметную дифференциацию ценовых трендов. В будущем крупные и средние жилые офисы в Сеуле, вероятно, сохранят относительно устойчивую динамику, тогда как восстановление инвестиций в малые объекты и рынки вне Сеула может продолжаться медленно.