Текущий отчет по ставкам по ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) на 23 февраля 2026 года

Хотя большинство покупателей жилья выбирают ипотеку с фиксированной ставкой, бывают случаи, когда стоит внимательно рассмотреть ипотеку с плавающей ставкой. Например, ARMs могут быть разумным вариантом для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи, или планирует переехать в течение нескольких лет — то есть до окончания начального фиксированного периода ARM и начала корректировок.

Читайте дальше, и мы объясним, как работает ARM, когда стоит рассматривать его вместо ипотеки с фиксированной ставкой, а также посмотрим текущие ставки по ARM от нескольких ведущих кредиторов.

Здесь вы можете ознакомиться с отчетом о ставках по ARM за предыдущий рабочий день.

Средние ставки по ипотекам с плавающей ставкой

Fortune рассмотрела наиболее свежие данные по состоянию на 20 февраля. Это примерные ставки, предоставленные учреждениями. Каждая из них основана на определенных предположениях о кредитном профиле гипотетического заемщика и его местоположении. Оценки могут включать предположение о скидочных пунктах по ипотеке. Если вы решите подать заявку, имейте в виду, что полученная ставка может отличаться от приведенных здесь образцов.

ARM с 7/6 означает, что ставка фиксирована в течение семи лет, затем происходит корректировка каждые шесть месяцев.

Фиксированная ставка против плавающей

Около 92% домохозяйств с ипотекой имеют ипотеку с фиксированной ставкой. В отличие от ARMs, где ставка может колебаться после начального фиксированного периода, при фиксированной ставке ставка остается одинаковой на весь срок кредита. Поэтому это популярный выбор.

Однако ARMs могут иметь смысл в определенных ситуациях. Другими словами, вы можете оказаться среди примерно 8% держателей ипотек, которые решают, что такой тип кредита предоставляет возможность.

Когда стоит рассматривать ипотеку с плавающей ставкой Вот три категории покупателей жилья, для которых ARMs могут быть полезны:

• Покупатели временного или «начального» жилья. Если вы уверены, что не будете долго жить в этом доме, ARM может быть стратегическим выбором, поскольку вы можете воспользоваться низкой фиксированной ставкой на начальный период и продать дом до начала корректировочного периода.

• Инвесторы. Многие инвесторы в недвижимость выбирают ARMs по схожей причине. Они могут зафиксировать низкую ставку на старте, а когда приближается период корректировки через три, пять или семь лет, — корректировать арендную плату, чтобы она отражала новые платежи по ипотеке, или перепродать объект и купить следующий.

• Покупатели в периоды высоких ставок. Наконец, многие покупатели идут на риск с ипотекой с плавающей ставкой во времена высоких ставок, поскольку она более вероятно предложит более низкую ставку на старте и, при условии снижения ставок к концу фиксированного периода, — более выгодные условия.

Совет эксперта Накопили на первоначальный взнос? Обязательно откройте сберегательный счет с высокой доходностью.

Как работают ипотеки с плавающей ставкой

ARMs обычно начинаются с низкой фиксированной ставки на определенный срок — например, три, пять, семь или десять лет — и после истечения «фиксированного периода» начинается «период корректировки».

Вот где становится интересно. В течение периода корректировки ставка по вашему ARM может колебаться в зависимости от нескольких ключевых факторов, включая:

• Бенчмарк-ставки. Обычно базовая ставка ARM определяется бенчмарком под названием Secured Overnight Financing Rate (SOFR). Казначейство США публикует новый SOFR каждое утро, чтобы банки и кредиторы знали «сегодняшнюю стоимость заимствования наличных». Это, в свою очередь, помогает кредиторам устанавливать рыночные ставки для различных продуктов — от автокредитов до ипотек.

• Маржа. Маржа — это фиксированный процент, который ваш кредитор добавляет к индексу для определения ставки по вашему ARM. Например, если ваш ARM привязан к SOFR, и SOFR составляет 5%, а маржа — 2%, то ставка по вашему ARM будет 7%. Обычно маржа варьируется между 2% и 3,5% и зависит от кредитора, кредита и вашей кредитоспособности. Маржи также фиксированы в договоре, поэтому лучше сравнить предложения разных кредиторов, чтобы найти более выгодные условия.

• Пределы ставок. В конце концов, пределы ставок ограничивают, насколько может повыситься ваша ставка за весь срок кредита. «Пределы первоначальной корректировки» контролируют, насколько ставка может повыситься при первой корректировке, «пределы последующих корректировок» — после первой, а «пределы на всю жизнь» — ограничивают общий рост ставки за весь срок.

Самая распространенная длина ARM — 5/1, что означает, что ставка фиксирована в течение пяти лет, а после этого она меняется каждый год в течение 25 лет (большинство ARMs имеют срок 30 лет).

Еще одна популярная длина — 10/6, то есть 10 лет фиксированной ставки и 20 лет корректировочного периода, во время которого ставка меняется каждые шесть месяцев. Также встречаются ARMs 3/1, 7/1 и 10/1.

Узнайте больше: Почему ставка Secured Overnight Financing Rate может иметь значение для вашей ипотеки.

Посмотрите наши ежедневные отчеты о ставках

• Узнайте о самых высоких ставках по сберегательным счетам с высокой доходностью — до 5% на 20 февраля 2026 года.

• Узнайте о самых высоких ставках по депозитам — до 4,15% на 20 февраля 2026 года.

• Узнайте текущие ставки по ипотекам на 20 февраля 2026 года.

• Узнайте о текущих ставках по рефинансированию ипотеки на 20 февраля 2026 года.

• Узнайте текущую цену золота на 20 февраля 2026 года.

• Узнайте текущую цену серебра на 20 февраля 2026 года.

• Узнайте текущую цену платины на 20 февраля 2026 года.

Рефинансирование с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой

Иногда, даже если покупка недвижимости с помощью ARM была выгодной, со временем вы понимаете, что предпочтительнее было бы оформить ипотеку с фиксированной ставкой. Например, вы решили, что ваш первый дом станет долгосрочным жильем. Это не редкость — исследования 2024 года показывают, что значительное число владельцев жилья из поколения Миллениалов и Z не могут позволить себе апгрейд и довольствуются стартовыми домами.

Несмотря на конкретную причину, знайте, что рефинансировать с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой вполне возможно. На самом деле, это довольно распространенная причина для рефинансирования.

Рефинансирование с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой не сложное и работает примерно так же, как и рефинансирование с фиксированной на фиксированную. Вы подаете заявки в несколько кредитных учреждений, чтобы найти лучшие ставки, предоставляете необходимые документы, оформляете новый кредит и полностью погашаете старый.

Плюсы и минусы ипотек с плавающей ставкой

Как и любой другой тип ипотеки, ARMs имеют свои преимущества и недостатки. В то время как ваш кредитор в конечном итоге может определить, какой тип ипотеки подходит именно вам, знание основ поможет вам планировать бюджет и ориентироваться на ранних этапах процесса:

Плюсы

• Возможность более низкой ставки на старте. Обычно кредиторы предлагают более низкие ставки по ARMs, чем по ипотекам с фиксированной ставкой, в начальный (фиксированный) период.
• Меньшие требования к заемщикам. Поскольку ежемесячные платежи начинаются с меньших сумм, многие кредиторы могут снизить требования к заемщикам по ARM по сравнению с фиксированными ипотеками (например, допускают заемщиков с DTI до 50%).
• Месячные платежи могут снизиться. Если ставки снизятся между сейчас и окончанием фиксированного периода, вы можете платить еще меньшую сумму.

Минусы

• Но, платежи могут увеличиться. После окончания фиксированного периода ставка может повыситься до уровня, ограниченного лимитами по всему сроку кредита (часто до 5 процентных пунктов выше начальной). Например, если ставка по кредиту на сумму 400 000 долларов выросла с 7% до 12% за ночь, месячный платеж увеличится с примерно 2 661 до около 4 114 долларов — скачок на 1 453 доллара или 54,6%.
• Трудно сравнить предложения. Когда дисконтные пункты исключены, предложения по ипотекам с фиксированной ставкой от кредиторов №1 и №2 легко сравнить. ARMs же имеют множество переменных, и найти подходящее предложение сразу — сложно.
• Меньше стабильности. Даже если налоги и страховые взносы растут, заемщики с фиксированной ставкой знают, что их основной платеж никогда не изменится. Заемщики с ARM могут получать более низкие ставки на старте и, возможно, более выгодные условия в долгосрочной перспективе, но они лишены долгосрочной стабильности.