Выступление заместителя председателя по надзору Боуэна о восстановлении ипотечного кредитования банков

Мне приятно снова присоединиться к вам в этом году на Конференции общественных банкиров Американской ассоциации банкиров. Как бывший общественный банкир, я всегда с удовольствием уделяю время тому, чтобы учиться на вашем опыте и использовать его в своей работе в Федеральной резервной системе.1

Сегодня я хотел бы обсудить тревожную тенденцию в нашей финансовой системе, которая имеет значительные последствия для банковской отрасли, стабильности рынка ипотечного кредитования и потребителей. Независимо от того, было ли это сознательным решением в ответ на регуляторную среду или по другим причинам, мы наблюдаем значительный уход заимствований и обслуживания ипотек из банковского сектора. Данные показывают ясную картину. В 2008 году банки оформляли около 60 процентов ипотек и обладали правами на обслуживание примерно 95 процентов ипотечных остатков. С тех пор сокращение было чрезвычайным. По состоянию на 2023 год банки оформляли только 35 процентов ипотек и обслуживали около 45 процентов ипотечных остатков.2

Чтобы понять масштаб этого изменения, давайте сделаем шаг назад. Как регуляторы, мы несём ответственность за определение того, вызвало ли это смещение prudential regulations. Также следует рассмотреть, насколько эти регуляции соотносятся с рисками, которые связаны с оформлением и обслуживанием ипотек для банковской системы. Этот уход заимствований и обслуживания оказался дорогостоящим для банков, потребителей и всей системы ипотечного кредитования. Частично это связано с чрезмерной калибровкой требований к капиталу для этих видов деятельности, что привело к требованиям, которые либо несоразмерны рискам, либо делают ипотечную деятельность слишком дорогой для банков. Я вижу путь вперёд, который включает как возобновление участия банков в ипотечном рынке, так и создание безопасной и стабильной банковской системы.

Почему это смещение важно

Для банков: Ипотека — важная часть бизнес-модели. Это не только источник дохода, но и потому, что банковское дело по своей сути — это отношения с клиентами. Покупка дома — важный жизненный этап, и банки должны иметь возможность предлагать эту услугу своим клиентам. Кроме того, большинство банков предпочитают сохранять обслуживание ипотек внутри банка, чтобы обеспечить положительный опыт клиентов. Мы знаем, что качественное обслуживание создает лояльность клиентов, тогда как плохое обслуживание вызывает значительное разочарование.

Преимущества отношений, которые дает ипотечный бизнес, значительны. Клиенты с крепкими связями с банком обычно обращаются к нему и по другим финансовым вопросам — от текущих счетов до инвестиционных услуг. Это может создавать virtuous circle — хорошее обслуживание по ипотеке способствует укреплению отношений с клиентами и повышению финансовой устойчивости банка. Обслуживание ипотек также приносит явные финансовые выгоды. Доходы от комиссий за обслуживание диверсифицируют доходы банка, уменьшая зависимость от доходов по кредитам и обеспечивая более стабильный доход независимо от ситуации с процентными ставками.

Банки также обладают структурными преимуществами в обслуживании. Клиентские отношения, сформированные через ипотечное кредитование, могут быть более ценными для банков, чем для некредитных организаций, поскольку они могут предлагать больше продуктов и услуг. Средства на эскроу-счетах должны храниться в застрахованных счетах, что дает банкам средства для поддержки кредитной деятельности, как и в любом другом депозитном счете. Многие договоры обслуживания требуют, чтобы обслуживающая сторона авансировала основные платежи, проценты и другие выплаты от имени должников-неплатежеспособных заемщиков. Банки могут легче соблюдать эти требования, поскольку у них есть доступ к стабильным и недорогим источникам финансирования.

Для потребителей: Переходя к потребителям, снижение числа банков, занимающихся оформлением и обслуживанием ипотек, уменьшило выбор и конкуренцию, что способствует снижению стоимости. Кроме того, заемщики, испытывающие финансовые трудности, как кажется, хуже справляются во время экономических спадов при работе с некредитными обслуживающими организациями. Во время COVID-19 заемщики, обслуживаемые банками, чаще получали отсрочку по ипотечным платежам, чем те, у кого были некредитные обслуживающие организации.3

Для финансовой стабильности: Некредитные обслуживающие организации сталкиваются с другими уязвимостями, как описано в недавнем отчете Совета по финансовой стабильности.4 Возможно, наибольший риск — это то, что регуляторные и процедурные рамки для этих ипотечных компаний не успели за их ростом. Когда крупный банк-обслуживающая организация терпит неудачу, у регуляторов есть инструменты для обеспечения продолжения ключевых функций обслуживания — например, правильное зачисление платежей заемщиков и предоставление соответствующих модификаций. Некредитные обслуживающие организации подвержены гораздо меньшему количеству защитных мер.

Проблема с капитализацией

Из академических исследований и отзывов отрасли ясно, что изменение в 2013 году правил капитализации прав на обслуживание ипотек стало фактором выхода банков из ипотечного рынка.5 Когда финансовое учреждение секьюритизирует ипотеку, продавая её в траст, оно получает «право на обслуживание ипотек» или MSR, как побочный продукт продажи. Это право представляет собой ожидаемую текущую стоимость чистого дохода от обслуживания, который учреждение получит за весь срок ипотеки — включая предполагаемые сборы за обслуживание минус расходы.

Эти изменения в правилах капитализации MSR были двух видов. Во-первых, большинство банков испытали умеренное или среднее увеличение рисковых весов для MSR, в зависимости от того, как они учитывали MSR в своих балансах.6 Во-вторых, банки, владеющие значительными объемами MSR, сталкивались с еще более строгими требованиями к капиталу, поскольку любые MSR, превышающие определенный процент капитала (так называемый «порог вычета»), получали значительно более высокие рисковые веса.

Пересмотр баланса

На тот момент регуляторы ужесточили требования к капиталу для MSR по уважительным причинам. Оценка MSR может быть сложной, поскольку она не основана на ценах сделок на ликвидных рынках. Вместо этого она выводится из моделей, зависящих от субъективных предположений о досрочном погашении ипотеки и вероятности дефолта. Это делает оценки волатильными, особенно во время колебаний процентных ставок, и мы наблюдали, что в периоды высокого уровня дефолтов рынки MSR могут испытывать стресс или полностью останавливать работу.

Это обоснованные опасения, и я хочу ясно сказать, что владение MSR не подходит для каждого банка. Успешное управление волатильностью оценок MSR при изменении процентных ставок требует сложных хеджирующих стратегий или эффективной стратегии удержания заемщиков во время волн рефинансирования. Обслуживание также связано с существенными операционными рисками и требованиями к соблюдению нормативных требований. Банки, занимающиеся ипотечным обслуживанием, должны обладать достаточной экспертизой и ресурсами для безопасного и надежного управления этими рисками и обязанностями.

Тем не менее, регуляторы стали лучше разбираться в MSR с момента введения правил 2013 года, и мы многое узнали о том, как капитализация MSR влияет на решения банков по ипотечному кредитованию и обслуживанию. Говоря о кредитовании, при принятии решения о выдаче и ценообразовании ипотеки банки учитывают стоимость MSR, которую они получают после секьюритизации. Требования к капиталу делают эту стоимость менее привлекательной. Поскольку примерно 75 процентов ипотечных кредитов банки секьюритизируют для заемщиков с низким и средним доходом, это может особенно влиять на доступность и стоимость ипотеки для таких заемщиков.7

Что касается обслуживания, мы узнали, что порог вычета может мешать банкам создавать прибыльный бизнес по обслуживанию. Этот эффект может быть особенно заметен для меньших банков. Обслуживание ипотеки требует значительных фиксированных инвестиций в персонал и технологии, что делает его более рентабельным при больших объемах. Однако меньшие банки могут не иметь возможности создать такой портфель обслуживания без превышения порога вычета по MSR.

Рисковые веса по ипотекам в портфелях банков также влияют на решения о вовлеченности в ипотечный рынок и ценообразование. Соответствуют ли эти рисковые веса реальному риску? Например, показатель LTV (коэффициент кредитования к стоимости) ипотечного кредита. Правила капитала требуют одинакового риска независимо от LTV, но вероятность дефолта и степень потерь существенно варьируются в зависимости от LTV. Ипотеки с низким LTV несут меньшие ожидаемые потери — заемщики имеют сильные стимулы защищать свою долю в собственности, а залоговая стоимость значительно превышает кредитное обязательство банка. Кроме того, риск дефолта по ипотеке уменьшается со временем, поскольку основной долг погашается, и ипотека переходит в более низкие LTV-классы.

Это несоответствие между требованиями к капиталу и реальным риском имеет важные последствия. Банки держат значительное количество ипотек с низким LTV. Требуя чрезмерно высокий капитал, мы уменьшаем возможности банка использовать капитал для поддержки своих сообществ. Учитывая эти соображения, я открыт к пересмотру вопроса о том, насколько требования к капиталу MSR и ипотек соотносятся с рисками и правильно ли они калиброваны.

Предлагаемый путь вперед

Хотя существует множество правил, регулирующих ипотечное кредитование и обслуживание банками, сегодня я сосредоточусь на регулировании капитала, которое составляет лишь небольшую часть общей проблемы ипотечного рынка. Комплексное решение проблем ипотечного рынка также потребует пересмотра правил Бюро по защите прав потребителей финансовых услуг и законодательных требований. Позвольте выделить несколько аспектов в рамках Базельской системы, которые могут эффективно решить некоторые проблемы и которые мы рассматриваем для возможных изменений.

В ближайшее время будут представлены два регуляторных предложения, которые, среди прочего, увеличат стимулы банков к участию в ипотечном кредитовании и обслуживании. Во-первых, эти предложения снимут требование о вычете активов по правам на обслуживание ипотек из регулятивного капитала, при этом сохранив риск-вес в 250 процентов для этих активов. Мы запросим комментарии по поводу подходящего риска-веса для этих активов. Это изменение стимулирует участие банков в бизнесе обслуживания ипотек, одновременно учитывая неопределенность стоимости этих активов в экономическом цикле.

Во-вторых, предложения также предполагают увеличение чувствительности требований к капиталу к рискам по ипотечным кредитам на балансовых счетах банка. Один из вариантов — использовать LTV для определения соответствующего риска-веса для ипотечных кредитов, а не применять единый риск-вес независимо от LTV. Это изменение может лучше согласовать требования к капиталу с реальным риском, поддержать кредитование на балансовых счетах и потенциально обратить вспять тенденцию ухода ипотечной деятельности к некредитным организациям за последние 15 лет.

Эти возможные изменения позволят решить актуальные проблемы структуры ипотечного рынка, сохраняя при этом необходимые prudential safeguards. Я с нетерпением жду отзывов от отрасли и других заинтересованных сторон по поводу этих предложений.

Заключительные мысли

Создавая устойчивый ипотечный рынок с активным участием всех типов финансовых институтов, мы можем обеспечить доступное кредитование и высококачественное обслуживание заемщиков независимо от экономической ситуации. Усиление участия банков в этих сферах не угрожает безопасности и стабильности банковской системы. Эти цели совместимы.

Я с нетерпением буду работать с коллегами-регуляторами над поиском путей возвращения банков к их традиционным и основным бизнес-услугам, включая розничное ипотечное кредитование.

Еще раз благодарю за приглашение присоединиться к вам сегодня, и я с нетерпением жду нашего обсуждения.

1. Мнения, выраженные здесь, принадлежат только мне и не обязательно отражают позицию моих коллег по Совету по финансовой стабильности или Федеральной резервной системы. Благодарю Карен Пенс за помощь в подготовке этих замечаний. Вернуться к тексту

2. Статистические данные взяты из данных Закона о раскрытии информации о жилищных кредитах (HMDA) (выдачи) и Inside Mortgage Finance (обслуживание). Таблицы HMDA касаются закрытых ипотек с первым залогом, обеспеченных жилыми домами, построенными для проживания владельца, в односемейных домах с одной-четырьмя семьями. Банки включают коммерческие банки, сберегательные ассоциации и кредитные союзы. Доля рынка банков в 2008 году была немного выше по историческим меркам, поскольку некоторые крупные некредитные организации вышли из бизнеса в 2007–2008 годах. Совет по финансовой стабильности (FSOC) опубликовал отчет о некредитных ипотечных сервисах, содержащий более длинную временную серию. См. FSOC, Отчет о некредитных ипотечных сервисах 2024 (PDF). Вернуться к тексту

3. См. Сьюзен Черри, Эрика Цзян, Грегор Матвос, Томаш Пискорски и Амит Серу, «Государственное и частное списание долгов домашних хозяйств во время COVID-19 (PDF)», Брукингские исследования по экономической деятельности (осень 2021); Ю Сук Ким, Донгхон Ли, Тесс Шарлеманн и Джеймс Викери, «Межпоследовательные трения в списании долгов: данные по отсрочкам по закону CARES», Журнал финансовой экономики 158 (2024), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2024.103873. Вернуться к тексту

4. См. https://home.treasury.gov/system/files/261/FSOC-2024-Nonbank-Mortgage-Servicing-Report.pdf. Вернуться к тексту

5. Грег Бухак, Грегор Матвос, Томаш Пискорски и Амит Серу, «Финтех, регуляторный арбитраж и рост теневых банков», Журнал финансовой экономики 130 (2018), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.03.011_._ Вернуться к тексту

6. Подробнее о изменениях в правилах капитализации MSR см. Отчет для Конгресса о влиянии правил капитала на активы по обслуживанию ипотек (PDF) (Совет губернаторов, июнь 2016). Вернуться к тексту

7. Расчет основан на данных HMDA по ипотекам с первым залогом, предназначенным для проживания владельца, с фиксированной ставкой. Вернуться к тексту