Приватизация компании JinKe, инвестиции в Starbucks China, приобретение SKP — какую стратегию разыгрывает BoYu Capital?

财联社 20 февраля (记者 Ли Цзе) После более чем пяти лет листинга, созданная «юго-западным королём недвижимости» Хуан Хуньюн компанией Jinke Services официально снята с торгов.

Группа интеллектуальных услуг Jinke (09666.HK) 20 февраля опубликовала уведомление о том, что статус листинга на Гонконгской фондовой бирже будет отозван после окончания торгового времени. Таким образом, компания попрощается с рынком Гонконга.

Эта компания, когда-то оцененная более чем в 55 миллиардов гонконгских долларов и называемая «первой компанией по недвижимости на Юго-Западе», после глубоких корректировок в секторе недвижимости, дефолта связанной стороны по долгам, резкого сокращения прибыли и других сложностей, после пяти лет листинга, тихо покидает рынок, став очередной компанией в секторе недвижимости, прошедшей приватизацию и снятую с биржи Гонконга.

«Снятие с торгов происходит по стратегическим соображениям, после этого бизнес-план и управленческая структура не претерпели существенных изменений», — сообщил источник, близкий к Jinke Services, агентству Caixin.

Стоит отметить, что снятие с торгов Jinke Services — это не вынужденное исключение вследствие неудач в бизнесе, а инициатива крупного акционера BoYu Capital, который инициировал и продвинул всеобъемлющее добровольное поглощение, являющееся формой добровольной приватизации.

В то время как приватизация Jinke Services под руководством PE-инвестора, по мере устранения связанных рисков и выхода бизнеса по управлению недвижимостью на самостоятельный путь развития, остается вопросом, станет ли эта приватизация классическим примером капиталовложений — еще предстоит наблюдать.

От «белого рыцаря» к контролеру

От владения акциями до продвижения снятия с торгов, BoYu Capital прошла четыре этапа: стратегические инвестиции, покупка по низкой цене, судебные аукционы и всеобъемлющее поглощение, — за почти пять лет полностью овладев компанией Jinke Services.

Изначально Jinke Services входила в состав группы Jinke, основной контроль осуществлял Хуан Хуньюн. В октябре 2020 года компания вышла на Гонконгскую биржу с ценой размещения 44,8 гонконгских долларов за акцию, в первый день рыночная капитализация превысила 28 миллиардов гонконгских долларов, а коэффициент цена-прибыль достиг более 80.

Будучи частью стратегии «разделения легкого и тяжелого» материнской компании, цена акций Jinke Services на начальном этапе достигала 85 гонконгских долларов, а рыночная стоимость превысила 55 миллиардов гонконгских долларов, вместе с Country Garden Services, Greentown Service и другими сформировала «золотую эпоху» сектора управления недвижимостью на Гонконгской бирже.

Однако после пика, из-за долговых проблем материнской компании Jinke, судьба компании резко изменилась.

Во второй половине 2021 года сектор недвижимости переживал глубокую корректировку, Jinke, столкнувшись с кризисом ликвидности, в декабре 2021 года продала 22% своих акций Jinke Services, покупателем стала BoYu Capital за 3,734 миллиарда гонконгских долларов, что сделало BoYu вторым по значимости акционером компании.

На тот момент рынок полагал, что это было лишь временной мерой для Jinke, чтобы облегчить денежные потоки, и контроль над Jinke Services оставался у Хуан Хуньюна. Роль BoYu рассматривалась как финансовый инвестор.

Но по мере сокращения бизнеса девелоперской деятельности материнской компании Jinke, BoYu постепенно вышла на передний план. В ноябре 2022 года BoYu инициировала частичное поглощение, увеличив свою долю до 11,94% по цене 12 гонконгских долларов за акцию, потратив около 930 миллионов гонконгских долларов. После сделки доля BoYu выросла до 34,63%, став крупнейшим акционером, и роль перешла от финансового инвестора к стратегическому контролеру.

В марте 2025 года, после продолжительной просрочки по долгам Jinke, акции Jinke Services, принадлежащие Jinke, были принудительно проданы через суд. BoYu Capital приобрела 108 миллионов акций за 667 миллионов юаней, увеличив свою долю до 55,91%, став фактическим контролером компании. Общие вложения BoYu превысили 5,3 миллиарда гонконгских долларов.

После получения контроля BoYu приступила к приватизации.

31 октября 2025 года BoYu предложила всеобъемлющее поглощение, а 18 ноября обновила предложение, предложив 8,69 гонконгских долларов за акцию для покупки оставшихся свободных акций. К 16 января 2026 года предложение было принято 95,56% акционеров без заинтересованных сторон, все условия приватизации были выполнены, и 20 февраля компания официально снята с торгов.

Таким образом, BoYu полностью овладела лидером сектора управления недвижимостью. Перед снятием с биржи цена акций Jinke Services оставалась на уровне 8,69 гонконгских долларов, рыночная капитализация — около 5,2 миллиарда гонконгских долларов, что было более чем на 90% ниже исторического максимума.

По ключевым финансовым показателям, за полугодовой отчет 2025 года, выручка составила 2,335 миллиарда юаней, снизившись на 3,1% по сравнению с прошлым годом, при этом наличные и ликвидные активы оставались на уровне 2,65 миллиарда юаней, а управляемая площадь — около 219 миллионов квадратных метров, что свидетельствует о сохранении определенной устойчивости бизнеса.

Что касается мотивации BoYu к приватизации, главный экономист China Enterprise Capital Alliance Бай Вэньси отметил: «В последние годы показатели Jinke Services испытывают давление, за последние три года убытки составили около 3,4 миллиарда юаней, рыночная стоимость значительно сократилась, а платформа для финансирования и брендинга стала слабее. После контроля BoYu компания надеется избавиться от ограничений регулирования и рыночных ожиданий, чтобы повысить эффективность решений и снизить издержки на соблюдение нормативов.»

Он добавил, что после снятия с торгов BoYu сможет более гибко распоряжаться активами, сокращать бизнес или реорганизовывать объединения, постепенно превращая Jinke Services в «денежную корову» или «пакет активов», что даст больше возможностей для последующего выхода на рынок.

Карта BoYu Capital

Приватизация Jinke Services стала типичным примером расширения капиталовложений BoYu в различных сферах.

От скромных начинаний до решительных действий, благодаря серии знаковых сделок, в 2025–2026 годах BoYu продемонстрировала глубину и терпение своей стратегической расстановки.

По открытым данным, основанный в 2011 году, фонд прямых инвестиций BoYu Capital был создан бывшим генеральным директором China Ping An Group Чжан Цзисинем и бывшим руководителем TPG Capital в Китае Ма Сюэцзэнем. Его инвестиционный портфель охватывает биотехнологии, потребительский ритейл, интернет-технологии, недвижимость и логистику.

Будучи одним из ведущих PE-инвесторов, активно работающих на китайском рынке, BoYu оставила заметный след в нескольких секторах.

Сообщается, что текущий портфель BoYu включает более 200 компаний, она была одним из ранних инвесторов Alibaba на американской бирже, владела долями в компании Wanwu Cloud (под управлением Vanke), участвовала в инвестициях в Kuaishou, NetEase Cloud Music, Jitu Express, Perfect Diary, Yuanfudao, Huolala, Mixue Bingcheng, Hengrui Medicine, Haitan Weiye и других ведущих технологических и потребительских компаниях.

Особое внимание привлекает, что в 2025–2026 годах BoYu последовательно совершила крупные инвестиции, подчеркивающие ее стратегические планы в сфере потребительского ритейла.

В ноябре 2025 года BoYu совместно с Starbucks создала совместное предприятие, оцененное примерно в 4 миллиарда долларов, для приобретения 60% розничных активов Starbucks в Китае, планируя увеличить число магазинов с около 8000 до 20000.

Кроме того, в первой половине 2025 года BoYu приобрела около 42–45% акций Beijing SKP, одного из ведущих люксовых универмагов, по оценочной стоимости 4–5 миллиардов долларов; в январе 2026 года она снова вышла на рынок, намереваясь приобрести 75% акций Beijing Bada Ling Outlet.

По информации Tianyancha, в настоящее время у BoYu управляется 12 фондов, включая BoYu Haiming (Shanghai) Private Equity Partnership, а также она участвует в 13 внешних инвестиционных фондах.

Приватизация Jinke Services стала типичным примером ее стратегического присутствия в сфере недвижимости. Аналитики считают, что с момента инвестирования в 2022 году, до предложения приватизации и завершения снятия с торгов в 2026 году, цикл выхода может составлять 8–10 лет.

На макроуровне, уход Jinke Services с рынка отражает тенденцию в секторе недвижимости и управлении недвижимостью к переходу в стадию «остаточного рынка».

С 2023 года компании, такие как Blue Sky Jiabao Service, также прошли через приватизацию или слияния и поглощения. Аналогично Jinke Services, эти компании сталкиваются с долгосрочным снижением стоимости акций, утратой возможности рефинансирования и кризисом ликвидности материнских компаний.

Эксперты считают, что для контролирующих акционеров или стратегических инвесторов такие компании выбирают приватизацию, поскольку их активы на открытом рынке недооценены. После реорганизации и приватизации, при улучшении отраслевой конъюнктуры, можно искать новые возможности.

Что касается Jinke Services, несмотря на снятие с биржи Гонконга, эта компания с рыночной капитализацией в сотни миллиардов юаней продолжит функционировать на внебиржевой платформе. А для тех, кто руководит этой сделкой, начинается новая игра.