От 1980 года аренды до сегодняшнего дня: как рухнула доступность жилья для среднего класса

Кризис аренды, с которым сталкивается средний класс Америки, не возник внезапно. Начиная с 1980 года, арендаторы в Соединённых Штатах столкнулись с резким изменением в экономике жилья, которое продолжает определять их финансовые трудности десятилетия спустя. Исследовательский центр по жилищным вопросам Гарвардского университета зафиксировал, что к 1980 году уровень бремени по расходам на жильё достиг 35%, что означало, что более половины арендаторов сталкивались с серьёзными проблемами с доступностью жилья. То, что началось как тревожная тенденция в 1980 году, превратилось в полноценный кризис для современных арендаторов, ориентирующихся на сегодняшний рынок жилья.

Путь к этому кризису восходит к 1960-м и началу 1970-х годов, когда аренда оставалась относительно доступной для семей среднего класса. Эта стабильность разрушилась во время рецессии 1970-х годов, которую экономисты считают причиной появления первого значительного разрыва между стоимостью аренды и доходами домохозяйств. Проблемы с доступностью, возникшие в тот период, лишь усилились в последующие десятилетия.

Аренда резко выросла, в то время как заработки stagnировали

Цифры ярко показывают, насколько сильно расходы на аренду разошлись с ростом доходов. Согласно iPropertyManagement, средняя цена аренды с 1980 года росла почти на 9% ежегодно — траектория, которая значительно опережала инфляцию заработных плат из года в год. Чтобы понять масштаб: в 1980 году средняя месячная арендная плата составляла всего 243 доллара. К 1985 году она выросла до 432 долларов. А к августу 2022 года эта цифра достигла 1388 долларов по всей стране.

Сравнение этих ростов арендной платы с доходами домохозяйств показывает суть проблемы. С учётом инфляции 2022 года, средний годовой доход в 1980 году составлял 29 300 долларов. К четвертому кварталу 2023 года средняя национальная зарплата номинально выросла до 59 384 долларов — примерно вдвое по сравнению с начальной цифрой. Однако, учитывая, насколько резко увеличились расходы на аренду за тот же период, заработки работников не успевают за ростом цен на жильё.

Современное бремя арендатора: реальность 2020-х годов

Современная ситуация на рынке жилья выглядит мрачно для арендаторов. К 2022 году половина всех арендаторов по всей территории США тратила более 30% своего дохода на жильё — порог, который эксперты считают финансово недопустимым. Ещё более тревожно, что более 12 миллионов американцев выделяли как минимум половину своей зарплаты только на оплату аренды.

Чтобы понять, насколько сильно расходы на жильё разошлись с другими статьями расходов, стоит вспомнить цены на продукты в 1980-х. В 1987 году потребители платили примерно 1,59 доллара за галлон 2%-ного молока в Айове, а в Вайоминге в 1986 году яблоки стоили 0,39 доллара за фунт, а в Нью-Йорке в 1980 году — говяжий фарш по 1,39 доллара за фунт. Эти цены, хоть и подвержены инфляции, не росли так быстро, как арендная плата с 1980 года.

Реальность, с которой сталкивается сегодняшний средний класс, отражает фундаментальный экономический дисбаланс. В 1980 году аренда занимала относительно небольшую часть бюджета домохозяйства, но преимущества в доступности жилья того времени полностью исчезли. Работники среднего класса теперь сталкиваются с рынком жилья, где расходы на аренду занимают чрезмерную долю их доходов, ограничивая их возможности копить, инвестировать или создавать финансовую безопасность. Этот структурный сдвиг — от относительной доступности в 1980 году к современной нехватке — является одним из ключевых экономических вызовов для американских арендаторов.