Можете ли вы действительно сделать дуплексную инвестицию самофинансируемой? Вот 5 городов, где это может сработать

Привлекательность инвестиций в дуплексы на бумаге проста: покупаете объект с двумя квартирами, занимаетесь одной сами, а доход от аренды другой покрывает ипотеку. В теории вы получаете бесплатное жилье, одновременно накапливая капитал и захватывая любой излишек от аренды в виде прибыли. Но действительно ли эта стратегия работает в сегодняшнем рынке?

По словам Марсии Кауфман, генерального директора Bayport Funding, ответ во многом зависит от географии. «Даже если арендная плата за вторую квартиру полностью не покрывает ежемесячную ипотеку, это зачастую значительно повышает доступность жилья для владельца-арендатора», — объясняет она. Основная сложность — найти рынки, где цены покупки остаются разумными, а спрос на аренду — устойчивым, что значительно сужает ваши варианты.

Тем не менее, некоторые регионы страны все еще предлагают привлекательные возможности для покупки дуплекса. Вот где цифры складываются благоприятно.

Jacksonville: Рост без высокой ценовой отметки

Jacksonville тихо стал одним из крупнейших городов Америки, недавно превысив 1 миллион жителей и заняв 10-е место по численности населения в метрополиях, согласно данным Бюро переписи США. Несмотря на приток населения, город остается относительно доступным. Средние цены на жилье на 32% ниже национального среднего, а средняя арендная плата — всего на 20% ниже — создавая значительный разрыв, который могут использовать инвесторы в дуплексы.

Математика становится еще более интересной, если учитывать перспективы Jacksonville. Ранние инвесторы, зафиксировавшие сегодня относительно низкие цены, могут значительно выиграть, если рост цен пойдет по аналогии с другими развивающимися мегаполисами. Один важный момент: Кауфман подчеркивает необходимость учитывать расходы на страхование, которые в этом регионе могут быть особенно высокими и снизить рентабельность аренды, если ими не управлять внимательно.

Yonkers: Доступный сосед Нью-Йорка

Всего в нескольких километрах от Нью-Йорка находится Yonkers, район Вестчестера, предлагающий уникальное сочетание: стоимость жилья примерно вдвое ниже, чем в Манхэттене, при этом динамика аренды более похожа на соседние районы Нью-Йорка, чем можно было бы ожидать. Эта географическая близость означает, что арендаторы активно конкурируют за квартиры, поддерживая здоровые цены на аренду относительно стоимости покупки.

Лучшее место для покупки дуплекса в большем регионе Нью-Йорка часто зависит от терпимости к поездкам на работу, но Yonkers предлагает убедительные основы для инвесторов, ищущих баланс между доступностью и доходностью аренды.

Raleigh-Durham: ставка на экономический рост

Коридор Raleigh-Durham представляет собой другую инвестиционную стратегию. Цены на жилье находятся около среднего по стране, а арендная плата чуть ниже среднего — изначально кажется, что экономика дуплексов здесь посредственная. Но Кауфман видит здесь нераскрытый потенциал.

Сильная университетская система региона и инновационная экономика создают демографическое преимущество: выпускники колледжей обычно остаются в регионе для работы, что обеспечивает стабильный спрос со стороны молодых профессионалов, ищущих качественную аренду перед покупкой жилья. Эта постоянная база арендаторов снижает риск вакантных помещений и поддерживает ценовую стабильность. По мере расширения региональной экономики ранние покупатели дуплексов могут опередить рост цен, подобно Jacksonville, но с более развитой инфраструктурой занятости.

Hoboken и Jersey City: премиум-близость

Через реку Гудзон от Манхэттена расположены Hoboken и Jersey City, которые занимают интересную рыночную позицию. Цены на покупку сопоставимы с внешними районами Нью-Йорка, но оба города предлагают быстрый доступ на поезде прямо в Манхэттен — фактор, оправдывающий высокие арендные ставки от пассажиров-коммутеров.

Эти города регулярно демонстрируют арендные цены, сравнимые или превышающие некоторые районы Бруклина, несмотря на значительно более низкие цены на покупку. Для инвесторов, готовых к более высоким затратам на приобретение, доходность от аренды все равно может оправдывать стратегию дуплекса, особенно среди молодых профессионалов, ценящих удобство поездок в Манхэттен больше, чем владение собственным домом.

Long Beach: сезонность как особенность

Long Island, Long Beach, имеет самую высокую планку по стоимости покупки среди этих пяти рынков, но компенсирует это уникальной сезонной динамикой. Курортный город позволяет реализовать креативные стратегии: один из блоков может использоваться как краткосрочная аренда или Airbnb в пиковые летние месяцы, когда туризм обеспечивает высокие ночные тарифы.

Даже в межсезонье Long Beach сохраняет привлекательность для аренды, благодаря своему расположению в пределах доступности для поездок в Манхэттен и прямому железнодорожному сообщению. Эта комбинация — сезонные высокие цены и стабильный спрос в течение всего года — создает привлекательные денежные потоки, которые стандартная жилплощадь не может повторить.

Итог

Лучшее место для покупки дуплекса в конечном итоге зависит от вашей толерантности к рискам и инвестиционных целей. Рынки, где аренда сразу покрывает ипотеку, остаются ограниченными, но существуют стратегические возможности для инвесторов, готовых анализировать местные тенденции занятости, демографические изменения и сезонные особенности. Самые перспективные кандидаты на дуплекс обычно характеризуются либо значительным разрывом в доступности по сравнению с арендой, либо уникальными преимуществами, такими как туристический спрос, сильное создание рабочих мест или доступность для поездок на работу.