Налоговые вычеты по взносам HOA: когда владельцы арендной недвижимости и владельцы домашних бизнесов могут их предъявлять

При расходах на владение домом, взносы HOA (ассоциация домовладельцев) — это регулярное финансовое обязательство. Но в отличие от некоторых затрат на жилье, эти взносы регулируются определёнными налоговыми правилами. Для домовладельцев, проживающих в недвижимости исключительно для личного пользования, IRS не предоставляет никаких льгот при заполнении налоговой декларации. Однако ситуация кардинально меняется, если ваша недвижимость приносит доход или служит бизнес-цели.

Понимание взносов HOA и их роли в налоговом планировании

Ассоциации домовладельцев управляют общими зонами, координируют обслуживание и ремонт, занимаются ландшафтным дизайном, поддерживают страхование сообщества, организуют охрану и финансируют специальные мероприятия. Члены платят ежемесячные или ежегодные взносы для покрытия этих услуг. Основной налоговый вопрос — не платите ли вы эти взносы, а можете ли вы их списать, исходя из того, как вы используете свою недвижимость.

Исключение: когда владельцы арендной недвижимости могут полностью списывать расходы

Для тех, кто управляет арендной недвижимостью, взносы HOA подлежат налоговому списанию как операционные расходы. Когда вы сдаёте недвижимость в аренду на постоянной основе и получаете арендный доход, IRS рассматривает эти взносы иначе, чем для основного жилья.

Эксперты по налогам постоянно подтверждают, что владельцы арендной недвижимости обычно могут полностью списывать сумму своих взносов HOA. Эти расходы считаются связанными с обслуживанием инвестиционной недвижимости, которая генерирует ваш арендный доход. Вы указываете эти списания в Schedule E (Дополнительный доход и убытки) при подаче ежегодной налоговой декларации.

Простая математика: если ваши ежегодные взносы HOA составляют $1,200, вы списываете всю сумму — $1,200 — как необходимый бизнес-расход, при условии, что вы владеете и управляете этим объектом как арендой на полную ставку.

Навигация по частичным арендным периодам: пропорциональные списания

Что происходит, если вы занимаетесь своим жильём часть года, а другую часть сдаёте в аренду? В этом случае применяется пропорциональный подход.

IRS использует определённый тест: вы не можете считать недвижимость жилым помещением, если используете её лично более 14 дней в налоговом году ИЛИ более 10% дней, в течение которых сдаёте её в аренду по рыночной цене. Если вы превышаете любой из этих порогов, ваш вычет пропорционален вашему арендному использованию.

Пример: у вас есть квартира с ежегодными взносами HOA в $1,200, и вы сдаёте её исключительно шесть месяцев. Тогда ваш допустимый вычет составит $600 — ровно 50% от общей суммы. Если вы сдавали её девять месяцев и жили там три месяца, вы можете списать 75% ($900) этих взносов.

При заявлении частичных списаний для арендной недвижимости используйте Schedule E и аккуратно рассчитывайте арендный процент. Налоговые специалисты рекомендуют вести учёт дней аренды и личного использования в течение года, чтобы подтвердить эти расчёты.

Домашний бизнес: второй путь к списаниям

Самозанятые и владельцы малого бизнеса, работающие из дома, могут воспользоваться другим налоговым преимуществом. Если у вас есть выделенное рабочее пространство, соответствующее требованиям IRS, часть ваших взносов HOA становится списываемой.

Это пространство должно удовлетворять двум ключевым критериям: оно должно использоваться регулярно и исключительно для деловых целей, и обычно это основное место, где вы ведёте административные задачи. Некоторые домашние бизнесы также могут квалифицироваться, если хранят запасы в недвижимости, хотя для этого применимы дополнительные правила IRS.

Размер списания зависит от процента вашего дома, выделенного под бизнес. Если ваш домашний офис занимает 20% площади, и вы платите $1,200 в год за HOA, вы можете списать 20% — $240. Это указывается в форме 8829 (Расходы на использование дома для бизнеса).

Важное отличие: сотрудники по W-2, работающие удалённо из дома, не могут претендовать на этот вычет. Вычет за домашний офис предназначен для самозанятых и владельцев бизнеса, а не для корпоративных сотрудников, работающих удалённо.

Недвижимость, не подходящая для списания взносов HOA

Некоторые сценарии владения недвижимостью не дают никаких налоговых списаний:

Основное жильё, используемое исключительно для личного проживания, не даёт права на списание взносов HOA. Курортные дома, используемые только для личного отдыха, также остаются не подлежащими списанию. Специальные оценки HOA — разовые сборы за улучшение недвижимости или крупный ремонт — обычно нельзя списывать, если они прямо не связаны с арендной деятельностью.

Эти ограничения связаны с тем, что IRS рассматривает такие объекты как личное жильё, а не доходные активы или бизнес-объекты.

Практическое сравнение: типы недвижимости и списание

Налоговое обращение сильно зависит от того, как вы используете свою недвижимость:

Основное жильё (Только личное использование): не подлежит списанию. Регулярные взносы HOA за ваше основное жильё не дают налоговых преимуществ независимо от суммы.

Арендная недвижимость на полную ставку: полностью списывается в Schedule E. Вся сумма ежегодных взносов HOA считается операционным расходом.

Частичная аренда: частично списывается в зависимости от месяцев аренды. Рассчитайте процент дней аренды по сравнению с личным использованием, затем примените этот процент к общим взносам.

Квалифицированный домашний офис: списывается пропорционально по проценту использования для бизнеса. Если ваш офис занимает 25% дома, списывайте 25% взносов HOA через форму 8829.

Курортный дом (Не сдан в аренду): не подлежит списанию. Личные курортные дома не дают права на списание взносов HOA.

Курортный дом (Частично сдан в аренду): списывается только за периоды аренды. Используйте тот же пропорциональный расчет, что и для частичных аренд.

Правильное налоговое оформление списаний взносов HOA

После подтверждения права на списание важно правильно оформить декларацию. Владельцы арендной недвижимости должны указывать расходы на Schedule E при подаче федеральной декларации. Те, кто использует вычет за домашний офис, подают форму 8829 вместе с личной налоговой декларацией.

Документация обязательна. Ведите подробные записи, включая счета HOA, квитанции, договоры аренды и журнал дней аренды и личного использования. Эти документы защитят вас в случае проверки IRS.

Консультации с IRS Publication 527 (по жилой арендной недвижимости) и Publication 587 (по использованию дома для бизнеса) дают официальные рекомендации. Многие налоговые специалисты рекомендуют ознакомиться с этими публикациями и учесть свою ситуацию перед подачей.

Стратегии для максимизации выгоды

Владельцы недвижимости с гибкостью могут реализовать несколько стратегий. Аренда второго дома даже на часть года может открыть ранее недоступные налоговые преимущества. Самозанятые владельцы, создавшие соответствующий домашний офис, могут легитимно списывать пропорциональные расходы HOA.

Ведение аккуратных записей в течение года — лучше, чем в последний момент восстанавливать их — укрепляет ваши претензии на списания. Арендодатели должны документировать договоры аренды и отслеживать заполняемость. Владельцы домашнего офиса должны фотографировать рабочее пространство и фиксировать его деловое использование.

Итог

Для большинства домовладельцев взносы HOA не подлежат списанию. Однако существуют два исключения: владельцы арендной недвижимости и самозанятые с подходящими домашними офисами могут претендовать на значительные или частичные списания. Конкретная сумма зависит от того, приносит ли недвижимость доход или какой процент её используется для бизнеса.

Налоговые правила в этой области содержат нюансы, которые зависят от ситуации. Перед тем, как заявлять о списании взносов HOA, особенно в случае арендной недвижимости, убедитесь в соответствии с текущими руководствами IRS. Обращение к налоговому специалисту поможет обеспечить соблюдение правил и максимально использовать допустимые вычеты.

Ваши взносы HOA — это реальные расходы. Понимание, какие из них разрешены налоговым кодексом к списанию, и правильное оформление — могут существенно снизить ваш ежегодный налоговый платеж при правильных условиях.