Открытие налоговых сбережений: когда ваши взносы в ТСЖ действительно учитываются как вычеты

Большинство владельцев домов считают, что их взносы в ассоциацию собственников — это зафиксированные расходы, — но это лишь половина истории. Вот что на самом деле разрешает IRS в 2025 году и, что важнее, три ситуации, которые могут вернуть деньги вам в карман.

Распространенная ошибка: почему ваш основной дом не подходит

Если вы живете в своем доме постоянно и не сдаете его часть в аренду, IRS рассматривает взносы в ассоциацию собственников как личные расходы. Это базовое правило. Никаких вычетов. Никаких списаний. Неважно, насколько дорогие ваши взносы в HOA — если недвижимость используется исключительно для личных целей, они не подлежат вычету.

Это относится к:

• Владельцам основного жилья, использующего его исключительно для личного проживания
• Курортным объектам, предназначенным только для личного пользования
• Любой недвижимости, которая не приносит дохода и не используется для ведения бизнеса

Обоснование простое: IRS разрешает вычеты только для расходов, связанных с бизнесом или приносящих доход. Чистое личное содержание недвижимости не подходит.

Когда все меняется: три пути к вычетам

Путь первый: сдача в аренду — самый выгодный налоговый бонус

Если вы управляете арендной недвижимостью, ситуация полностью меняется. IRS рассматривает взносы в HOA как необходимые операционные расходы для поддержания актива, который приносит вам доход от аренды.

Полный сценарий вычета

Владеете арендной недвижимостью полностью и платите $1,200 в год взносов в HOA? Вычитайте всю сумму. Это работает, потому что вы ведете бизнес (арендную деятельность), и эти расходы напрямую поддерживают этот бизнес, обслуживая общие зоны и поддерживая стоимость недвижимости.

Заявляйте это в форме Schedule E (Дополнительный доход и убытки) при подаче федеральной налоговой декларации.

Частичный вычет

Здесь все становится сложнее: что если вы владеете кондоминиумом, который иногда сдаете в аренду, а иногда используете лично? IRS применяет пропорциональный тест. Вы считаете, что «используете» недвижимость как свое жилье, если занимаетесь ею более 14 дней в налоговом году или более 10% дней аренды по рыночной цене.

Пример: у вас есть пляжная недвижимость с $1,200 ежегодных взносов в HOA. Вы сдавали ее 180 дней и использовали лично 60 дней. Расчет:

• Период аренды: 180 дней ÷ 240 дней = 75%
• Вычетная сумма HOA: $1,200 × 75% = $900

Только эта пропорциональная часть считается вычетной операционной затратой.

Путь второй: домашний офис для самозанятых — частичные вычеты

Вторая ситуация — ведение бизнеса из дома. Но есть важное условие: пространство должно использоваться регулярно и исключительно для бизнеса.

Что значит «исключительное использование»

Это не ваш диван, где вы иногда проверяете почту. IRS требует:

• Выделенное рабочее место, используемое только для бизнеса
• Основное место ведения вашего бизнеса
• Документированная деятельность

Это обычно касается самозанятых, фрилансеров и владельцев малого бизнеса. Работники W-2, работающие удаленно, обычно не подходят.

Расчет вычитаемой части

Вычет пропорционален вашему бизнес-использованию. Если ваш домашний офис занимает 15% площади дома:

• Годовые взносы HOA: $1,200
• Процент использования для бизнеса: 15%
• Вычитаемая сумма: $1,200 × 15% = $180

Заявляйте этот вычет с помощью формы 8829 (Расходы на использование дома для бизнеса).

Путь третий: особые ситуации с недвижимостью

Некоторые виды недвижимости попадают в серую зону. Курортные дома, используемые частично для аренды, могут давать частичные вычеты (только за арендную часть). Инвестиционная недвижимость, которая еще не приносит доход, может иметь ограничения.

Стратегия документации: будьте готовы к проверке

Независимо от того, вы ли вычитаете через Schedule E или форму 8829, IRS ценит тщательное ведение учета:

• Храните все копии счетов и квитанций по HOA
• Ведите журнал аренды с датами заселения
• Документируйте расчет площади для бизнеса
• Храните договоры аренды и копии договоров
• Сохраняйте выписки из банка, подтверждающие платежи HOA

Организованные документы превращают сомнительный вычет в защищенный IRS.

Ситуации, когда взносы HOA никогда не подходят

Особые оценки HOA (единоразовые улучшения или крупные ремонты) обычно не подходят, если они не связаны с обслуживанием и не связаны с арендой. Даже в этом случае лучше проконсультироваться с налоговым специалистом — некоторые улучшения увеличивают базу стоимости и не дают текущих вычетов.

Налоги на прирост капитала напрямую не зависят от регулярных взносов HOA, хотя особые оценки могут повлиять на расчет базы при продаже.

Быстрая схема принятия решений

Перед подачей декларации ответьте на эти вопросы:

1. Генерирует ли эта недвижимость доход от аренды? → Возможно, полностью или частично вычитается
2. Веду ли я здесь бизнес? → Возможно, частично вычитается в зависимости от доли использования
3. Это чисто личное/основное жилье? → Не подлежит вычету

Большинство владельцев попадают в категорию три. Но если вы в категориях один или два, вы, скорее всего, упускаете налоговые льготы.

Профессиональное преимущество

Сложность налогового законодательства возрастает при сочетании разных типов недвижимости. Владельцу с основным жильем и арендным кондоминиумом придется делать разные расчеты, чем самозанятому консультанту с домашним офисом. Также правила штатов могут отличаться от федеральных.

Обратитесь к налоговому специалисту перед подачей, чтобы максимально правильно заявить все допустимые вычеты и соблюдать требования IRS. Они знают актуальные требования публикаций 527 (Жилая арендная недвижимость) и 587 (Использование дома для бизнеса).

Итог

Подлежат ли взносы в ассоциацию собственников налоговому вычету? Для большинства владельцев — нет. Но если вы сдаете недвижимость в аренду или ведете квалифицированный домашний бизнес, есть значительные возможности для вычетов. Определите свою ситуацию, подготовьте документы и используйте налоговое законодательство по максимуму.