Акции или недвижимость? Давайте разберемся в реальных цифрах обеих инвестиций

Задумывались ли вы, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость или на фондовый рынок? Вы не одиноки — это один из старейших дебатов в кругах инвесторов. Ответ не так однозначен, как выбор одного варианта, но данные рассказывают убедительную историю.

Точные данные: 50 лет доходности

Давайте начнем с того, что действительно произошло. Представьте, что вы вложили $33 500 в 1973 году. Если бы вы вложили эти деньги в индекс S&P 500, сегодня у вас было бы примерно $5,1 миллиона — стабильная годовая доходность 10,59%. Довольно впечатляет, не так ли?

А что если бы вы купили дом? Средняя цена на жилье в США в 1973 году также составляла около $33 500, а сегодня она достигает $431 000. Это годовая доходность 5,24%. На бумаге акции превосходят недвижимость. Но вот где становится интересно: это сравнение не совсем apples-to-apples, и это важнее, чем кажется на первый взгляд.

Преимущество недвижимости, которое вы можете упускать: кредитное плечо

Вот что большинство случайных инвесторов не учитывают: недвижимость позволяет вам играть с заемными деньгами так, как это обычно не делают с акциями. Когда вы покупаете дом, вы делаете первоначальный взнос примерно 20%, берете ипотеку на остальное и сдаете его в аренду. Ваш взнос в размере $10 000 может контролировать недвижимость стоимостью $50 000. Если стоимость этого объекта возрастет, ваш процентный доход будет значительно выше, чем если бы вы просто купили акцию на $10 000.

Это кредитное плечо усиливает все — ваши выигрыши и ваши потери. Это мощно, но с определенными условиями. Ваша долговая нагрузка как владельца недвижимости обычно гораздо выше, чем у акционера, и это приводит нас к следующему пункту.

Что на самом деле съедает вашу прибыль? Истинная стоимость владения недвижимостью

Вот что удивляет людей: владение арендной недвижимостью — это не пассивный доход, как некоторые думают. Ожидайте оплату:

• Ипотечные ставки: сейчас около 8.5% по арендной недвижимости
• Управление недвижимостью: если вы нанимаете управляющего для работы с арендаторами и обслуживания, это съедает 8-12% вашего дохода
• Общие операционные расходы: между управлением, обслуживанием, ремонтом и страховкой почти 20% вашего арендного дохода уходит на содержание объекта

Соstocks? Вы фактически владеете частью бизнеса. Компания занимается текущими операциями. Ваша единственная «затрата» — это небольшая комиссия за управление индексным фондом — зачастую менее 0.1%.

Когда вы учитываете все эти расходы, разрыв в доходности между акциями и недвижимостью значительно сокращается.

Налоговая составляющая меняет все

Вот что напрямую влияет на вашу чистую прибыль: налоги по-разному облагают эти инвестиции.

• Арендный доход от недвижимости облагается по вашему обычному налоговому ставке. Для высоких доходов это может достигать 50%
• Дивиденды и долгосрочные капитальные прибыли по акциям облагаются всего 15% для большинства, 20% для высоких доходов

Этот налоговый разрыв огромен со временем. Доллар от прироста акций сохраняет больше своих средств, чем доллар от арендного дохода.

Так на что же стоит делать ставку?

Зависит. Серьезно.

Если вы предпочитаете пассивный подход и цените налоговую эффективность, акции исторически выигрывают. За 50 лет математика говорит в пользу акций: 10.59% против 5.24%. Но если вам комфортно управлять недвижимостью и кредитное плечо вам интересно — если вам нравится идея контролировать актив с относительно небольшими стартовыми вложениями — недвижимость все еще имеет смысл.

Скучный, но честный ответ? Лучше всего — комбинация обоих вариантов.

Подумайте, соответствуете ли вы одному из этих профилей:

• Чистый инвестор в акции: вам нравится пассивный доход, низкое обслуживание и выгодное налоговое обращение. История S&P 500 говорит, что это работает.
• Фокус на недвижимость: вы комфортно чувствуете себя с долгом, готовы к активному управлению и цените материальные активы, которыми можете управлять и улучшать.
• Сбалансированный подход: диверсификация — часть вашего портфеля: некоторые средства в индексных фондах, возможно, одна-две арендные недвижимости. Это снижает риски и позволяет получать преимущества каждого варианта.

Конечное решение зависит от вашей личной толерантности к риску, сколько времени вы готовы уделять управлению, вашей налоговой ситуации и инвестиционного горизонта. Но теперь у вас есть реальные цифры, чтобы подкрепить любой выбор.

Будь то инвестиции в акции или недвижимость — или оба варианта — главное — точно понимать, на что вы соглашаетесь. Исторические графики показывают отличные доходы, но реальный опыт сильно зависит от затрат, которые вы понесете, и от того, сколько работы вы готовы вложить.