Когда туризм падает, эти 5 рынков недвижимости начинают привлекать опытных инвесторов

Тарифный всплеск начала 2025 года изменил туристический ландшафт Америки неожиданными способами. Численность иностранных посетителей серьезно сократилась — прибытия канадцев упали на 31,9%, а мексиканских туристов — на 23% только за март 2025 года, согласно данным Oxford Economics. Туристический сектор США понес убытки примерно в $64 миллиардов, а сроки восстановления растянутся как минимум до 2029 года. Но вот что большинство упускает: когда международный спрос исчезает из курортных городов, рынок не рушится — он переориентируется. Для покупателей недвижимости это означает нечто редкое: снижение цен, рост запасов и готовность продавцов к переговорам.

Преимущество покупателя на меняющихся рынках

Механика проста. Туристические направления, зависящие от иностранных гостей, сократили свою иностранную клиентскую базу, что ослабило давление на цены недвижимости. Дома остаются на рынке дольше. Запасы увеличиваются. Переговорная способность решительно переходит к покупателю. Тем временем внутренний туризм остается относительно стабильным, обеспечивая «подушку» для этих рынков. В результате появляется узкое окно, когда инвесторы могут войти на устоявшиеся прибрежные и туристические рынки до того, как международный туризм восстановится.

Анализ цифр: пять городов, за которыми стоит следить

North Myrtle Beach показывает смешанную, но покупательскую картину. Средние цены выросли на 3,4% в годовом выражении до $398,002 к апрелю 2025 года, однако отдельные сегменты ослабли — однокомнатные квартиры снизились на 5,4%, а двух- и трехкомнатные дома движутся вниз. Запасы выросли на 6,3% с марта, что привело к более чем 1,000 активных предложений на рынке. Важный момент: 87% домов продано ниже запрашиваемой цены. Время нахождения на рынке увеличилось до 128 дней. Для терпеливых покупателей это означает возможность.

Gatlinburg рассказывает другую историю. Средняя цена на односемейные дома держится около $400,000, хотя элитные коттеджи стоят более $600,000, что связано с спросом на краткосрочную аренду. Внутренний туризм остается сильным, рост населения стабилен, а недавние изменения в зонировании позволяют превращать старые мотели в современные туристические объекты. Новые инвестиции в недвижимость продолжают поступать, привлекаемые потенциалом доходности от аренды и горными пейзажами. Этот рынок скорее стабилизируется, чем ослабевает.

Dauphin Island противостоит национальной тенденции к ослаблению благодаря внутренней силе и улучшениям инфраструктуры. Средняя цена за март 2025 года выросла на 10,2% в годовом выражении до $490,000, а четырехкомнатные дома подорожали на 18%. Запасы взорвались — 160 домов на продажу, что на 52% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Коттеджи у пляжа продаются на 20% дешевле аналогичных объектов в других частях Мексиканского залива. Дома продаются медленнее, цены колеблются больше. Это явно рынок покупателя.

Girdwood работает по другой динамике. Средняя цена в этом алaskanском городе составляет $445,350, и хотя ставки налога на имущество (1.26% эффективных) превышают национальные средние — что стоит учитывать при долгосрочных инвестициях, сравнивая с налоговыми структурами Нью-Йорка — годовой рост цен за последние десять лет в среднем составлял 5,4%. Постоянный внутренний туризм, прямые рейсы из Сиэтла, привлекающие западных покупателей, и муниципальные налоговые льготы для обновления аренды до 2026 года поддерживают спрос несмотря на тарифные препятствия. Ограниченные запасы поддерживают стоимость.

Truro на Кейп-Коде пережил резкую сегментацию. Средняя цена за апрель достигла $944,500, что на 4,7% больше по сравнению с прошлым годом, но структура рынка изменилась кардинально. Дома с пятью спальнями упали на 38%, а однокомнатные квартиры выросли на 50%. Запасы увеличились на 19% месяц к месяцу. Бронирования летней аренды в Европе снизились на 12%, однако внутренний спрос остался высоким. Недавняя инфраструктура по контролю за наводнениями повысила доверие покупателей. Продавцы гибки в условиях. Рынок явно склоняется в сторону покупателей, готовых к восстановлению туризма.

Окно для инвестора

Эти пять рынков демонстрируют общую тенденцию: снижение международного туризма из-за тарифов создало временную слабость, рост запасов и гибкость продавцов. Однако внутренний спрос обеспечивает стабильность. Самое важное — эксперты оценивают полное восстановление примерно к 2029 году — то есть у инвесторов есть примерно три-четыре года, чтобы занять позицию до возвращения международных туристов и повышения цен. Рынки не рушатся; они делают паузу. Эта пауза — и есть возможность.