Что происходит, пока вы ждете подтверждения закрытия: полный разбор

Обратный отсчет до владения домом — или до погашения ипотеки — начинается в тот момент, когда вы услышите эти слова: «Вы одобрены для закрытия». Но что именно означает эта фраза и, что важнее, что вам следует делать в те напряженные дни между получением хороших новостей и фактическим закрытием сделки?

Понимание «Одобрено для закрытия»: больше, чем просто зеленый свет

Когда ваш кредитор сообщает вам, что вас одобрили для закрытия, это означает, что как андеррайтер, так и ваш эскроу-агент тщательно проверили весь ваш файл и сочли все удовлетворительным. Можно представить это как финальную точку контроля перед финишной чертой. Однако достижение этого этапа потребовало от вашего кредитора проверки нескольких ключевых элементов:

Оценка недвижимости подтверждает сумму кредита, которую вы берете. Ваши финансовые документы не содержат подозрительных депозитов, которые могли бы указывать на накопление неожиданных долгов. Ваша соотношение долга к доходу остается в допустимых пределах для вашего конкретного кредитного продукта. Ваша кредитная история остается чистой, новых счетов или просроченных платежей не появляется. Вы зафиксировали страхование жилья. Исследование титула подтвердило отсутствие обременений или претензий к собственности, и оформлена соответствующая страховая защита титула. Проверка на наличие термитов прошла успешно или все необходимые ремонтные работы выполнены. Ваш работодатель подтвердил, что ваш статус занятости не изменился.

Именно поэтому ожидание одобрения для закрытия может казаться вечностью — кредиторы тщательно проверяют все по уважительным причинам.

Немедленные следующие шаги: от одобрения до подписи

Как только получен зеленый свет, должны произойти несколько действий в быстром порядке.

Ваше уведомление о закрытии приходит

В течение нескольких часов или дня после получения одобрения ваш кредитный специалист отправит вам первоначальное уведомление о закрытии. Этот документ служит вашим планом сделки — в нем указана ставка и срок ипотеки, выбранный вами тип кредита, все расходы на закрытие и точная сумма наличных, которую нужно принести на закрытие.

Вот важная часть: федеральный закон требует трехдневного ожидания с момента получения этого уведомления до момента подписания вами фактических документов по кредиту. Рабочий день исключает выходные и федеральные праздники. Используйте это время с умом. Сравните строки уведомления о закрытии с вашим первоначальным расчетом кредита. Если что-то кажется неправильным, немедленно свяжитесь с вашим кредитным специалистом. Любые изменения сбросят трехдневный счетчик, что может задержать ваше закрытие.

Подготовка вашего банковского перевода

Пока вы проверяете цифры, попросите вашего кредитора дать конкретные инструкции по переводу средств. Вам нужно отправить «наличные для закрытия» — это ваша первоначальная взнос и все расходы на закрытие. Ваш банк может инициировать перевод, но будьте осторожны. Мошенничество с переводами в сфере недвижимости становится все более изощренным. Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует проверять инструкции по переводу напрямую у вашего кредитора, используя телефонный номер, который вы нашли самостоятельно, а не контактные данные из письма.

Финальный осмотр недвижимости

Если вы покупаете, а не рефинансируете, трехдневное окно ожидания дает вам отличную возможность последний раз осмотреть объект. Обойдите все комнаты. Проверьте, что продавец сохранил имущество в обещанном виде и оставил все включенные в договор предметы (бытовую технику, светильники и т.п.). Убедитесь, что все согласованные ремонты действительно выполнены на удовлетворительном уровне. Для удаленных покупателей организуйте видеотур с вашим агентом.

День закрытия: документы и подписи

Ваш кредитор подготовит документы по кредиту и передаст их в эскроу или титульную компанию, которая занимается вашей сделкой. Эта компания соберет все оставшиеся документы для закрытия в один пакет и отправит их вам для подписания.

Подписание обычно происходит в офисе титульной компании, у нотариуса или, все чаще, у вас дома или в удобном месте. Сейчас большинство штатов позволяют такую гибкость. Вам потребуется присутствие нотариуса, который засвидетельствует вашу подпись и подтвердит вашу личность.

Документы, которые вы подписываете, включают финальное уведомление о закрытии — оно должно точно совпадать с вашей первоначальной версией, за исключением случаев, когда дата закрытия сместилась и потребовались корректировки по налогам или страховым взносам.

Если ваш штат это позволяет и ваш кредитор предлагает такую услугу, вы можете завершить полностью цифровое закрытие с помощью удаленной нотариальной регистрации. Однако, по состоянию на середину 2023 года, Калифорния, Джорджия и Коннектикут запрещают этот метод. Миссисипи и Массачусетс временно разрешили его, а Южная Каролина еще не установила нормативную базу.

После подписания ваш агент по закрытию убедится, что все стороны получили необходимые документы — ваш кредитор, продавец (если применимо) и другие участники сделки.

Финансирование и регистрация: последние шаги

Вы переводите свои средства по инструкции, и после проверки подписанных документов ваш кредитор выпускает средства по кредиту в эскроу-компанию. Эта компания затем распределяет деньги по назначению — вашему текущему кредитору при рефинансировании, продавцу и его кредитору при покупке, а также страховым и налоговым агентствам по необходимости.

Важное замечание: если вы рефинансируете, кредиторы не могут финансировать ничего, пока не истечет трехдневный срок отказа — это федеральная защита, которая дает вам возможность передумать после подписания.

Ваш агент по закрытию одновременно подает документы о залоге или ипотечной ноте в ваш окружной реестр, что юридически фиксирует вашу новую ипотеку. При покупке также регистрируются передачи права собственности. Все кредиторы, которые погашаются, должны подать документы о снятии ипотеки в тот же офис округа.

Когда все записи сделаны, вы получаете ключи. Официально недвижимость становится вашей для проживания.

Ваш агент по расчетам сверяет все расходы, и если вы переплатили, получаете возврат. Также вы получите копии всех документов по закрытию для своих записей.

Зона риска: что еще может помешать вашему закрытию

Вот суровая реальность: да, вас все еще могут отказать после одобрения для закрытия. В последние дни между одобрением и подписанием избегайте любых финансовых действий, которые могут заставить кредитора считать вас более рискованным заемщиком:

Не подавайте заявки на новые кредитные карты или займы. Не совершайте крупных покупок по существующим кредиткам. Не увольняйтесь с работы или не меняйте работодателя. Не меняйте кардинально свою жизнь — не вступайте в брак или не разводитесь. Не переводите деньги между финансовыми учреждениями. Не вносите или не снимаете крупные суммы. Не погашайте существующие долги крупными платежами.

Любое из этих действий может вызвать последний пересмотр, который поставит под угрозу ваше закрытие.

Сколько это действительно занимает?

После получения одобрения для закрытия срок до финансирования и регистрации может быть менее недели, но на фактическое время влияют несколько факторов.

Точность вашего уведомления о закрытии очень важна. Если все правильно с первого раза, процесс идет быстрее, чем при необходимости исправлений. Помните, что вы должны ждать три рабочих дня после получения уведомления о закрытии — или исправленной его версии — перед подписанием.

Законодательство вашего штата также играет роль. В большинстве штатов подпись, финансирование и регистрация в округе могут происходить в один день. Некоторые штаты требуют распределения этих шагов на три отдельных дня.

Также возможны задержки в реальности. Ваш агент по закрытию может заболеть. Ваш нотариус столкнуться с неожиданными препятствиями. У вашего кредитора могут возникнуть технические проблемы. В пиковые сезоны спроса на услуги по закрытию могут возникнуть очереди. Или у вас могут возникнуть личные обстоятельства — болезнь, семейная неотложка, рабочий кризис — которые заставят вас отложить.

Итог: хотя ожидание одобрения для закрытия может казаться мучительно долгим, сам процесс закрытия движется удивительно быстро, как только все запущено. Будьте терпеливы, бдительны и избегайте финансовых ошибок в эти последние дни.