Сколько занимает процесс от одобрения до закрытия? Полная временная шкала и контрольный список

Путь от получения статуса «разрешено закрытие» до официального владения вашей недвижимостью или завершения рефинансирования относительно быстрый — но скорость зависит от нескольких взаимосвязанных факторов. Большинство заемщиков могут ожидать, что этот финальный этап займет от нескольких дней до чуть более недели.

Что на самом деле означает «Разрешено закрытие»

Когда ипотечный кредитор выдает уведомление о «разрешении закрытия», это сигнализирует о том, что процесс андеррайтинга и проверки эскроу успешно завершен. Назначенный андеррайтер и агент эскроу тщательно проверили кредитный файл и убедились, что все условия выполнены. Этот статус представляет собой последний контрольный пункт перед финансированием кредита и расчетами по сделке.

Для достижения этого этапа должны быть одобрены несколько важных пунктов:

Требования к недвижимости и финансам:

• Оценка недвижимости подтверждает запрашиваемую сумму кредита
• Ваши банковские счета и история депозитов не указывают на скрытые долговые обязательства
• Ваша соотношение долга к доходу соответствует допустимым нормам кредитора
• Ваша кредитная история не показывает новых счетов или пропущенных платежей с момента подачи заявки
• Проверка занятости подтверждает продолжение трудовой деятельности

Документация и юридические требования:

• Страхование жилья оформлено
• Экспертиза титула подтверждает чистоту владения, отсутствие залогов или споров
• Защита титульной страховкой обеспечена
• Проверки на наличие термитов и вредителей прошли или необходимые обработки выполнены

Расписание: сколько занимает «Разрешено закрытие»?

Обязательный трехдневный период ожидания

Законодательство США предусматривает трехдневный рабочий период ожидания между получением вашего раскрытия по закрытию и подписанием кредитных документов. Этот период не включает выходные и национальные праздники. В течение этого времени вы получите ваше первоначальное раскрытие по закрытию — подробный разбор условий кредита, процентной ставки, типа кредита, всех затрат на закрытие и точной суммы наличных, необходимой для завершения сделки.

Этот период ожидания — не просто бюрократическая формальность. Он дает возможность сравнить ваше раскрытие с первоначальной оценкой кредита, выявить расхождения и связаться с вашим кредитным специалистом для внесения исправлений. Если потребуется внести изменения, отсчет трех дней начинается заново с обновленной версии.

Этап подготовки к закрытию (Дни 1-2)

В первые дни после получения статуса «разрешено закрытие» происходят одновременно несколько подготовительных мероприятий:

Логистика перевода средств: Ваш кредитор предоставит подробные инструкции по переводу средств, указывая, куда и как перевести наличные для закрытия. Обычно это включает ваш первоначальный взнос и все затраты на закрытие. Свяжитесь с вашим финансовым учреждением для инициирования перевода и будьте внимательны к мошенничеству с переводами — растущая проблема в сделках с недвижимостью. Перед отправкой средств подтвердите инструкции по переводу напрямую у вашего кредитора через официальные каналы.

Финальная проверка недвижимости: Если вы покупаете, запланируйте финальную прогулку по объекту в эти три дня. Для удаленных сделок попросите вашего агента провести видеотур с вами. Убедитесь, что продавец поддерживал состояние недвижимости согласно договоренности и что все обязательные по контракту пункты (бытовая техника, Fixtures, ремонты) выполнены и находятся в приемлемом состоянии.

Подготовка документов: Ваш кредитор передаст кредитные документы в компанию по титулу или эскроу, которая начнет подготовку полного пакета документов для вашего ознакомления и подписания.

Этап подписания и финансирования (День 3 и далее)

Подписание документов: После третьего дня или позже вы приступите к подписанию. Место проведения может различаться — офисы титульных компаний, эскроу, юридические офисы или даже ваш дом, в зависимости от законов штата и политики кредитора. Необходим присутствующий нотариус, который засвидетельствует вашу подпись и подтвердит личность.

В зависимости от законодательства штата и политики кредитора, возможны полностью цифровые закрытия с удаленной онлайн-нотариализацией (RON). Однако не все штаты разрешают этот процесс. На середину 2023 года Калифорния, Джорджия и Коннектикут запрещают RON-закрытия. Миссисипи и Массачусетс допускают временные положения RON, а Южная Каролина не имеет конкретного законодательства по этому вопросу.

Во время подписания вы выполните финальное раскрытие по закрытию, которое должно совпадать с первоначальным, за исключением случаев, когда изменились пропорциональные пункты, такие как налоги на имущество или страховые взносы, из-за изменений даты закрытия.

Выдача кредита: После подписания всех документов ваш агент по закрытию передаст подписанные документы соответствующим сторонам. Ваш кредитор проверит подписанные документы и перечислит средства на эскроу. Эскроу-агент затем распределит деньги между всеми получателями — вашим существующим ипотечным кредитором (if рефинансирование), продавцом и их кредитором (if покупка), страховыми компаниями и местными налоговыми органами.

Для сделок по рефинансированию финансирование не может произойти до истечения трехдневного периода отказа от сделки, что добавляет времени к процессу.

Регистрация и передача права собственности (В течение 1-3 дней)

Ваш агент по закрытию подает документы о залоге или ипотечную ноту в офис регистратора округа, создавая официальный реестр новой ипотеки на объекте. Для покупки также регистрируется договор купли-продажи недвижимости. Любые кредиторы, получающие выплаты по погашению, должны подать документы о снятии ипотечного залога или удовлетворении. После регистрации вы официально становитесь владельцем недвижимости и получаете ключи.

Переменные, влияющие на продолжительность «Разрешено закрытие»

Точность документов: Безупречные первоначальные раскрытия ускоряют процесс. Ошибки, требующие исправлений, запускают новый трехдневный период ожидания перед продолжением подписания.

Географическое расположение: Региональные нормы создают значительные различия. В некоторых штатах все этапы (подписание, финансирование, регистрация) проходят за один рабочий день. В других требуется трехдневный промежуток между этапами.

Доступность третьих сторон: Болезни специалистов по закрытию, конфликты с нотариусами, высокий спрос на услуги или административные задержки могут сократить сроки, даже если все стороны сотрудничают.

Обстоятельства заемщика: Личные болезни, семейные чрезвычайные ситуации или рабочие конфликты могут оправдать перенос закрытия, что увеличит общий срок.

Важно: чего не следует делать между «Разрешено закрытие» и закрытием

Пока вы ждете вашего назначения по закрытию, защитите одобрение кредита, избегая любых действий, которые могут повысить ваш риск для кредитора:

• оформление новых кредитных карт или личных займов
• крупные покупки по кредитным картам
• изменение места работы или увольнение
• изменение семейного статуса
• перевод денег между финансовыми учреждениями
• внесение или снятие крупных сумм
• погашение существующих долгов

Любое из этих действий может вызвать дополнительное внимание или привести к повторной проверке вашей заявки. Да, одобрение кредита может быть отменено даже после получения статуса «разрешено закрытие», поэтому важно сохранять финансовую стабильность в эти последние дни.

Итог: сколько обычно занимает «Разрешено закрытие»

В большинстве стандартных сценариев период от получения уведомления о «разрешении закрытия» до финансирования и завершения сделки составляет от пяти до семи рабочих дней. Обязательный трехдневный период проверки раскрытия занимает значительную часть этого времени. При отсутствии осложнений, дополнительных запросов документов или задержек со стороны третьих лиц, теоретически можно закрыться за четыре-пять дней. Однако требования штата и индивидуальные обстоятельства часто удлиняют этот срок до полной недели или чуть больше.

Понимание того, что происходит на каждом этапе — от начала перевода средств до регистрации в округе — помогает вам правильно подготовиться и установить реалистичные ожидания относительно того, когда вы получите ключи или завершите рефинанс.