Понимание налога на особняки: руководство для покупателя по избежанию дополнительных налогов на элитную недвижимость

При приобретении элитной жилой недвижимости многие инвесторы упускают из виду важную скрытую стоимость: налог на особняк. Этот дополнительный сбор активируется, когда цена покупки дома превышает заранее установленный порог, обычно начинающийся от $1 миллионов. Несмотря на название, предполагающее роскошь, этот налог чисто ценовой и не отражает фактическую площадь или удобства. Поскольку такие сборы могут существенно повлиять на финансовую отдачу от инвестиций, консультация с финансовым советником перед заключением сделки поможет выявить ценные стратегии налоговой оптимизации.

В каких штатах и городах применяются налоги на особняки?

Несколько юрисдикций по всей территории США внедрили системы налога на особняки, каждая с разными порогами и ставками:

Штат Нью-Йорк один из самых агрессивных режимов налога на особняки в стране:

• 1% на объекты стоимостью от $1 до $2 миллионов
• 1,25% на объекты стоимостью от $2 до $3 миллионов
• 1,5% на объекты стоимостью от $3 до $5 миллионов
• Прогрессивное увеличение до 3,9% для объектов стоимостью свыше $25 миллионов

Особенно ощутимо это в Нью-Йорке, где широко распространены сделки с недвижимостью за семь цифр.

Калифорния применяет разные подходы в зависимости от муниципалитета. Лос-Анджелес ввел налог ULA Transfer в 2022 году:

• 4% на объекты стоимостью от $5 до $10 миллионов
• 5,5% на объекты стоимостью свыше $10 миллионов

Нью-Джерси применяет фиксированный налог в 1% на все жилые сделки, превышающие $1 миллионов, независимо от окончательной цены.

Коннектикут использует ступенчатую структуру налога на передачу:

• 0,75% для объектов стоимостью до $800,000
• 1,25% для объектов стоимостью от $800,000 до $2,5 миллиона
• 2,25% для объектов стоимостью свыше $2,5 миллиона
• Дополнительные налоги на объекты стоимостью свыше $4 миллионов

Как работает налог на особняк?

Это в основном однократный налог на передачу, взимаемый при закрытии сделки, рассчитываемый как процент от зафиксированной цены продажи. Обязанность по уплате обычно ложится на покупателя, и налог добавляется к общим расходам по закрытию вместе с страховкой титула и гонорарами юристов. Однако продавцы иногда договариваются о том, чтобы покрыть или разделить этот расход в качестве стимулов для сделки.

Для примера: покупатель в Нью-Йорке за $3 миллионов заплатит:

• 1% от первых $2 миллионов = $20,000
• 1,25% от оставшихся $1 миллионов = $12,500
• Общая сумма налога: $32,500

Юридические стратегии минимизации или устранения этого налога

Существуют различные способы законным образом снизить налоговую нагрузку на особняк:

Переговоры о цене: если объект выставлен чуть выше порога, обе стороны могут договориться о более низкой зафиксированной цене, при условии соблюдения стандартных процедур оценки.

Разделение сделок: отделение личной собственности (мебели, светильников, произведений искусства) от передачи недвижимости может снизить облагаемую налогом сумму продажи, хотя налоговые органы внимательно следят за такими схемами.

Структуры собственности через компании: покупка через ООО в некоторых юрисдикциях может дать право на альтернативное налоговое лечение, однако для этого требуется профессиональная юридическая консультация для соблюдения требований.

Итог

Налог на особняк — значительная статья расходов при сделках с элитной недвижимостью. Изначально он предназначался для финансирования программ доступного жилья, однако рост стоимости недвижимости в крупных мегаполисах делает его обязательным для среднего класса покупателей. Понимание специфики ставок в конкретных юрисдикциях и использование налоговых стратегий с помощью квалифицированных советников становится важным этапом перед завершением дорогостоящих сделок.