Можете ли вы действительно списать расходы на HOA? Что арендаторам и владельцам домашнего офиса нужно знать

Большинство владельцев домов считают, что взносы HOA — это просто часть ежемесячных расходов — деньги, которые исчезают в бюджете на обслуживание и ландшафтный дизайн без надежды на налоговые льготы. Но вот в чем дело: для определенных владельцев домов взносы HOA действительно можно списать с налогов. Подводный камень? Вы должны оказаться в одной из двух конкретных ситуаций. Разберем, что именно считается подходящим.

Стандартный ответ: Нет, большинство владельцев домов не могут их списать

Начнем с реальности для большинства. Если вы владеете домом, в котором живете постоянно, используя его исключительно как место жительства без получения дохода, IRS не позволит вам списать эти взносы HOA. Они классифицируются как личные расходы — в той же категории, что и проценты по ипотеке или налоги на имущество в других случаях. Это относится как к ежемесячным платежам, так и к крупным ежегодным счетам.

Это касается основных жилых домов и дач, используемых исключительно для личных развлечений. Даже дорогие специальные оценки HOA — те, что взимаются за разовые капитальные улучшения — обычно не подходят.

Exception #1: Владельцы арендной недвижимости? Ваше списание зависит от одного фактора

Здесь становится интересно. Если вы владеете арендной недвижимостью и платите за нее взносы HOA, налоговое обращение меняется кардинально, но с важной оговоркой.

Полное использование в аренде = полное списание

Простая ситуация: вы владеете квартирой или домом, который сдаете в аренду круглый год. Каждый доллар взносов HOA становится списываемым как операционные расходы в Schedule E (Форма 1040). IRS считает эти расходы необходимыми затратами на обслуживание, напрямую связанными с получением дохода от недвижимости. С точки зрения налогообложения, они так же легитимны, как сборы за управление недвижимостью или ремонт.

Частичное использование в аренде = частичное списание

Вот где большинство людей запутываются. Что если вы сдаете недвижимость только часть года и используете ее лично остальное время?

У IRS есть конкретный порог: считается, что у вас есть «личное использование» недвижимости, если вы используете ее более 14 дней в налоговом году или более 10% дней, когда вы действительно сдаете ее в аренду по рыночной цене.

Если вы превышаете этот порог, вы можете списывать взносы HOA пропорционально количеству арендных дней.

Пример: у вас есть недвижимость с ежегодными взносами HOA в размере $1,200. Вы сдавали ее 180 дней в прошлом году и проживали там 30 дней. Это 180 дней аренды из 210 дней общего времени — примерно 86% использования в аренде. Вы можете списать примерно $1,032 из этих взносов HOA.

Ключевой документ — публикация IRS 527 о жилой аренде. Многие пропускают этот шаг и либо переоценивают, либо недооценивают свои налоговые вычеты, упуская деньги, на которые имеют право.

Exception #2: Ведете домашний офис? Возможно, вы можете списать часть этих расходов

Вторая ситуация касается самозанятых или владельцев малого бизнеса с домашним офисом. Но есть важное требование: пространство должно использоваться регулярно и исключительно для бизнеса.

Ваш обеденный стол, который иногда используется для Zoom-звонков, не подходит. В то время как выделенная комната для офиса — подходит.

Правила IRS для списания расходов на домашний офис

Чтобы иметь право, ваш домашний офис должен быть вашим основным местом ведения бизнеса — там вы занимаетесь административной работой и основными функциями. Или, если вы храните там запасы или материалы для бизнеса, эта площадь может подходить, хотя IRS предъявляет конкретные требования, которые нужно проверить.

Работники W-2, работающие из дома для работодателя, обычно не имеют права на этот вычет. Это почти исключительно для самозанятых и владельцев бизнеса.

Сколько вы реально можете списать?

Сумма пропорциональна проценту площади дома, используемой для бизнеса.

Если ваш домашний офис занимает 20% общей полезной площади дома, вы можете списать 20% допустимых домашних расходов — включая взносы HOA.

Пример: ежегодные взносы HOA в размере $1,200 × 20% использования для бизнеса = $240 подлежащие списанию

Это указывается в форме 8829 (Расходы на использование дома для бизнеса), которая прикрепляется к вашей налоговой декларации. Важна четкая документация: планы помещений, измерения, фотографии вашего рабочего пространства и записи о том, как вы используете эту конкретную зону.

Быстрый разбор сценариев

Один важный момент: специальные оценки

Часто упускаемый момент. Если ваш HOA взимает специальную оценку — дополнительный сбор на крупные капитальные работы, такие как замена крыши или фундамент — правила списания меняются.

Если эта оценка идет на фактическое обслуживание или ремонт, она может быть списана (следуя тем же правилам, что и для аренды или бизнеса). Если же она предназначена для улучшений, повышающих стоимость вашей недвижимости, IRS может классифицировать ее иначе, что может повлиять на вашу базу стоимости или налоговые вычеты.

Это действительно «серое» поле, где помощь налогового специалиста очень ценна.

Как реально оформить эти вычеты

Для арендных объектов

• Указывайте в Schedule E (Дополнительный доход и расходы) к форме 1040
• Указывайте взносы HOA как операционные расходы
• Храните копии всех счетов и платежных подтверждений
• Документируйте дни аренды и личного использования, если ситуация частичная

Для домашнего офиса

• Используйте Form 8829 (Расходы на использование дома для бизнеса)
• Рассчитайте процент использования для бизнеса
• Храните чеки и документы, подтверждающие исключительное использование для бизнеса
• Желательно иметь план помещений или фотографии в качестве подтверждения

Лучшие практики документации

Независимо от ситуации, сохраняйте:

• оригиналы счетов и подтверждения платежей HOA
• договоры аренды (если применимо) с датами въезда/выезда
• фотографии или планы помещений, показывающие бизнес-использование
• простой календарь или журнал личных и арендных дней

Стратегии максимизации налоговой выгоды от HOA

Арендуйте стратегически. Даже частичная аренда второго объекта может открыть налоговые вычеты, которых иначе не было бы. Если вы рассматриваете сдачу дачи или гостевого дома, налоговая выгода сама по себе может сделать расчет более выгодным.

Оформите домашний офис официально. Если вы самозанятый, не оставляйте деньги «на столе», будучи неясным в вопросе рабочего пространства. Создайте выделенный, правильно оборудованный домашний офис и задокументируйте его. Налоговая выгода накапливается годами.

Ведите аккуратный учет. Это очень важно. Аудиты случаются, и документация — ваша защита. Храните счета, квитанции и записи минимум три года (семь лет — для арендной недвижимости).

Обратитесь к налоговому специалисту. Налоговое законодательство сложно, и эти правила становятся еще запутаннее при учете особенностей штатов или многосетевых объектов. CPA или налоговый консультант помогут вам разобраться в нюансах и не переоценить или недооценить свои вычеты, что может привести к проверкам или недополучению положенных льгот.

Итог по списанию взносов HOA

Для подавляющего большинства владельцев, проживающих в основном доме, взносы HOA не подлежат списанию с налогов. Смиритесь с этим и двигайтесь дальше.

Но если вы владелец арендной недвижимости, эти взносы становятся законными бизнес-расходами. Полное списание при круглогодичной аренде, пропорциональное — при частичной.

А если вы — самозанятый с домашним офисом, часть ваших взносов HOA может быть списана пропорционально тому, сколько вы используете дом для бизнеса.

Налоговые документы для справки:

• Публикация 527 — о правилах аренды
• Публикация 587 — о правилах домашнего офиса
• Форма 8829 — для расчетов домашнего офиса
• Schedule E — для отчетности по аренде

Перед тем как претендовать на вычет, убедитесь, что действительно соответствуете требованиям. В случае сомнений — проконсультируйтесь с налоговым специалистом. В этом вопросе правильный подход действительно экономит деньги и помогает избежать проблем при проверках.