30 лет доходности: почему фондовый рынок оставил недвижимость далеко позади

Когда речь заходит о создании долгосрочного богатства, цифры рассказывают убедительную историю. За последние три десятилетия рынки акций значительно превзошли традиционные инвестиции в недвижимость — и разрыв между ними шире, чем большинство инвесторов осознает.

Данные говорят сами за себя

Начнем с основных показателей эффективности. Три крупнейших фондовых индекса показывают поразительную картину:

Nasdaq Composite лидирует с ошеломительным 2111% доходности за 30 лет. Начиная с 864,58 в мае 1995 года и достигая 19113,77 в мае 2025 года, этот индекс, ориентированный на технологический сектор, демонстрировал взрывной рост, вызванный цифровой революцией — от электронной коммерции и социальных сетей до искусственного интеллекта и электромобилей.

S&P 500, более широкий рыночный показатель, за тот же период принес 1008% доходности, поднявшись с 533,40 до 5911,69. В то время как Dow Jones Industrial Average показал 847% доходности, увеличившись с 4465,14 до 42270,07.

Сравним это с жилой недвижимостью: индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index — предпочтительный показатель для Федеральной резервной системы — вырос с 80,084 в марте 1995 года до 327,679 в марте 2025 года, что составляет всего лишь 309% доходности. Хотя владельцы домов, безусловно, видели рост стоимости своей недвижимости, это ничто по сравнению с тем, что переживали инвесторы на фондовом рынке.

Почему рынок акций побеждает

Разрыв даже близко не стоит. За три десятилетия разрыв между средними доходами от недвижимости и результатами фондового рынка только увеличился. Недавние комментарии Уоррена Баффета на собрании акционеров Berkshire Hathaway отлично отражают эту реальность: «Возможностей гораздо больше, по крайней мере в Соединенных Штатах, чем в недвижимости, и они проявляются на рынке ценных бумаг.»

Инвесторы в коммерческую недвижимость могут утверждать, что их активы показывают лучшие результаты, но данные свидетельствуют обратное. Согласно отраслевому анализу, типичные доходы от коммерческой недвижимости колеблются в диапазоне от 6% до 12% в год — что далеко от двузначных годовых доходов, которые приносили акции за последние 30 лет. Даже на верхней границе этого диапазона коммерческая недвижимость с трудом может сравниться с результатами рынка акций и сталкивается с дополнительным недостатком — более глубокими и длительными спадами при коррекциях.

Общий вывод

Историческое сравнение выявляет фундаментальную истину о создании богатства: хотя недвижимость обеспечивает материальные активы и стабильный арендный доход, рынки акций постоянно демонстрируют превосходное увеличение капитала на протяжении длительных периодов. Инвесторы, диверсифицировавшие портфель в акции — особенно технологические акции роста, захваченные Nasdaq — значительно эффективнее накапливали свое богатство, чем те, кто сосредоточился только на владении недвижимостью.

Это не означает, что роль недвижимости в сбалансированном портфеле недооценена. Скорее, это признание того, что при выборе между классами активов 30 лет данных свидетельствуют, что акции исторически предлагали больший потенциал роста для накопления богатства.