Снижение процентных ставок ФРС сигнализирует о благоприятных условиях для сектора REIT: Annaly Capital ориентирована на доходность 12,9% на фоне экономических изменений

Разрыв между рыночными настроениями и экономической реальностью никогда не был таким ярким. В то время как Уолл-Стрит переживает по поводу сценариев рецессии, жесткие данные рассказывают другую историю. Индекс ВВП Федерального резервного банка Атланты показывает уверенный показатель в 4% — цифру, которая противоречит традиционному мышлению эпохи 2019 года. Реальная экономика работает сильнее, чем признают пессимисты, даже несмотря на поворот политиков к монетарному смягчению.

Почему важен этот экономический фон

Федеральная резервная система Джерома Пауэлла снижает ставки в условиях, когда экономический рост остается стабильным. Этот казалось бы противоречивый микс политики — снижение ставок при расширяющемся ВВП — не напоминает ни финансовый кризис 2008 года, ни коллапс 2020 года. В обоих случаях ставки снижались во время рецессий. Современная ситуация принципиально иная: экономика растет, а стоимость финансирования снижается.

Структурные изменения также имеют большое значение. Искусственный интеллект кардинально меняет рынки труда и бизнес-экономику. Традиционные отраслевые разделения стираются; одни отрасли процветают, другие застаиваются. Это раздвоенный рынок, где сосуществуют победители и проигравшие — и при этом многие инвесторы продолжают ориентироваться на устаревшие предположения.

Тезис о снижении ставок и REIT

Одна связь остается нерушимой: снижение ставок стимулирует рост REIT. За последние два десятилетия каждый значительный цикл снижения ставок вызывал крупные ралли REIT. Текущая ситуация может стать самой мощной за всю историю. В отличие от предыдущих эпизодов, это ралли происходит на фоне реального экономического роста, а не спада.

Особенно выигрышными окажутся ипотечные REIT (mREITs). Эти фонды, обязанные распределять 90% прибыли акционерам, держат портфели государственных ипотечных кредитов. По мере снижения ставок стоимость существующих ипотечных облигаций растет — это прямая механическая выгода. Механика проста: когда доходность сжимается, цены облигаций растут.

Тем временем, тот «безопасный» доход в 4% на денежном рынке, привлекающий консервативных вкладчиков, быстро исчезает. Каждое действие ФРС переводит неактивный капитал в реальные доходные инструменты, создавая структурный спрос на дивидендные активы.

Игра Annaly Capital

Annaly Capital (NLY) — пример возможности в сегменте mREIT. Компания сосредоточена исключительно на ипотечных кредитах, гарантированных агентствами — Fannie Mae и Freddie Mac. Такой фокус исключает кредитный риск и максимально чувствителен к движению ставок.

Сейчас ипотечные спреды находятся на исторически широких уровнях. Когда возникает такая ситуация, стратегия NLY активируется: управление вкладывает капитал в ипотеку, когда их оценки занижены, и ждет нормализации доходности. Математика убедительна. Ипотечные ставки уже снизились с более чем 7% до низких 6%, что сразу повышает балансовую стоимость активов NLY с себестоимостью более $0.70 за акцию.

Дивидендная устойчивость компании сильна. Основной доход в $0.73 на акцию превышает недавний квартальный выплату в $0.70, что создает подушку безопасности. По мере снижения ставок стоимость фондов NLY уменьшается, а чистая процентная маржа увеличивается, что может поддержать текущую доходность в 12.9% или стимулировать рост дивидендов.

Качество важно в сегменте mREIT

Не все ипотечные REIT работают на равных условиях. Многие конкуренты держат коммерческую недвижимость — офисные здания с проблемами заполняемости и неликвидными кредитами. Мандат Annaly только на агентские ипотечные кредиты полностью исключает эти сложности. Это более простое и менее рискованное профилирование по сравнению с конкурентами, владеющими спекулятивными ипотечными бумагами.

Вывод остается ясным: в условиях снижения ставок различие делают подготовленные операторы и те, кто застигнут врасплох. Когда монетарные условия смягчаются и традиционные источники дохода иссякают, такие платформы, как NLY, привлекают капитал, ищущий надежный доход. Доходность в 12.9% отражает как текущую среду ставок, так и структурный спрос на реальный доход в мире, где сбережения дают все меньшую отдачу.