Понимание раздела 1250: налоговая ловушка при продаже инвестиционной недвижимости

Когда вы продаёте арендную недвижимость или коммерческое здание, которое вы амортизировали, вы можете столкнуться с неожиданным налоговым обязательством. Здесь вступают в игру раздел 1250 и неполученная часть прибыли по разделу 1250 — важная концепция для любого инвестора в недвижимость, планирующего продажу объекта.

Основы раздела 1250 и амортизации

Раздел 1250 Налогового кодекса США специально регулирует, что происходит с прибылью при продаже бизнес-или инвестиционной недвижимости. Правительство позволяет владельцам недвижимости ежегодно списывать амортизацию, чтобы компенсировать доходы от аренды и износ. Однако, когда вы в конечном итоге продаёте эту недвижимость, IRS требует вернуть свою долю этих налоговых льгот.

Ключевая проблема — ускоренная амортизация. До 1986 года инвесторы могли использовать более быстрые методы амортизации для более быстрого уменьшения налогооблагаемого дохода. Налоговый кодекс создал раздел 1250 для возврата этих дополнительных списаний при продаже недвижимости. Сегодня, недвижимость, введённая в эксплуатацию после 1986 года, должна использовать линейную амортизацию — более медленный и стабильный метод, — но раздел 1250 всё равно применяется, и неполученная часть прибыли по разделу 1250 облагается налогом до 25%.

Какие объекты попадают под действие?

Раздел 1250 распространяется на:

• Коммерческие офисные здания и торговые площади
• Жилую арендную недвижимость и многоквартирные комплексы
• Склады и промышленные сооружения
• Любую амортизируемую недвижимость, используемую для бизнеса или инвестиций

Сам земельный участок никогда не подлежит амортизации и не вызывает возврата по разделу 1250. Только здания и сооружения на нём подпадают под это правило.

Реальный пример: математика налогов

Рассмотрим конкретный сценарий. Инвестор приобрёл коммерческое здание 15 лет назад за $500,000. За эти годы она заявила $150,000 в виде амортизационных списаний в налоговых декларациях. Затем она продаёт здание за $700,000.

Вот как распределяются налоговые обязательства:

Общая прибыль: $200,000 ($700,000 цена продажи минус $500,000 базовая стоимость, без учёта амортизации)

Плюс списанная амортизация: $150,000 (это добавляется обратно к прибыли)

Общая облагаемая прибыль: $200,000 + $150,000 = $350,000

Но не всё облагается одинаково:

• $150,000 амортизационной списания облагается налогом по ставке 25% — это неполученная часть прибыли по разделу 1250
• Остальные $200,000 облагаются долгосрочным налогом на прирост капитала по ставкам 15% или 20%, в зависимости от уровня дохода

Разница существенная: уплата 25% с $150,000 против 15% с той же суммы означает дополнительные $1,500 налогов.

Стратегии снижения воздействия раздела 1250

Используйте обмен по разделу 1031

Обмен по разделу 1031 позволяет реинвестировать доходы от продажи недвижимости в другую аналогичную недвижимость, откладывая все налоги на прирост капитала, включая возврат по разделу 1250. Это работает при соблюдении строгих сроков IRS: определите заменяющую недвижимость в течение 45 дней и завершите сделку в течение 180 дней. Такой подход позволяет накапливать богатство без немедленного налогового обязательства по неполученной прибыли по разделу 1250.

Распределяйте прибыль во времени с помощью рассрочки

Вместо получения полной суммы при закрытии сделки, вы можете структурировать продажу так, чтобы покупатель платил вам в течение нескольких лет. Это распределяет ваш облагаемый доход и возврат по разделу 1250 на несколько налоговых периодов, что потенциально позволяет оставаться в более низкой налоговой категории и снижать общий налоговый бремя.

Используйте сегрегацию затрат

Исследование сегрегации затрат позволяет вам переклассифицировать отдельные компоненты недвижимости (фитинги, улучшения земли, оборудование) отдельно от конструкции здания. Это ускоряет списания амортизации в ранние годы. Хотя это не исключает возврат по разделу 1250 позже, оно создает большие первоначальные списания, которые компенсируют другие доходы в течение вашего владения.

Почему это важно для вашего портфеля

Понимание раздела 1250 и неполученной прибыли по разделу 1250 — важно перед продажей любой инвестиционной недвижимости. Разница между подготовленностью и неожиданностью может легко означать десятки тысяч долларов в неожиданных налогах.

Перед выставлением объекта на продажу проконсультируйтесь с налоговым специалистом, разбирающимся в сделках с недвижимостью. Они смогут моделировать разные сценарии, оценить ваш фактический налог и порекомендовать стратегии, адаптированные к вашей финансовой ситуации. Стоимость профессионального консультирования обычно окупается за счет минимизации налоговых обязательств перед IRS.

Планирование заранее превращает этот налог в управляемую часть вашей инвестиционной стратегии, а не в сюрприз.