Сравнение двух инвестиционных возможностей в REIT: какая из них приносит лучшие доходы?

Понимание преимущества дивидендов REIT

Для инвесторов, ориентированных на доход, инвестиционные трасты в недвижимость представляют собой привлекательную структуру. По закону, REIT обязаны распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли среди акционеров в виде дивидендов. Механизм прост: REIT приобретают недвижимость, сдавают её в аренду арендаторам и передают арендный доход инвесторам.

Розничная недвижимость стала одним из основных направлений REIT. Несмотря на вызовы, связанные с электронной коммерцией и ростом процентных ставок в последние годы, сектор показал удивительную устойчивость. За первые три квартала 2025 года REIT, ориентированные на розничную торговлю, принесли в среднем 6,9% доходности, что свидетельствует о доверии инвесторов к правильно управляемым инвестиционным объектам.

Два ведущих конкурента: масштаб против гибкости

Realty Income: Установленный гигант

С более чем 15 540 объектами недвижимости, обеспечивающими стабильный денежный поток, Realty Income захватывает примерно 80% дохода от аренды в розничной сфере. Портфель включает долларовые магазины (10%), продуктовые гипермаркеты (11%), магазины товаров для дома и объекты удобного формата. Остальная часть портфеля приходится на промышленную, игровую и другие виды недвижимости.

В операционном плане компания поддерживает уровень заполняемости 98,7%, а средний срок продления аренды — на 3,5% выше текущих ставок. Эта эффективность обеспечивает скорректированные средства от операций (AFFO) в размере $1,09 на разводнённую акцию, что на 2,9% больше по сравнению с прошлым годом.

История дивидендов впечатляет: три десятилетия подряд — ежегодный рост, с ежемесячными выплатами. Выплата за октябрь выросла с $0,269 до $0,2695 на акцию. Руководство прогнозирует AFFO за 2025 год в диапазоне $4,25–$4,27, что значительно превышает годовую дивидендную обязательство в $3,23. Доходность по дивидендам составляет 5,7%, что отражает текущие рыночные цены.

Недостаток масштабности Realty Income: создание значительного роста становится сложным. Когда у вас уже есть более 15 000 объектов для продажи и аренды, дополнительные приобретения с трудом могут существенно повлиять на показатели роста. Инвесторы должны рассчитывать на стабильный доход, а не на драматический рост капитала.

NNN REIT: Гибкий конкурент

Управляя примерно 3 700 объектами, NNN REIT сосредоточен на объектах розничной торговли у удобных мест, автомобильных сервисах, ресторанах и развлекательных заведениях. Эта концентрированная стратегия оказалась эффективной — в третьем квартале уровень заполняемости составил 97,5%.

Финансовые показатели показывают динамику: квартальный AFFO на акцию вырос с $0,84 до $0,86. История дивидендных увеличений насчитывает 36 лет подряд, а в августе дивиденды выросли до $0,60 на акцию (с повышением на 3,4%). Руководство прогнозирует полный годовой AFFO в диапазоне $3,41–$3,45, что обеспечивает комфортное покрытие дивидендов. Доходность в 5,9% немного превышает показатели Realty Income.

Меньший размер создает стратегические преимущества. Возможности приобретения недвижимости в портфеле из 3 700 объектов позволяют достигать значительно более высокой доходности по сравнению с добавлениями к портфелю Realty Income из более чем 15 000 объектов.

Стратегическая рамка сравнения

Оба участника демонстрируют успех в навигации по сложному розничному рынку, ориентируясь на устойчивые бизнес-категории — магазины у дома, необходимые услуги и развлечения остаются относительно устойчивыми к рецессии.

Каждый заслужил доверие инвесторов более чем 30-летней историей последовательных увеличений дивидендов. Их доходность по дивидендам находится в пределах 20 базисных пунктов друг от друга.

Выбор в конечном итоге зависит от предпочтений инвестора:

Выберите Realty Income, если: вы цените диверсификацию и стабильность крупного, устоявшегося REIT с множеством категорий недвижимости и географическим охватом.

Выберите NNN REIT, если: вы ищете значительный потенциал роста от инвестиционной недвижимости и готовы принять концентрированную розничную экспозицию ради возможности более существенного накопительного прироста со временем.

Принятие решения

Оба инвестиционных объекта приносят доход и доходность, но служат разным потребностям инвесторов. Realty Income обеспечивает стабильность — надежные, последовательные доходы от огромного портфеля. NNN REIT предлагает перспективу ускоренного роста благодаря более гибкой платформе.

Если бы пришлось выбрать одну позицию, NNN REIT представляет более привлекательную долгосрочную возможность, несмотря на более узкую специализацию. Меньшая база и концентрированная стратегия розничной торговли создают катализаторы для сложного роста, превосходящего ограничения Realty Income.

Инвестиционные решения в конечном итоге зависят от вашей толерантности к риску, временного горизонта и требований к доходу. Обе стратегии остаются жизнеспособными вариантами для портфелей, ориентированных на доход.