Можете ли вы действительно рассчитывать на дивидендную доходность Realty Income в 5.6% на сегодняшнем рынке?

Числа за десятилетие стабильных выплат

С момента запуска своей программы ежемесячных дивидендов в конце 1990-х годов, Realty Income стал именем, знакомым среди инвесторов, ориентированных на доход. На этой неделе компания выплатит свой 666-й подряд ежемесячный платеж — серию, которая подчеркивает ее приверженность возврату акционерам. Послужной список впечатляет: от $49 миллионов дохода в 1994 году до $5,27 миллиарда в 2024 году — это замечательное преобразование, однако недавняя рыночная динамика рассказывает другую историю.

За последний год акции принесли всего 4,7% дохода, значительно отставая от роста S&P 500 на 12,8%. Что стоит за этим разрывом? Ответ кроется в двух крупных стратегических поворотах, которые Уолл-стрит все еще оценивает.

Смелое расширение за пределы США

Realty Income более тридцати лет сосредотачивалась почти исключительно на внутренней недвижимости. Это изменилось в 2019 году с первой международной покупкой — скромной покупки 12 объектов с арендой у Sainsbury’s в Великобритании. Сегодня европейские и британские объекты составляют 17,7% от базы арендных договоров, и эта цифра значительно выросла.

Темпы инвестиций в Европу значительно ускорились. Только за последний квартал компания вложила $1 миллиардов в европейские приобретения, по сравнению с $889 миллионами и $893 миллионами в предыдущих двух кварталах. Этот агрессивный рост отражает расчетливую ставку: европейские объекты приносят начальную взвешенную среднюю доходность в размере 8%, опережая 7%, достигаемые аналогичными сделками в США.

Генеральный директор Сумит Рой отметил в недавних отчетах, что европейские возможности выглядят благоприятно с точки зрения риска и доходности по сравнению с внутренними. Однако компания остается дисциплинированной — коэффициент избирательности 4,4% означает, что она отказывается примерно от 96% доступных возможностей. Эта строгость будет проверена по мере реализации второго крупного проекта компании.

Мобилизация $2 миллиардов капитальных ресурсов

Realty Income выявила значительную проблему: стоимость капитала ограничивает возможности инвестирования. В третьем квартале компания отказалась от примерно $2 миллиардов перспективных инвестиций, поскольку затраты на финансирование считались слишком высокими. Решение пришло в виде недавно созданного фонда Realty Income U.S. Core Fund.

Этот открытый частный капиталовложение запущен с $1,4 миллиардами в индустриальной и розничной недвижимости, переданной с баланса Realty Income. Партнерство с институциональными инвесторами создает механизм для более выгодных условий инвестирования при одновременном обеспечении постоянного дохода. Эта структура эффективно разблокирует дополнительную инвестиционную емкость без нагрузки на баланс материнской компании.

Оценка текущей привлекательности дохода и устойчивости дивидендной доходности

Текущая дивидендная доходность в 5,6% вызывает важный вопрос у консервативных инвесторов: является ли это ценовым ловушкой или настоящей возможностью? Обычно доходности, приближающиеся к 6%, вызывают скептицизм — они могут сигнализировать о ухудшении фундаментальных показателей, маскируемом падением цены акций.

Метрики оценки Realty Income говорят об обратном. Коэффициент цена/прибыль в 55 указывает на премиальную оценку, а не на кризис. Эта премия отражает недавний операционный импульс: прибыль выросла на 17,2%, а доход — на 10,3%, при этом реализуются стратегические перераспределения капитала.

Недавнее снижение ставки ФРС на 25 базисных пунктов создает дополнительные благоприятные условия. Realty Income планирует рефинансировать $1,1 миллиарда многовалютных долгов по улучшенным ставкам. По мере снижения доходности казначейских облигаций текущая дивидендная доходность станет все более привлекательной по сравнению с альтернативными инструментами с фиксированным доходом.

Инвестиционный кейс: рост дохода с помощью стратегического расширения

Для инвесторов, ориентированных на надежные и растущие источники дохода, Realty Income представляет собой привлекательный профиль. Компания последовательно увеличивает выплаты с 1994 года — несмотря на относительно скромные по размеру ежегодные повышения, частые корректировки в течение года значительно накапливают эффект.

Двойственные инициативы — проникновение на европейский рынок и запуск фонда частного капитала — позиционируют компанию для следующей фазы роста. Хотя краткосрочная рыночная динамика отстает от бенчмарков, стратегические основы для будущих доходов выглядят надежными. Вопрос, который стоят перед инвесторами, — верят ли они в способность компании реализовать эту трансформацию, сохраняя при этом надежность, которая создала ее репутацию.

Для тех, кто ищет экспозицию к недвижимости с чистой арендой и подтвержденной приверженностью доходам акционеров, текущая оценка может стать точкой входа до того, как эти события получат дальнейшее рыночное признание.