Раздел 1250: Налоговые последствия для инвесторов в недвижимость

Раздел 1250 Налогового кодекса США — это важное правило, которое должен знать каждый инвестор в недвижимость. Он определяет, как будет облагаться налогом продажа амортизируемых коммерческих или жилых объектов, что может значительно повлиять на вашу прибыль.

Понимание раздела 1250 и возврата амортизации

При покупке доходной недвижимости IRS разрешает ежегодно списывать амортизацию — условные убытки, отражающие износ объекта. Строения и сооружения подлежат этим списаниям, тогда как земля — нет, поскольку считается неамортизируемой.

Однако при продаже этого объекта в игру вступает раздел 1250. Амортизация, которую вы заявили в налоговых декларациях, «возвращается» и облагается налогом по более высокой ставке — до 25%, а не по стандартной ставке долгосрочного прироста капитала 15% или 20%. Это способ правительства вернуть часть налоговых льгот, полученных за счет амортизационных списаний за годы.

Роль ускоренной и линейной амортизации

Исторически инвесторы использовали ускоренные методы амортизации, чтобы быстрее списывать стоимость имущества и уменьшать налогооблагаемый доход. Раздел 1250 был специально создан, чтобы предотвратить чрезмерное уклонение от налогов с помощью этой стратегии. Для объектов, введенных в эксплуатацию после 1986 года, допускается только линейная амортизация, что делает агрессивный возврат менее распространенным сегодня. Тем не менее, любая прибыль, связанная с амортизационными списаниями, облагается более высокой ставкой 25%.

Практический пример: как работает возврат по разделу 1250

Рассмотрим ситуацию: вы приобрели коммерческое здание за 500 000 долларов пятнадцать лет назад. Используя линейную амортизацию, вы списали 150 000 долларов за эти годы. Сегодня вы продаете объект за 700 000 долларов.

Ваш облагаемый налогом доход составляет 350 000 долларов ($700 000 цена продажи минус 500 000 долларов покупки, плюс 150 000 долларов амортизации). Вот как делится налог:

• Возврат амортизации: 150 000 долларов облагается налогом по ставке 25% раздела 1250, что обойдется вам в 37 500 долларов федеральных налогов
• Оставшаяся прибыль: разница в 200 000 долларов считается долгосрочным приростом капитала, облагаемым по ставкам 15% или 20%, что стоит от 30 000 до 40 000 долларов

Без стратегического планирования ваша эффективная налоговая ставка по этой сделке может превысить 30%.

Умные стратегии снижения налогового воздействия раздела 1250

Три основных подхода помогают инвесторам минимизировать налоги на возврат амортизации:

Стратегия обмена по разделу 1031

Обмен по разделу 1031 позволяет реинвестировать доходы от продажи недвижимости в аналогичный объект, откладывая уплату всех налогов на прирост капитала и возврат амортизации на неопределенный срок. Условие — строгие сроки IRS. Нужно определить подходящие объекты в течение 45 дней и завершить обмен в течение 180 дней. Этот метод идеально подходит для инвесторов, планирующих долгосрочный рост портфеля.

Стратегия рассрочки продажи

Вместо получения всей суммы сразу, можно структурировать продажу так, чтобы получать платежи в течение нескольких лет. Это распределяет налогооблагаемый доход, включая возврат по разделу 1250, по нескольким налоговым периодам, что может помочь снизить налоговую ставку и уменьшить общие налоговые обязательства.

Студии по сегментации затрат

Эта стратегия предполагает разделение компонентов здания (механические системы, оборудование, и т.п.) для ускорения амортизационных списаний в первые годы. Хотя она не исключает возврат по разделу 1250 в будущем, более высокие первоначальные списания могут компенсировать другие доходы во время владения, улучшая общую налоговую позицию.

Основной вывод для продавцов недвижимости

Возврат по разделу 1250 — неизбежная часть инвестирования в недвижимость, но его можно снизить при правильном планировании. Перед продажей любой амортизируемой недвижимости оцените, подходит ли вам стратегия обмена по разделу 1031, рассрочки или сегментации затрат. Обсуждение этих вариантов с налоговым специалистом поможет вам структурировать сделку так, чтобы сохранить большую часть прибыли и снизить налоговые обязательства.