Когда акция растет на 320% без улучшения бизнес-фундаменталов: история Opendoor Technologies

Восстание, которое никто не может объяснить

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) открылась в 2025 году с ценой $1.59, к июню рухнула до $0.51, а затем взлетела до $6.70 — впечатляющий рост на 320% к концу года. В бумагах это выглядит как классическая история успеха. На деле же она рассказывает совсем другую историю.

Взлёт акций не был вызван прорывными финансовыми результатами или трансформирующими бизнес-развитием. Вместо этого розничные трейдеры подогрели ралли с помощью скоординированных действий в социальных сетях, таких как Reddit и X, превратив Opendoor в спекулятивную площадку. Эта схема уже повторялась с GameStop и AMC — и оба в итоге обрушились, когда ажиотаж утих, оставив розничных инвесторов с значительными убытками.

Основная проблема: сломанная бизнес-модель в сломанном рынке

Бизнес Opendoor прост, но рискован. Компания покупает дома напрямую у продавцов по ценам ниже рыночных, а затем пытается перепродать их с прибылью. Это привлекательное предложение для отчаявшихся владельцев — Opendoor может закрывать сделки всего за две недели, устраняя неопределённость традиционных сделок с недвижимостью.

Фатальный недостаток: эта модель работает только при росте стоимости недвижимости. Когда рынок меняется, убытки накапливаются быстро.

Сектор жилой недвижимости сейчас находится в свободном падении. Согласно последним данным, в октябре было на 528 769 продавцов домов больше, чем покупателей — самое большое несоответствие зафиксированное в истории. Рост экономической неопределённости и ослабление рынка труда оставили потенциальных покупателей в стороне. Именно в такой среде стратегия прямых покупок Opendoor становится обузой, а не активом.

Это не теория. Zillow и Redfin — два крупнейших конкурента Opendoor — отказались от этой бизнес-модели после исчезновения бума 2021 года. У Zillow убытки по портфелю недвижимости стали настолько серьёзными, что вся компания оказалась под угрозой банкротства. Тем не менее, Opendoor продолжает придерживаться той же стратегии, надеясь, что новое руководство сможет провести реструктуризацию.

Финансовая реальность: убытки растут, а не сокращаются

Третий квартал 2025 года показал суровую правду. Выручка Opendoor сократилась на 33% по сравнению с прошлым годом и составила $915 миллионов после продажи всего 2 568 домов. Больше тревожит то, что запасы сократились вдвое — до 3 139 объектов — это оборонительная позиция руководства в условиях враждебного рынка.

Истина в том, что чистый убыток за квартал составил $90 миллионов, а за 2025 год в целом — $204 миллионов убытка. Компания теперь теряет деньги на каждом проданном доме.

Что усугубляет ситуацию: валовая прибыльность Opendoor — деньги, оставшиеся после прямых затрат на приобретение и продажу недвижимости, но до операционных расходов — фактически ухудшилась в 2025 году по сравнению с 2024-м. Единственная надежда компании — значительно увеличить объём сделок, масштабируя убытки быстрее, чем доходы.

Даже в условиях сверхнизких процентных ставок 2021 года, когда ставка по федеральным фондам держалась около 0.1%, Opendoor всё равно теряла деньги на протяжении всего этого бума. Это говорит о том, что проблемы компании глубже, чем временные рыночные условия.

Риск нового CEO: смогут ли ИИ и стратегия маркетплейса спасти ситуацию?

В сентябре Opendoor назначила Каз Неджатиана генеральным директором, привлекая опыт из Shopify и Meta Platforms. Его задача — использовать искусственный интеллект для ускорения циклов покупки и продажи, снизив рыночную волатильность.

Более амбициозно, Неджатиан планирует перевести Opendoor из прямого покупателя недвижимости в платформу маркетплейса, где покупатели и продавцы взаимодействуют напрямую. Такой поворот позволит зарабатывать на транзакционных комиссиях и минимизировать риск запасов — теоретически более выгодная бизнес-модель.

Проблема в сроках. Эти стратегические инициативы требуют реализации, принятия рынка и постоянных инвестиций. В то время как Opendoor теряет деньги в основном бизнесе во время одного из худших циклов недвижимости за последнее время.

Перспективы 2026 года: снижение ставок может оказаться недостаточным

Федеральная резервная система с сентября 2024 года снизила ставки шесть раз, что теоретически должно стимулировать активность на рынке жилья. Однако история показывает, что облегчение не наступит быстро — положительный эффект от снижения ставок занимает время, чтобы распространиться по экономике.

Даже если спрос на жильё восстановится, послужит ли это Opendoor? История показывает, что компания теряла деньги и во время исторического бума 2021 года. Два крупных конкурента покинули весь сектор, потому что не смогли добиться устойчивой прибыльности. Эти факты свидетельствуют о том, что даже благоприятные рыночные условия могут не спасти модель прямых покупок Opendoor.

Чтобы акции Opendoor оправдали текущую оценку, должны произойти сразу два события: спрос на жильё должен значительно восстановиться, и валовая маржа компании должна резко улучшиться. Ни то, ни другое не гарантировано. Одно — неопределенно. Оба вместе? Очень спекулятивно.

Инвестиционный кейс: энтузиазм розничных инвесторов против фундаментальной реальности

Ралли, вызванные розничными инвесторами, имеют закономерный финал. Они быстро раздуваются, привлекают заголовки, а затем исчезают, когда участники переключаются на следующую историю. GameStop и AMC показали это идеально. Opendoor следует тому же сценарию, только с другим тикером.

Доказательства против удержания акций Opendoor до 2026 года весьма убедительны: ухудшающиеся маржи, растущие убытки, рынок жилья в свободном падении, бизнес-модель, отвергнутая конкурентами, и цена акций, полностью управляемая спекуляциями в соцсетях, а не операционной деятельностью.

Для инвесторов, ищущих экспозицию к рынку недвижимости или восстановлению рынка жилья, есть более выгодные возможности среди компаний с проверенной бизнес-моделью и положительным денежным потоком. Opendoor Technologies — это ставка на выполнение CEO, рыночные условия и продолжение розничных спекуляций — сочетание, которое редко приносит устойчивую прибыль.