Понимание соглашений о совместном использовании капитала дома: полный гид по этой альтернативной финансовой опции

Что такое соглашение о домашнем капитале и чем оно отличается?

Соглашение о разделе домашнего капитала представляет собой все более популярный механизм финансирования, который кардинально отличается от традиционных вариантов использования домашнего капитала. В отличие от кредитов под домашний капитал или HELOC, которые используют текущий капитал, соглашение о разделе домашнего капитала позволяет вам получать средства, исходя из вашего будущего потенциала домашней стоимости. Это различие имеет большое значение, поскольку открывает возможности для заемщиков, которые могут не соответствовать требованиям традиционных кредитных продуктов из-за ограничений по доходам, кредитной истории или денежным потокам.

Механизм прост: инвестиционная компания предоставляет вам единовременный платеж — по сути, аванс по капиталу. В обмен они получают контрактное право претендовать на определенный процент будущей стоимости вашего дома. Прелесть этого соглашения в его гибкости — отсутствуют ежемесячные платежи, не начисляются проценты, и вы можете выйти из соглашения в любое удобное для вас время.

Как на самом деле работает процесс раздела домашнего капитала

Когда вы заключаете соглашение о домашнем капитале, инвестиционная фирма заказывает независимую оценку для определения текущей стоимости вашей недвижимости. Некоторые компании затем корректируют эту оценочную сумму, чтобы установить ваш «начальный показатель», который становится базой для расчета вашей кредитоспособности. Этот начальный показатель защищает инвесторов от возможного снижения стоимости дома, одновременно предоставляя им участие в росте стоимости, если ваше имущество увеличится в цене.

После подписания соглашения инвестор накладывает на вашу недвижимость залог. Если у вас есть ипотека, инвестор занимает вторую позицию после вашего кредитора. Это означает, что при наступлении форс-мажора по ипотеке, платеж первым получает ипотечная компания. Однако вы сохраняете полное право собственности и можете продать дом в любое время до окончания срока соглашения.

Процент доли капитала, который вы разделите, фиксируется в контракте заранее и определяется несколькими факторами: оценочной стоимостью вашего дома, текущей позицией по капиталу, географическим расположением и кредитным профилем. Большинство соглашений заключаются на срок от 10 до 30 лет, хотя продолжительность варьируется в зависимости от поставщика.

Стратегия выхода и механика погашения

Когда вы решаете выйти из соглашения — будь то продажа, рефинансирование или по истечении срока — вы должны выплатить инвестиционной компании их долю капитала. Ваша обязательство по выплатам зависит от трех сценариев:

Если стоимость вашего имущества выросла, вы платите компании либо процент от конечной стоимости дома, либо процент от прироста стоимости. Если стоимость осталась без изменений, обычно вы возвращаете либо процент от конечной стоимости, либо исходный полученный аванс. В случае снижения стоимости рынка, вы можете выплатить процент от конечной стоимости, часть вашего первоначального аванса или ничего — в зависимости от условий вашего конкретного контракта.

Расчет доли капитала компании основан на цене продажи или новой оценке, проведенной для определения конечной стоимости. Эта итоговая оценка напрямую влияет на сумму, которую вы в итоге должны.

Понимание реальных затрат

Соглашения о разделе домашнего капитала не бесплатны. В процессе вы столкнетесь с несколькими видами сборов:

Начальные расходы включают сборы за оформление (обычно 3-5% от вашего аванса), сборы за оценку ($200-$1,250), расходы на инспекцию дома ($650-$1,050), услуги по оформлению титула ($200-$900) и услуги по эскроу ($250-$500).

Расходы при выходе могут быть значительными. При расторжении соглашения вам, скорее всего, придется оплатить повторную оценку, инспекцию, поиск титула и услуги по эскроу. Если вы продаете недвижимость, также применяется комиссия за недвижимость. Некоторые заемщики сталкиваются с неожиданными расходами, которые изначально не предусматривали.

Обязательно сравнивайте предложения нескольких поставщиков. Получите котировки от нескольких компаний, предлагающих соглашения о домашнем капитале, и сравните их с традиционными кредитами под домашний капитал, чтобы понять общие затраты на заимствование за разные сроки.

Где можно получить продукты раздела домашнего капитала

Традиционные ипотечные кредиторы, банки и кредитные союзы не предлагают такие соглашения. Вместо этого их можно найти у специализированных инвестиционных компаний, многие из которых поддерживаются венчурным капиталом. На начало 2024 года доступность остается ограниченной по географическому признаку.

Географическая доступность значительно варьируется в зависимости от поставщика:

Aspire работает в Калифорнии, Колорадо, Флориде, Массачусетсе и Вашингтоне. HomePace охватывает Аризону, Колорадо, Иллинойс, Миннесоту, Северную Каролину, Огайо, Теннесси, Юту и Вашингтон. HomeTap доступен жителям 16 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Флориду, Мичиган, Миннесоту, Неваду, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северную Каролину, Огайо, Орегон, Пенсильванию, Южную Каролину, Юту, Виргинию и Вашингтон.

Сеть Point охватывает 26 штатов плюс округ Колумбия, включая Аризону, Калифорнию, Колорадо, Коннектикут, Флориду, Джорджию, Гавайи, Иллинойс, Индиану, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миннесоту, Миссури, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северную Каролину, Огайо, Орегон, Пенсильванию, Род-Айленд, Южную Каролину, Теннесси, Юту, Виргинию, Вашингтон и Висконсин.

Splitero в настоящее время обслуживает части Калифорнии, Колорадо, Орегона, Юты и Вашингтона. Unison обладает самой широкой сетью, работая в 29 штатах и округе Колумбия: Аризона, Калифорния, Колорадо, Делавэр, Флорида, Иллинойс, Индиана, Канзас, Кентукки, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссури, Небраска, Невада, Нью-Джерси, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Юта, Виргиния, Вашингтон и Висконсин.

Unlock обслуживает 14 штатов: Аризону, Калифорнию, Колорадо, Флориду, Мичиган, Нью-Джерси, Северную Каролину, Орегон, Пенсильванию, Южную Каролину, Теннесси, Юту, Виргинию и Вашингтон.

Важные моменты перед принятием решения

Соглашения о разделе домашнего капитала лучше всего подходят для заемщиков, у которых нет традиционных вариантов финансирования. Однако есть несколько недостатков, которые требуют серьезного рассмотрения. Обязательство о принудительной продаже — если вы не сможете выплатить долю капитала, инвестор может принудительно ликвидировать имущество — создает значительный риск. Кроме того, вы навсегда делите будущий рост стоимости с внешней стороной, что может означать упущение существенной прибыли, если цены на недвижимость резко возрастут.

Ограничения по типам недвижимости также важны; большинство компаний принимают только первичные жилые дома, хотя некоторые допускают покупку дач или инвестиционной недвижимости. Положение залога влияет на вашу гибкость при рефинансировании и усложняет будущие сделки.

Эти продукты подходят для определенных ситуаций — особенно для тех, у кого есть сильный капитал, но сложности с кредитным профилем или ограниченной документацией по доходам. Для других традиционные кредиты под домашний капитал или кредитные линии могут быть более экономичными и гибкими.