Privatização dos serviços Jinke, investimento na Starbucks China, aquisição do SKP - Que jogada está a fazer o Boryu Capital?

Sociedade de Serviços JinKe sai da bolsa após mais de cinco anos de cotação

A JinKe Smart Service Group Co., Ltd. (09666.HK) anunciou a 20 de fevereiro que a sua cotação na Bolsa de Valores de Hong Kong será retirada após o encerramento do horário de funcionamento. Assim, a empresa despedir-se-á do mercado de ações de Hong Kong.

Esta empresa, que já atingiu uma capitalização de mercado superior a 55 mil milhões de dólares de Hong Kong e era considerada a “primeira empresa de propriedades do sudoeste”, saiu do mercado após passar por uma profunda ajustamento no setor imobiliário, incumprimento de dívidas por parte de entidades relacionadas, e uma redução drástica nos resultados financeiros, após cinco anos de cotação, tornando-se numa das empresas de serviços imobiliários a concluir uma privatização e saída da bolsa de Hong Kong.

“Saída da bolsa baseia-se numa estratégia global, e após a saída, não há planos de alterações significativas na gestão ou na estratégia de negócios”, afirmou uma fonte próxima da JinKe Service à Sociedade de Notícias.

Importa salientar que a saída da bolsa não foi uma desistência passiva devido a dificuldades operacionais, mas sim uma aquisição total por parte do principal acionista, a Boyu Capital, através de uma oferta pública de aquisição (OPA) voluntária, configurando uma privatização voluntária.

Com a saída liderada por uma entidade de private equity, à medida que os riscos associados foram sendo eliminados e o negócio de gestão de propriedades entrou numa fase de desenvolvimento independente, ainda é incerto se esta privatização será um caso exemplar de operação de capital.

De “Cavaleiro de Branco” a Controlador

Desde a entrada de capital até à promoção da saída da bolsa, a Boyu Capital percorreu quatro fases — investimento estratégico, aumento de participação a baixo custo, leilão judicial e aquisição total via OPA — e, em cerca de cinco anos, assumiu o controlo total da JinKe Service.

Inicialmente, a JinKe Service era uma divisão de serviços imobiliários da JinKe Corporation, controlada originalmente por Huang Hongyun. Em outubro de 2020, a empresa foi listada na Bolsa de Hong Kong, com um preço de emissão de 44,8 dólares de Hong Kong por ação, atingindo uma capitalização de mercado de mais de 28 mil milhões de dólares de Hong Kong no primeiro dia, com um rácio P/L superior a 80 vezes.

Como parte da estratégia de separação de operações de desenvolvimento imobiliário e gestão de propriedades, a JinKe Service inicialmente valorizou-se até 85 dólares de Hong Kong por ação, atingindo uma capitalização de mais de 550 mil milhões de dólares de Hong Kong, formando, juntamente com empresas como a Country Garden Services e a Greentown Service, o “época dourada” do setor de gestão de propriedades na bolsa de Hong Kong.

Contudo, após este período de auge, a crise de dívida da empresa-mãe, JinKe Corporation, provocou uma mudança significativa no seu destino.

Na segunda metade de 2021, com o setor imobiliário a passar por uma profunda ajustamento, a JinKe Corporation transferiu 22% das ações da JinKe Service em dezembro de 2021, vendidas à Boyu Capital por 3,734 mil milhões de dólares de Hong Kong, tornando-se assim o segundo maior acionista da JinKe Service.

Na altura, o mercado pensou que esta operação era uma medida de sobrevivência da JinKe Corporation para aliviar a sua liquidez, mantendo a JinKe Service sob controlo de Huang Hongyun, enquanto a Boyu Capital era vista como um investidor financeiro.

No entanto, à medida que a atividade de desenvolvimento da empresa-mãe continuou a encolher, a Boyu Capital começou a assumir um papel mais ativo. Em novembro de 2022, a Boyu Capital iniciou uma oferta parcial de aquisição, aumentando a sua participação em 11,94% a um preço de 12 dólares de Hong Kong por ação, com um investimento total de cerca de 930 milhões de dólares de Hong Kong. Após a operação, a participação da Boyu subiu para 34,63%, tornando-se o maior acionista e passando de investidor financeiro a acionista estratégico.

Em março de 2025, com a continuação do incumprimento de dívida da JinKe Corporation, as ações da JinKe Service sob controlo da JinKe Corporation foram sujeitas a leilão judicial. A Boyu Capital adquiriu 108 milhões de ações por 667 milhões de dólares de Hong Kong, elevando a sua participação para 55,91%, tornando-se o controlador efetivo da JinKe Service. Desde então, a Boyu investiu mais de 5,3 mil milhões de dólares de Hong Kong.

Após assumir o controlo, a Boyu iniciou o processo de privatização.

Em 31 de outubro de 2025, a Boyu propôs uma oferta pública de aquisição total, atualizando a proposta a 18 de novembro, oferecendo 8,69 dólares de Hong Kong por ação para adquirir as ações em circulação restantes. Em 16 de janeiro de 2026, a oferta foi aprovada por 95,56% dos acionistas sem interesse conflitante, cumprindo todas as condições para a privatização, levando à saída oficial da JinKe Service a 20 de fevereiro.

Assim, a Boyu consolidou o controlo total sobre a líder do setor de gestão de propriedades. Antes da saída, o preço das ações da JinKe Service estabilizava-se em 8,69 dólares de Hong Kong, com uma capitalização de cerca de 5,2 mil milhões de dólares de Hong Kong, tendo perdido mais de 90% do valor máximo histórico.

Do ponto de vista financeiro, o relatório semestral de 2025 indica que a JinKe Service registou uma receita total de 2,335 mil milhões de yuans, uma ligeira diminuição de 3,1% em relação ao ano anterior, mas mantendo uma liquidez de 2,65 mil milhões de yuans, com uma área gerida de aproximadamente 219 milhões de metros quadrados, demonstrando resiliência operacional.

Sobre as motivações da Boyu na privatização, o economista-chefe da Aliança de Capital de Empresas Chinesas, Bo Wenxi, afirmou que “nos últimos anos, os resultados da JinKe Service têm sido pressionados, com perdas acumuladas de cerca de 3,4 mil milhões de yuans nos últimos três anos, e uma significativa redução do valor de mercado. A plataforma de listagem perdeu força na captação de recursos e na construção de marca. Após a aquisição pela Boyu, pretende-se escapar às restrições regulatórias e às expectativas do mercado, aumentando a eficiência de decisão e reduzindo custos de conformidade.”

Ele acrescentou que, após a saída, a Boyu não estará mais sujeita às limitações dos acionistas públicos, podendo gerir ativos, reduzir operações ou reestruturar a empresa de forma mais flexível, transformando a JinKe Service numa “máquina de dinheiro” ou numa “carteira de ativos”, deixando espaço para futuras operações de saída de capital.

O Império da Boyu Capital

A privatização da JinKe Service exemplifica a estratégia de expansão da Boyu Capital em diversos setores.

De uma atuação discreta a uma intervenção decisiva, a Boyu Capital, através de uma série de operações emblemáticas, demonstrou, entre 2025 e início de 2026, uma estratégia de investimento com profundidade e paciência.

Dados públicos indicam que, fundada em 2011, a Boyu Capital é uma firma de private equity, criada por Zhang Zixin, ex-gerente geral do Ping An Group, e Ma Xuezhen, ex-executivo da TPG Capital na China. O seu portefólio abrange setores como biotecnologia, retalho de consumo, tecnologia, imóveis e logística.

Como um dos principais fundos de private equity com forte presença no mercado chinês, a Boyu Capital já investiu em mais de 200 empresas, incluindo a primeira participação na Alibaba na bolsa americana, a participação na Wanyun, subsidiária da Vanke, e investimentos em empresas líderes como Kuaishou, NetEase Cloud Music, Jitu Express, Perfect Diary, Yuanfudao, Huolala, Mixue Ice & Water, Hengrui Medicine e Haitian Flavouring & Food.

Destaca-se que, entre 2025 e início de 2026, a Boyu realizou várias operações de grande impacto, reforçando a sua estratégia de atuação nos setores de consumo e retalho.

Em novembro de 2025, a Boyu Capital formou uma joint venture com a Starbucks, adquirindo 60% da cadeia de retalho da Starbucks na China por cerca de 4 bilhões de dólares, com planos de expandir de cerca de 8.000 para 20.000 lojas.

Além disso, no primeiro semestre de 2025, a Boyu adquiriu entre 42% e 45% do famoso centro comercial de luxo Beijing SKP, avaliado entre 4 e 5 mil milhões de dólares; em janeiro de 2026, anunciou a intenção de adquirir 75% do outlet de Badaling, Pequim.

Segundo informações do Tianyancha, a Boyu gere atualmente 12 fundos de private equity, incluindo a Boyu Haiming (Shanghai) Private Fund Partnership, além de possuir participações em 13 fundos de investimento externos.

A privatização da JinKe Service é um exemplo da sua estratégia de atuação no setor imobiliário. Analistas consideram que, desde a entrada em 2022 até à privatização em 2026, o ciclo de saída da Boyu pode durar entre 8 a 10 anos.

Sob uma perspetiva macroeconómica, a saída da JinKe Service simboliza a entrada do setor imobiliário e do mercado de gestão de propriedades numa fase de competição por ativos existentes.

Desde 2023, empresas como a BlueSky Property Services também concluíram processos de privatização ou fusões e aquisições, enfrentando desafios semelhantes, como ações abaixo do valor de mercado, perda de capacidade de re-financiamento e crise de liquidez do acionista principal.

Especialistas afirmam que, para os acionistas controladores ou investidores estratégicos, a privatização e a saída do mercado podem estar relacionadas com a baixa avaliação de ativos de alta qualidade na bolsa, sendo uma estratégia de reestruturação para aguardar a recuperação do setor.

Para a JinKe Service, embora a saída da bolsa tenha sido feita por este método, a empresa, que já atingiu uma capitalização de mercado na casa dos bilhões, continuará a operar numa plataforma não cotada. Quanto aos responsáveis por esta operação, inicia-se um novo capítulo na sua estratégia de investimento.