Consegue realmente fazer um investimento duplex pagar a si mesmo? Aqui estão 5 cidades onde pode funcionar

A atratividade do investimento em duplex é simples na teoria: adquirir uma propriedade de dois pisos, ocupar um deles e deixar a renda do arrendamento do outro cobrir o pagamento da hipoteca. Em teoria, obtém-se habitação gratuita enquanto constrói capital próprio e captura qualquer excedente de renda como lucro. Mas será que esta estratégia funciona realmente no mercado atual?

De acordo com Marcia Kaufman, CEO da Bayport Funding, a resposta depende fortemente da localização. “Mesmo que o aluguel do segundo piso não cubra totalmente a hipoteca mensal, muitas vezes torna a habitação significativamente mais acessível para o proprietário-ocupante”, explica ela. O desafio está em encontrar mercados onde os preços de compra permaneçam razoáveis enquanto a procura por arrendamento se mantém forte — uma combinação que limita bastante as opções.

No entanto, certos recantos do país ainda apresentam oportunidades convincentes para o melhor local para comprar um duplex. Aqui é onde os números se alinham favoravelmente.

Jacksonville: Crescimento Sem o Preço Premium

Jacksonville tornou-se silenciosamente uma das maiores cidades dos EUA, recentemente ultrapassando 1 milhão de habitantes e conquistando o 10º lugar em metro, segundo dados do U.S. Census Bureau. Apesar deste crescimento, a cidade mantém uma relativa acessibilidade. Os preços médios das casas estão 32% abaixo da média nacional, mas o aluguel médio está apenas 20% abaixo — criando uma diferença significativa para os investidores em duplex aproveitarem.

A matemática torna-se ainda mais interessante ao considerar a trajetória de Jacksonville. Investidores iniciais que garantam os preços de compra relativamente baixos de hoje podem beneficiar-se substancialmente se a valorização seguir o padrão de outras áreas em crescimento. Uma advertência: Kaufman destaca a importância de considerar os custos de seguro, que podem ser particularmente elevados nesta região e podem erodir as margens de aluguer se não forem geridos cuidadosamente.

Yonkers: O Vizinho Acessível de NYC

Logo fora de Nova York, encontra-se Yonkers, uma comunidade do Condado de Westchester que oferece uma combinação única: custos de habitação aproximadamente metade dos de Manhattan, mas dinâmicas de arrendamento que refletem mais de perto os bairros próximos de NYC do que se poderia esperar. Esta proximidade geográfica significa que os inquilinos competem ativamente por unidades, apoiando preços de renda saudáveis relativamente aos custos de compra.

O melhor lugar para comprar um duplex na grande região de Nova York muitas vezes depende da tolerância ao deslocamento, mas Yonkers oferece fundamentos convincentes para investidores que procuram equilíbrio entre acessibilidade e rendimento de aluguer.

Raleigh-Durham: Apostando na Expansão Económica

O corredor Raleigh-Durham apresenta uma tese de investimento diferente. Os preços das casas estão próximos da mediana nacional, enquanto os alugueres ficam ligeiramente abaixo da média — inicialmente sugerindo uma economia de duplex medíocre. Mas Kaufman vê potencial não explorado aqui.

O forte sistema universitário e a economia inovadora da região criam uma vantagem demográfica: os graduados universitários tendem a permanecer na área para emprego, gerando procura constante de jovens profissionais à procura de alugueres de qualidade antes de estarem prontos para comprar casa. Esta base de inquilinos consistente reduz o risco de vacância e apoia o poder de fixação de preços. À medida que a economia regional continua a expandir-se, os primeiros compradores de duplex podem estar à frente das curvas de valorização, semelhante à oportunidade em Jacksonville, mas com uma infraestrutura de emprego mais consolidada.

Hoboken e Jersey City: Proximidade Premium

Do outro lado do rio Hudson, de Manhattan, Hoboken e Jersey City ocupam uma posição de mercado interessante. Os preços de compra rivalizam com os boroughs exteriores de Nova York, mas ambas as cidades oferecem acesso rápido de comboio diretamente a Manhattan — um fator que justifica rendas premium de inquilinos que fazem o percurso.

Estas cidades frequentemente apresentam preços de aluguer que igualam ou excedem certos bairros do Brooklyn, apesar de terem custos de compra significativamente mais baixos. Para investidores confortáveis com preços de aquisição mais elevados, os rendimentos de aluguer ainda podem suportar estratégias de duplex, especialmente entre jovens profissionais que priorizam deslocamentos convenientes para Manhattan em detrimento da propriedade.

Long Beach: Estacionalidade como Característica

Long Island, Long Beach, apresenta a maior barreira de compra entre estes cinco mercados, mas compensa através de dinâmicas sazonais únicas. O ambiente de cidade praiana permite estratégias criativas de duplex: uma unidade pode funcionar como aluguer de curto prazo ou Airbnb durante os meses de verão de pico, quando o turismo impulsiona tarifas noturnas premium.

Mesmo durante os meses de baixa temporada, Long Beach mantém o apelo de aluguer residencial, dado que está dentro do alcance de deslocamento para Manhattan e tem acesso direto ao comboio. Esta combinação — preços premium sazonais mais procura constante ao longo do ano — pode criar padrões de fluxo de caixa atrativos que os alugueres residenciais padrão não conseguem replicar.

A Conclusão

O melhor lugar para comprar um duplex depende, em última análise, da sua tolerância ao risco e do seu horizonte de investimento. Os mercados que oferecem cobertura imediata da hipoteca através da renda de aluguer continuam limitados, mas existem mercados estratégicos para investidores dispostos a analisar tendências de emprego locais, padrões demográficos e dinâmicas sazonais. Os candidatos mais fortes a duplex geralmente apresentam ou diferenças significativas de acessibilidade em relação às rendas, ou vantagens únicas como procura turística, forte criação de emprego ou acessibilidade para deslocamentos que sustentam preços de aluguer estáveis.