O que Acontece Enquanto Aguarda a Aprovação para Fechar: Uma Análise Completa

A contagem decrescente para a aquisição da casa — ou para a liquidação do seu empréstimo hipotecário — começa no momento em que ouve essas palavras: “Estás autorizado a fechar.” Mas o que exatamente significa essa expressão e, mais importante, o que deve fazer durante esses dias de ansiedade entre ouvir a boa notícia e realmente fechar a sua propriedade?

Compreender “Autorizado a Fechar”: Mais do que um simples sinal verde

Quando o seu credor lhe informa que foi autorizado a fechar, significa que tanto o underwriter quanto o seu agente de escrow examinaram minuciosamente todo o seu processo e consideraram tudo satisfatório. Pense nisso como o último ponto de verificação antes da linha de chegada. No entanto, atingir esta fase exigiu que o seu credor verificasse vários elementos críticos:

A avaliação da propriedade apoia o montante do empréstimo que está a solicitar. Os seus documentos financeiros não mostram depósitos suspeitos que possam sugerir que está a acumular dívidas inesperadas. A sua relação dívida/rendimento mantém-se dentro dos limites aceitáveis para o seu produto de empréstimo específico. O seu ficheiro de crédito permanece limpo, sem novas contas ou pagamentos em atraso. Você garantiu a cobertura do seguro de proprietário. A pesquisa de título confirmou que a propriedade está livre de quaisquer ónus ou reivindicações, e o seguro de título adequado está em vigor. A inspeção de termitas foi aprovada ou todas as reparações necessárias foram concluídas. O seu empregador confirmou que o seu estado de emprego permanece inalterado.

É por isso que esperar pelo “autorizado a fechar” pode parecer uma eternidade — os credores estão a ser minuciosos por uma boa razão.

Os passos imediatos seguintes: De Aprovação à assinatura

Assim que a luz verde chegar, várias ações devem acontecer em rápida sucessão.

A sua Divulgação de Encerramento Chega

Dentro de horas ou um dia após receber a autorização, o seu agente de crédito enviará a sua divulgação de encerramento inicial. Este documento funciona como o seu plano de transação — detalha a sua taxa e prazo hipotecário, o tipo de empréstimo que escolheu, todos os custos de encerramento que irá pagar e o montante exato de dinheiro que deve trazer para o encerramento.

Aqui está a parte crítica: a lei federal exige um período de espera de três dias úteis desde o momento em que recebe esta divulgação até poder assinar os seus documentos de empréstimo reais. Um dia útil exclui fins de semana e feriados nacionais. Use este tempo com sabedoria. Compare a divulgação de encerramento linha por linha com a sua estimativa de empréstimo original. Se algo parecer errado, contacte imediatamente o seu agente de crédito. Quaisquer alterações reiniciarão o relógio de três dias, podendo atrasar ainda mais o seu encerramento.

Preparar a Transferência Bancária

Enquanto revisa os números, peça ao seu credor instruções específicas para a transferência bancária. Você precisará enviar o seu “dinheiro para fechar” — isto inclui o seu pagamento inicial mais todos os custos de encerramento. O seu banco pode iniciar a transferência, mas seja cauteloso. Fraudes com transferências bancárias direcionadas a transações imobiliárias tornaram-se cada vez mais sofisticadas. O Consumer Financial Protection Bureau recomenda verificar as instruções de transferência diretamente com o seu credor usando um número de telefone que encontre de forma independente, nunca usando informações de contacto fornecidas por email.

A Última Visita à Propriedade

Se estiver a comprar, em vez de refinanciar, o período de espera de três dias oferece a oportunidade perfeita para visitar a propriedade mais uma vez. Percorra todos os quartos. Verifique se o vendedor manteve a propriedade conforme prometido e deixou os itens incluídos no contrato (eletrodomésticos, acessórios, etc.). Confirme se as reparações acordadas foram realmente concluídas com padrões satisfatórios. Para compradores remotos, coordene uma visita virtual com o seu agente imobiliário.

O dia do encerramento: Documentos e assinaturas

O seu credor prepara os documentos do empréstimo e os transmite à empresa de escrow ou de títulos que gere a sua transação. Esta empresa reúne todos os documentos finais de encerramento num pacote e envia tudo para assinatura.

A assinatura geralmente ocorre no escritório da empresa de títulos, no escritório de um advogado ou, cada vez mais, na sua própria casa ou num local conveniente para ambos. A maioria dos estados agora permite esta flexibilidade. Será necessário um agente de assinatura notarial presente para testemunhar a sua assinatura e confirmar a sua identidade.

Os documentos que irá assinar incluem uma última divulgação de encerramento — deve corresponder exatamente à sua versão inicial, a menos que a data de encerramento tenha mudado e itens como impostos sobre a propriedade ou prémios de seguro tenham sido ajustados.

Se o seu estado permitir e o seu credor oferecer, poderá realizar um encerramento totalmente digital usando a notarização remota online. No entanto, a Califórnia, Geórgia e Connecticut proíbem este método a partir de meados de 2023. Mississippi e Massachusetts estão a permitir temporariamente, enquanto a Carolina do Sul ainda não estabeleceu um quadro regulatório.

Depois de assinar, o seu agente de encerramento garante que todas as partes recebam os seus documentos — o seu credor, o vendedor (if aplicável), e quaisquer outros intervenientes na transação.

Financiamento e registo: Os passos finais

Você envia os fundos transferidos e, após verificar os seus documentos assinados, o seu credor liberta os fundos do empréstimo para a empresa de escrow. Esta distribui esses fundos de forma adequada — ao seu credor atual, se estiver a fazer um refinanciamento, ao vendedor e ao seu credor, se estiver a comprar, e às entidades de seguros e impostos conforme necessário.

Nota importante: Se estiver a fazer um refinanciamento, os credores não podem financiar nada até que o seu período de direito de rescisão de três dias expire. Esta proteção federal oferece-lhe uma janela para mudar de ideia após assinar.

O seu agente de encerramento também arquiva a escritura de confiança ou nota de hipoteca junto do registo do seu condado, documentando legalmente a sua nova hipoteca. Para compras, a transferência do título da propriedade também é registada. Quaisquer credores que estejam a ser pagos devem arquivar os documentos de satisfação da hipoteca no mesmo escritório do condado.

Assim que o condado registar tudo, recebe as chaves. A propriedade passa a ser oficialmente sua para ocupar.

O seu agente de liquidação reconcilia todos os custos e devolve quaisquer valores pagos a mais na estimativa de custos de encerramento. Também receberá cópias de todos os documentos de encerramento para os seus registros.

A zona de risco: Coisas que ainda podem comprometer o seu encerramento

Aqui está a dura realidade: sim, ainda pode ser recusado após estar autorizado a fechar. Durante esses dias finais entre a autorização e a assinatura, evite quaisquer movimentos financeiros que possam fazer os credores considerarem-no um risco maior:

Não solicite novos cartões de crédito ou empréstimos. Não faça compras grandes com os cartões de crédito existentes. Não renuncie ao seu emprego atual ou mude de empregador. Não passe por mudanças importantes na sua vida, como casamento ou divórcio. Não transfira dinheiro entre instituições financeiras. Não deposite ou retire quantias incomuns. Não quite dívidas existentes em montantes elevados.

Qualquer uma destas ações pode desencadear uma revisão de última hora que coloque em risco o seu encerramento.

Quanto tempo realmente leva?

Assim que estiver autorizado a fechar, o prazo até ao financiamento e registo pode ser inferior a uma semana, mas vários fatores influenciam a duração real.

A precisão da sua divulgação de encerramento é extremamente importante. Se tudo estiver correto na primeira versão, o processo será mais rápido do que se forem necessárias correções. Lembre-se, deve esperar três dias úteis após receber a sua divulgação de encerramento — ou uma versão corrigida — antes de assinar.

As leis do seu estado também influenciam. A maioria permite que a assinatura dos documentos do empréstimo, o financiamento e o registo no condado ocorram no mesmo dia. Alguns poucos estados exigem que estes passos se espalhem por três dias diferentes.

Atrasos do mundo real também acontecem. O seu agente de encerramento pode ficar doente. O seu notário pode enfrentar obstáculos inesperados. O seu credor pode ter problemas técnicos. A alta procura por serviços de encerramento durante temporadas de pico pode criar gargalos. Ou pode enfrentar circunstâncias pessoais — doença, emergência familiar, crise no trabalho — que o forcem a adiar.

Resumindo: embora esperar pelo “autorizado a fechar” possa parecer torturante, o processo de encerramento em si avança surpreendentemente rápido assim que tudo está em movimento. Mantenha a paciência, esteja atento e evite quaisquer erros financeiros durante esses dias finais.