Comparando Duas Oportunidades de Investimento em REITs: Qual Oferece Melhores Retornos?

Compreender a Vantagem dos Dividendos REIT

Para investidores focados em rendimento, os fundos de investimento imobiliário apresentam uma estrutura atraente. Por lei, os REITs devem distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas através de dividendos. O mecanismo é simples: os REITs adquirem propriedades, alugam-nas a inquilinos e transferem a receita de rendas para os investidores.

Propriedades comerciais têm emergido como uma área de foco principal dos REITs. Embora preocupações com o comércio eletrónico e o aumento das taxas de juro tenham criado desafios nos últimos anos, o setor demonstrou uma resiliência notável. Nos três primeiros trimestres de 2025, os REITs focados em retalho geraram retornos médios de 6,9%, demonstrando confiança dos investidores em propriedades de investimento bem geridas.

Dois Principais Candidatos: Escala vs. Agilidade

Realty Income: O Gigante Estabelecido

Com mais de 15.540 propriedades que geram fluxo de caixa constante, a Realty Income captura cerca de 80% da receita de aluguer de inquilinos do retalho. O portefólio inclui lojas de dólar (10%), âncoras de supermercados (11%), retalhistas de melhoramento doméstico e locais de conveniência. A exposição restante provém de propriedades industriais, de jogos e outros tipos de imóveis.

Operacionalmente, a empresa mantém uma taxa de ocupação de 98,7%, com renovações de contratos a uma taxa média de 3,5% de aumento. Esta eficiência traduz-se em fundos ajustados de exploração (AFFO) de $1,09 por ação diluída, um aumento de 2,9% face ao ano anterior.

A história do dividendo impressiona: três décadas de aumentos anuais consecutivos, com distribuições mensais. O pagamento de outubro aumentou de $0,269 para $0,2695 por ação. A gestão prevê um AFFO de 2025 entre $4,25 e $4,27, superando substancialmente a obrigação de dividendo anualizada de $3,23. O rendimento de dividendo de 5,7% reflete a cotação atual do mercado.

A desvantagem da escala massiva da Realty Income: gerar crescimento significativo torna-se desafiador. Quando já possui mais de 15.000 propriedades para venda e aluguer, aquisições incrementais têm dificuldade em mover de forma significativa as métricas de crescimento. Os investidores devem antecipar rendimento estável, em vez de uma valorização de capital dramática.

NNN REIT: O Competidor Ágil

Operando aproximadamente 3.700 propriedades, o NNN REIT foca em retalho de conveniência, serviços automóveis, restaurantes e locais de entretenimento. Esta tese de retalho concentrado parece eficaz — a empresa manteve uma taxa de ocupação de 97,5% no terceiro trimestre.

O desempenho financeiro mostra impulso: o AFFO trimestral por ação aumentou de $0,84 para $0,86. O histórico de dividendos abrange 36 anos consecutivos de aumentos, com o aumento de agosto a atingir $0,60 por ação (um aumento de 3,4%). A gestão projeta um AFFO anual de $3,41 a $3,45, oferecendo uma cobertura confortável do dividendo. O rendimento de 5,9% supera ligeiramente o da Realty Income.

O tamanho menor cria vantagens estratégicas. A capacidade de aquisição do NNN traduz-se diretamente em oportunidades de crescimento significativas. Propriedades de investimento adicionadas a um portefólio de 3.700 unidades geram retornos percentuais substancialmente mais altos do que adições às holdings de mais de 15.000 propriedades da Realty Income.

O Quadro de Comparação Estratégica

Ambas as entidades demonstram sucesso ao navegar num cenário de retalho desafiante, ao focar em categorias de negócio resilientes — lojas de conveniência, serviços essenciais e entretenimento permanecem relativamente resistentes a recessões.

Cada uma conquistou a confiança dos investidores ao longo de mais de 30 anos de aumentos consecutivos de dividendos. Os seus rendimentos de dividendos situam-se dentro de 20 pontos base um do outro.

A escolha, em última análise, depende das preferências do investidor:

Escolha a Realty Income se: Prioriza diversificação e a estabilidade de um REIT de grande escala estabelecido, com múltiplas categorias de propriedades e presença geográfica.

Escolha o NNN REIT se: Procura potencial de crescimento significativo a partir de propriedades de investimento e aceita uma exposição concentrada ao retalho para a oportunidade de compor ganhos de forma mais substancial ao longo do tempo.

Tomar a Sua Decisão

Ambas as propriedades de investimento geram retornos e rendimento, mas atendem a necessidades diferentes dos investidores. A Realty Income oferece estabilidade — retornos fiáveis e consistentes de um portefólio gigante. O NNN REIT oferece a perspetiva de acelerar o crescimento a partir de uma plataforma mais ágil.

Se for forçado a escolher uma única posição, o NNN REIT apresenta a oportunidade de longo prazo mais convincente, apesar do seu foco mais estreito. A base menor e a tese de retalho concentrado proporcionam catalisadores para um crescimento composto que excede as limitações da Realty Income.

As decisões de investimento dependem, em última análise, da sua tolerância ao risco, horizonte temporal e necessidades de rendimento. Ambas continuam opções viáveis para carteiras focadas em rendimento.