Compreender os Acordos de Compartilhamento de Patrimônio de Habitação: Um Guia Completo para Esta Opção de Financiamento Alternativa

O que é um Acordo de Património Habitacional e Como Difere?

Um acordo de partilha de património habitacional representa um mecanismo de financiamento cada vez mais popular que difere fundamentalmente das opções tradicionais de património. Ao contrário de empréstimos de património ou HELOCs que aproveitam o seu património atual, um acordo de partilha de património permite-lhe aceder a fundos com base no potencial futuro do seu património. Esta distinção é extremamente importante porque abre portas a mutuários que podem não qualificar-se para produtos de crédito convencionais devido a restrições de rendimento, crédito ou fluxo de caixa.

A mecânica é simples: uma empresa de investimento fornece-lhe um pagamento único — essencialmente um avanço de património. Em troca, eles recebem o direito contratual de reivindicar uma percentagem predeterminada do valor futuro da sua casa. A beleza deste acordo reside na sua flexibilidade — sem pagamentos mensais, sem juros acumulados e com a possibilidade de sair sempre que desejar.

Como Funciona na Prática o Processo de Partilha de Património

Quando entra num acordo de património, a empresa de investimento encarrega um perito independente de determinar o valor atual da sua propriedade. Algumas empresas ajustam então este valor avaliado para estabelecer o seu “valor inicial”, que serve de base para calcular a sua capacidade de empréstimo. Este valor inicial protege os investidores contra possíveis depreciações do imóvel, ao mesmo tempo que lhes dá participação na valorização, caso a sua propriedade valorize.

Assim que assina o acordo, o investidor coloca uma hipoteca sobre a sua propriedade. Se tiver uma hipoteca, o investidor assume a segunda posição atrás do seu credor hipotecário. Isto significa que, em caso de execução hipotecária, a empresa de hipotecas recebe o pagamento primeiro. No entanto, mantém a propriedade total e pode vender a sua casa a qualquer momento antes do término do contrato.

A percentagem de património que irá partilhar fica fixada no seu contrato antecipadamente, determinada por vários fatores: o valor avaliado da sua casa, a sua posição de património atual, a localização geográfica e o perfil de crédito. A maioria dos acordos tem duração entre 10 a 30 anos, embora os períodos variem consoante o fornecedor.

Estratégia de Saída e Mecânica de Reembolso

Quando decidir sair do acordo — seja através de venda, refinanciamento ou ao atingir o prazo — deverá pagar à empresa de investimento a sua parte de património. A sua obrigação de pagamento depende de três cenários:

Se a sua propriedade valorizar, paga à empresa uma percentagem do valor final da casa ou uma percentagem da valorização. Se o valor da sua casa permanecer estável, normalmente reembolsa uma percentagem do valor final ou devolve o avanço de dinheiro inicial recebido. Num mercado em declínio, pode pagar uma percentagem do valor final, uma parte do seu avanço original ou potencialmente nada — dependendo dos termos específicos do seu contrato.

O cálculo da participação de património da empresa usa o preço de venda ou uma nova avaliação como valor final. Esta avaliação final impacta diretamente quanto deverá pagar no final.

Compreender os Custos Reais Envolvidos

Os acordos de partilha de património não são gratuitos. Enfrentará várias taxas ao longo do processo:

Despesas iniciais incluem taxas de abertura (tipicamente entre 3-5% do seu avanço de património), taxas de avaliação ($200-$1,250), custos de inspeção da casa ($650-$1,050), serviços de título ($200-$900), e serviços de escrow ($250-$500).

Custos de saída podem ser elevados. Quando termina o acordo, provavelmente pagará por uma nova avaliação, inspeção, pesquisa de título e serviços de escrow. Se vender a propriedade, aplica-se também a comissão imobiliária. Alguns mutuários enfrentam despesas inesperadas que não anteciparam inicialmente.

É fundamental solicitar orçamentos a vários fornecedores de acordos de património e compará-los com alternativas tradicionais de empréstimos de património para entender o custo total do empréstimo ao longo do tempo.

Onde Aceder a Produtos de Partilha de Património

Os credores hipotecários tradicionais, bancos e cooperativas de crédito não oferecem estes acordos. Em vez disso, encontra-os através de empresas de investimento especializadas, muitas apoiadas por fundos de capital de risco. Em início de 2024, a disponibilidade continua limitada geograficamente.

A disponibilidade geográfica varia significativamente por fornecedor:

A Aspire opera na Califórnia, Colorado, Flórida, Massachusetts e Washington. A HomePace cobre Arizona, Colorado, Illinois, Minnesota, Carolina do Norte, Ohio, Tennessee, Utah e Washington. A HomeTap alcança residentes em 16 estados incluindo Arizona, Califórnia, Flórida, Michigan, Minnesota, Nevada, Nova Jérsia, Nova Iorque, Carolina do Norte, Ohio, Oregon, Pensilvânia, Carolina do Sul, Utah, Virgínia e Washington.

A rede da Point estende-se por 26 estados mais Washington, D.C., incluindo Arizona, Califórnia, Colorado, Connecticut, Flórida, Geórgia, Havai, Illinois, Indiana, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nova Jérsia, Nova Iorque, Carolina do Norte, Ohio, Oregon, Pensilvânia, Rhode Island, Carolina do Sul, Tennessee, Utah, Virgínia, Washington e Wisconsin.

A Splitero atualmente serve partes da Califórnia, Colorado, Oregon, Utah e Washington. A Unison mantém a maior presença, operando em 29 estados e Washington, D.C.: Arizona, Califórnia, Colorado, Delaware, Flórida, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, Nova Jérsia, Novo México, Nova Iorque, Carolina do Norte, Ohio, Oregon, Pensilvânia, Rhode Island, Carolina do Sul, Tennessee, Utah, Virgínia, Washington e Wisconsin.

A Unlock serve 14 estados: Arizona, Califórnia, Colorado, Flórida, Michigan, Nova Jérsia, Carolina do Norte, Oregon, Pensilvânia, Carolina do Sul, Tennessee, Utah, Virgínia e Washington.

Considerações Críticas Antes de Comprometer-se

Os acordos de partilha de património funcionam melhor para mutuários sem opções tradicionais de financiamento. No entanto, várias desvantagens merecem consideração séria. A cláusula de venda forçada — se não conseguir reembolsar a participação de património, o investidor pode forçar a liquidação da propriedade — cria um risco significativo. Além disso, está a dividir permanentemente a valorização futura com uma parte externa, o que pode significar perder ganhos substanciais se os valores imobiliários aumentarem.

O tipo de propriedade também é importante; a maioria das empresas aceita apenas residências principais unifamiliares, embora algumas aceitem casas de férias ou propriedades de investimento. A posição de hipoteca contínua afeta a sua flexibilidade de refinanciamento e acrescenta complexidade às transações futuras.

Estes produtos são adequados para situações específicas — especialmente para quem possui um património forte, mas tem perfil de crédito desafiador ou documentação de rendimento limitada. Para outros, os empréstimos tradicionais de património ou linhas de crédito podem ser mais económicos e flexíveis.